百年老店是許多優(yōu)秀企業(yè)追求的夢(mèng)想。一家企業(yè)的繁榮發(fā)展，和經(jīng)營(yíng)模式選擇、管理體系構(gòu)建和資本運(yùn)營(yíng)息息相關(guān)。

 

　　從福利分房時(shí)代進(jìn)入到商品房時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂一路高歌，行業(yè)的財(cái)富魔方就此打開。

 

　　這期間歷經(jīng)數(shù)不清的政策調(diào)控，而在這場(chǎng)大潮中弄潮的房企們也是歷經(jīng)浮沉。萬達(dá)集團(tuán)就是其中的老牌房企之一。

 

　　"三十而立"萬達(dá)年會(huì)上，其創(chuàng)始人王健林曾總結(jié)道，2017年是萬達(dá)集團(tuán)歷史上難忘的一年，萬達(dá)經(jīng)歷了風(fēng)波，承受了磨難。這一年，王健林公布了商業(yè)地產(chǎn)、文化集團(tuán)、影視集團(tuán)、金融集團(tuán)、網(wǎng)科集團(tuán)的收入狀況。

 

　　歷經(jīng)滄海桑田的變革之路，縱觀目前萬達(dá)集團(tuán)的官方簡(jiǎn)介，公司已經(jīng)發(fā)展成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的大型企業(yè)集團(tuán)，旗下包括商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、投資集團(tuán)。

 

　　時(shí)光荏苒，歷經(jīng)近5年，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型之路是否有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展？即將在港交所踏上新征程，萬達(dá)商管的新故事能否打動(dòng)資本市場(chǎng)？未來要駛向何方？大公房產(chǎn)深度觀察。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)前路未知，王健林又在房地產(chǎn)行業(yè)卷土重來？只是這一次，時(shí)代還會(huì)接受萬達(dá)重新稱王嗎？

 

 

　　作為國(guó)內(nèi)最早搞棚戶區(qū)改造的房企之一，住宅地產(chǎn)算是萬達(dá)集團(tuán)發(fā)跡的起點(diǎn)。

 

　　王健林也曾在地產(chǎn)開發(fā)上逐鹿英雄。

 

　　2010年，萬達(dá)首次以369億元的全年銷售額沖進(jìn)地產(chǎn)銷售榜前十。彼時(shí)，榜首還是剛剛問鼎千億的萬科。

 

　　2013年，萬科以1740.6億元的成績(jī)?cè)俅尉佑诘禺a(chǎn)商首位，此時(shí)，萬達(dá)的銷售額已達(dá)到1301億元，排名只比萬科落后兩名。

 

　　2015年，胡潤(rùn)研究院發(fā)布了《胡潤(rùn)百富榜》，王健林首次超過馬云家族成為中國(guó)首富，財(cái)富值達(dá)到2200億元。

 

　　也正是在那一年，王健林登臺(tái)哈佛大學(xué)公開課演講。結(jié)束后，一位商學(xué)院的學(xué)生提問道：萬達(dá)在海外的發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？

 

　　彼時(shí)的他，意氣風(fēng)發(fā)，毫不猶豫吐出兩個(gè)字：有錢。

 

　　如同當(dāng)年高調(diào)收購(gòu)歐洲頂級(jí)足球俱樂部西甲馬德里競(jìng)技20%股權(quán)，打造"北京萬達(dá)隊(duì)"一樣，已連續(xù)幾年用千億元人民幣橫掃全球商業(yè)地產(chǎn)、娛樂、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)的萬達(dá)，資產(chǎn)日益變大，現(xiàn)金流也在安全邊際范圍內(nèi)。

 

　　只是，變革迅疾如驚雷，一朝午夜夢(mèng)回，2015年還在夢(mèng)想成為世界一流跨國(guó)企業(yè)并希望集團(tuán)資產(chǎn)、收入、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)綜合排名都進(jìn)入世界前三十名的萬達(dá)，在2017年遭遇股債雙殺后，萬達(dá)一度蟄伏。

 

　　后面的故事不用多說。那場(chǎng)世紀(jì)交易過后，萬達(dá)便徹底堅(jiān)定了拋棄地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略方向。彼時(shí)掉轉(zhuǎn)船頭，也讓萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)板塊的銷售額急轉(zhuǎn)直下。

 

