圖：地產(chǎn)債平均發(fā)行利率、DR007與民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模占比

 

　　7月份境內(nèi)的地產(chǎn)債共發(fā)行67只，發(fā)行規(guī)模598.65億元（人民幣，下同），淨(jìng)融資規(guī)模為-154.73億元，較6月的98.29億元環(huán)比減少257.42%。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，廣義民營(yíng)企業(yè)發(fā)行規(guī)模占比17.68%，較6月的5.52%有較大的提升；美元債共發(fā)行11只，發(fā)行規(guī)模達(dá)60.43億美元，淨(jìng)融資規(guī)模達(dá)-4.54億美元，較6月淨(jìng)融資規(guī)模環(huán)比增加93.10%。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，廣義民營(yíng)企業(yè)發(fā)行規(guī)模占比98.95%，較6月的92.66%略有增加。

 

　　地產(chǎn)債發(fā)行利率下行，或因資金面和結(jié)構(gòu)因素所致。7月境內(nèi)地產(chǎn)債平均發(fā)行利率為3.02%，較6月的3.44%下降42個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來(lái)地產(chǎn)債發(fā)行利率的最低值，主要由兩方面因素導(dǎo)致：

 

　?。?）資金寬松，2022年7月以來(lái)貨幣政策繼續(xù)保持寬松，DR007（銀行間市場(chǎng)7天期回購(gòu)利率）在1.40%左右徘徊，資金利率下移明顯，使地產(chǎn)債發(fā)行利率對(duì)應(yīng)下降；

 

　?。?）發(fā)行結(jié)構(gòu)變化，長(zhǎng)期來(lái)看，廣義民營(yíng)企業(yè)發(fā)債占比呈下降趨勢(shì)，國(guó)企占比提高，特別是2021年地產(chǎn)風(fēng)波后民企發(fā)債規(guī)模萎縮，市場(chǎng)偏重于高資質(zhì)國(guó)企發(fā)行債券，導(dǎo)致地產(chǎn)債發(fā)行利率綜合下降。

 

　　二季度無(wú)住房抵押貸款發(fā)行，RMBS（住房抵押貸款支持證券）似乎成為一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，市場(chǎng)觀(guān)測(cè)其融資表現(xiàn)來(lái)推導(dǎo)地產(chǎn)拐點(diǎn)，但2022年以來(lái)RMBS發(fā)行逐漸停滯，一季度僅有3只RMBS發(fā)行，融資規(guī)模為245.41億元，二季度則無(wú)RMBS發(fā)行。

 

　　筆者認(rèn)為，三重因素共同導(dǎo)致2022年二季度無(wú)RMBS發(fā)行的現(xiàn)象：

 

　?。?）作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的住房抵押貸款大幅下降，以居民中長(zhǎng)期新增人民幣貸款代表個(gè)人住房抵押貸款，2022年4、5月新增居民中長(zhǎng)期貸款顯著低于歷史平均值，僅6月略有恢復(fù)；

 

　?。?）長(zhǎng)期以來(lái)，RMBS的發(fā)行高峰出現(xiàn)在四季度，今年二季度RMBS發(fā)行停滯或因季節(jié)性因素干擾；

 

　?。?）2020年末人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》后，各銀行紛紛發(fā)行RMBS將房貸出表滿(mǎn)足監(jiān)管要求，至2021年末，房地產(chǎn)貸款集中度和個(gè)人住房抵押貸款集中度已有明顯下滑，距離監(jiān)管紅線(xiàn)仍有空間，因此銀行發(fā)行RMBS意愿不強(qiáng)。

 

　　個(gè)別地區(qū)出臺(tái)地產(chǎn)項(xiàng)目紓困措施，輿情得到緩解。根據(jù)內(nèi)媒報(bào)道，近期鄭州召開(kāi)房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，匯報(bào)四種化解地產(chǎn)項(xiàng)目困境的模式，包括：棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、項(xiàng)目并購(gòu)模式、破產(chǎn)重整模式、保障性租賃住房模式。這些措施有利于提振當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和業(yè)主信心，化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清。

 

　　外資信心增減持勢(shì)頭趨緩

 

　　6月份境外投資者整體延續(xù)2022年以來(lái)減持境內(nèi)債券規(guī)模的趨勢(shì)。據(jù)中債統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月30日，外資持倉(cāng)境內(nèi)債券規(guī)模為32890.27億元，同比減少0.33%，持有規(guī)模較5月減少2.81%，同比增速為2020年以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)；據(jù)上清所統(tǒng)計(jì)，外資持倉(cāng)境內(nèi)債券規(guī)模為2765.81億元，持有規(guī)模止跌反彈，同比減少37.68%，增速較5月下降3.99個(gè)百分點(diǎn)，持有規(guī)模較5月增加0.64%；合并口徑下，6月外資合計(jì)持有境內(nèi)債券共計(jì)35656.08億元，同比減少4.75%，環(huán)比減少2.55%，同比增速較5月下降4.24百分點(diǎn)。

 

　　淨(jìng)減持規(guī)模下降，外資信心略有恢復(fù)。據(jù)中債統(tǒng)計(jì)，6月外資淨(jìng)減持境內(nèi)債券950.42億元，淨(jìng)減持量環(huán)比減少1.32%%；根據(jù)上清所統(tǒng)計(jì)，6月外資淨(jìng)增持境內(nèi)債券17.56億元，為2021年6月以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)淨(jìng)增持境內(nèi)債券；合并口徑來(lái)看，6月外資淨(jìng)減持境內(nèi)債券932.86億元，淨(jìng)減持規(guī)模較5月減少14.75%。

 

　　隨著美國(guó)加息預(yù)期見(jiàn)頂及內(nèi)地貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向均衡，7月中美利差倒掛趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，且利差空間增厚，因此境內(nèi)債券對(duì)外資吸引力再次增強(qiáng)。地產(chǎn)債方面，個(gè)別地區(qū)明確地產(chǎn)紓困化解措施，預(yù)計(jì)相關(guān)輿情對(duì)市場(chǎng)擾動(dòng)將會(huì)降低，基本面回暖預(yù)期增加，而地產(chǎn)債行情還需等待銷(xiāo)售切實(shí)修復(fù)與板塊融資提振并行。