　　當(dāng)然，隨之化為泡影的還有王健林的足球理想，以及悄然成為中國(guó)足壇傳說的"北京萬達(dá)隊(duì)"。

 

　　2018年，萬達(dá)賣掉了所持有的馬德里競(jìng)技全部股份。

 

　　當(dāng)年正值萬達(dá)集團(tuán)三十而立，周年會(huì)上，伴隨著《歌唱祖國(guó)》的嘹亮歌聲，王健林潸然淚下。隨后他表示：2019年，按照投資協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)今年內(nèi)要?jiǎng)冸x所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，"一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有"。

 

　　在這樣"破釜沉舟"的決定下，2019年底，萬達(dá)商業(yè)順利完成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。同時(shí)，集團(tuán)也迅速對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，旗下業(yè)務(wù)正式整合為商管、文化、投資三大集團(tuán)。商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由萬達(dá)投資集團(tuán)負(fù)責(zé)，而萬達(dá)商管正式變?yōu)檎嬲饬x上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。

 

　　但值得注意的是，就在王健林提出"去地產(chǎn)化"的第二個(gè)年頭，市場(chǎng)上卻悄悄傳來出多個(gè)萬達(dá)即將重返地產(chǎn)領(lǐng)域的信號(hào)。

 

　　2020年4月23日，江蘇鹽城2宗地塊集中出讓，總出讓面積14萬平，土地用途為住宅用地。據(jù)土地出讓文件顯示，其中一塊地已被萬達(dá)以7.23 億元拍下，溢價(jià)率35.23%。

 

　　這一動(dòng)作也被外界認(rèn)為，王健林還是身體誠(chéng)實(shí)地選擇了擁抱房地產(chǎn)。

 

　　來到2021年，萬達(dá)回歸土地市場(chǎng)的消息也是不斷傳來。2月2日，武漢市自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓7宗地，其中萬達(dá)以底價(jià)136060萬元競(jìng)得P（2020）185號(hào)地塊。據(jù)了解，這塊地被萬達(dá)計(jì)劃規(guī)劃建設(shè)萬達(dá)文旅城，此時(shí)距離那場(chǎng)世紀(jì)交易已過去近4年。

 

　　3月23日，萬達(dá)又斥資約47.62億元拿下了貴陽市云巖區(qū)小關(guān)片區(qū)G〔21〕014-G〔21〕016號(hào)三宗商住用地，以及云巖區(qū)人民大道03號(hào)地塊--G〔21〕017號(hào)商業(yè)用地，總成交面積306853平方米。

 

　　相關(guān)部門公示的地塊規(guī)劃信息顯示，小關(guān)片區(qū)G〔21〕014-G〔21〕016號(hào)三宗地塊將被萬達(dá)打造為商、住結(jié)合的項(xiàng)目，而人民大道G〔21〕017號(hào)地塊，作為萬達(dá)瑞華酒店建設(shè)用地，將打造成為建筑高度300米的地標(biāo)性建筑。

 

　　5月20日，萬達(dá)再次以總價(jià)格約19.84億元，競(jìng)得貴陽市貴安新區(qū)GA〔21〕009-012號(hào)等4宗地塊。同樣的，這些土地的用途均為商業(yè)、住宅性質(zhì)。

 

　　去年，萬達(dá)重提了地產(chǎn)業(yè)務(wù)要沖千億的目標(biāo)。今年，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)目前的拿地金額在TOP100中排名第37，拿地面積排名第13，名次不算很低。由此可見，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈下來，在王健林心里，還是地產(chǎn)"真香"。

 

 

　　公元一世紀(jì)的時(shí)候，古希臘哲學(xué)家普魯塔克曾提出一個(gè)問題：如果一艘船上的木板和零件被逐漸替換，直到所有的木頭和功能部件都不是原來的木頭，那這艘船還是原來的那艘船嗎？

 

　　這個(gè)問題也被稱為著名的"忒修斯之船"。 "萬達(dá)投資集團(tuán)"面臨的就是這樣一個(gè)疑問。

 

　　官網(wǎng)上的簡(jiǎn)介顯示，萬達(dá)投資集團(tuán)是世界領(lǐng)先的大型文化旅游項(xiàng)目、城市綜合體投資企業(yè)，全國(guó)所有的萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)酒店、萬達(dá)城、萬達(dá)茂、萬達(dá)小鎮(zhèn)和住宅項(xiàng)目均為其投資開發(fā)。

 

　　可實(shí)際上，萬達(dá)投資集團(tuán)是由當(dāng)年的金融集團(tuán)變化而來。

 

　　彼時(shí)，新金融行業(yè)正處于一片繁榮的時(shí)期，一大批來自不同領(lǐng)域的企業(yè)開始跨界布局新金融業(yè)務(wù)。

 

　　在此背景下，王健林也曾想構(gòu)建一個(gè)金融帝國(guó)。

 

　　2014年，"互聯(lián)網(wǎng)金融"五個(gè)字第一次出現(xiàn)在萬達(dá)集團(tuán)年終報(bào)告里。隨后幾年，這個(gè)詞不斷被王健林提及，萬達(dá)更是向這個(gè)領(lǐng)域傾注了大量資源。

 

 

　　隔年，萬達(dá)便聯(lián)合百度、騰訊共同出資成立上海新飛凡電子商務(wù)有限公司，并正式推出"飛凡網(wǎng)"。當(dāng)時(shí)，"騰百萬"意欲將該平臺(tái)打造成全球最大的O2O電商平臺(tái)，其中王健林是想通過所謂的O2O業(yè)務(wù)盤活他的百十座萬達(dá)廣場(chǎng)。

 

　　后面一段時(shí)間，萬達(dá)金融還陸續(xù)拿下了第三方支付、銀行、消費(fèi)金融、保險(xiǎn)以及三張互聯(lián)網(wǎng)小貸牌照，布局了萬達(dá)征信、萬達(dá)云等。

 

 

　　2016年初的香港亞洲金融論壇上，王健林正式發(fā)布了"萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融O2O戰(zhàn)略"。據(jù)了解，此時(shí)的萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融只是萬達(dá)金融集團(tuán)下的一個(gè)版塊，主要包括五項(xiàng)業(yè)務(wù)：飛凡卡、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征信服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信貸和移動(dòng)支付。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，萬達(dá)布局金融領(lǐng)域，除了追求多元化發(fā)展之外，還有一個(gè)很重要的原因在于增加融資渠道。

 

　　不過好景不長(zhǎng)，2016年騰訊和百度陸續(xù)退出"飛凡網(wǎng)"。同年10月，萬達(dá)金融便拆分網(wǎng)絡(luò)和金融，成立萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)。

 

　　原萬達(dá)金融集團(tuán)旗下的保險(xiǎn)、投資業(yè)務(wù)被劃分到新萬達(dá)金融集團(tuán)，而飛凡信息公司、快錢支付公司、征信公司、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心、海鼎公司、網(wǎng)絡(luò)信貸公司則被劃分至萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)獨(dú)立出來。

 

　　到了2017年，萬達(dá)開展一系列的"瘦身"動(dòng)作之后，新飛凡也受到了波及，后續(xù)更是不斷傳出裁員消息。2019年初，萬達(dá)正式將萬達(dá)金融集團(tuán)更名為萬達(dá)投資集團(tuán)。

 

 

　　從金融集團(tuán)的終結(jié)，再到商管集團(tuán)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，7年時(shí)間，在主動(dòng)和被動(dòng)的波浪中，萬達(dá)這個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)航母，終于在謀求資金流道路上一分為三。

 

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)大公房產(chǎn)表示，事實(shí)上，如今能為萬達(dá)持續(xù)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的也就是地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，但可以見得的是，在回歸港股這件事上，"地產(chǎn)集團(tuán)"這個(gè)名字似乎也成了王健林的一個(gè)累贅。

 

 

　　都說在時(shí)代浪潮中，能夠多年屹立橋頭甚至曾經(jīng)站在頂峰的人，都有著過人的洞察力和判斷力。某種意義上，王健林確實(shí)是這樣的人。

 

　　只是從前的一次次成功，或許讓王健林對(duì)自己過于有信心，以至于到"沉船"時(shí)他才意識(shí)到，自己已經(jīng)錯(cuò)過了地產(chǎn)黃金時(shí)期。

 

　　當(dāng)前樓市已經(jīng)今非昔比，三道紅線下房企融資受阻，城鎮(zhèn)化程度的增高也讓置業(yè)需求減少，而恒大、花樣年、佳兆業(yè)等企業(yè)的暴雷，也讓金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企審視越來越嚴(yán)格。

 

　　在這種情況下，未來萬達(dá)在拿地方面將會(huì)面臨一個(gè)很嚴(yán)峻的情形：一線城市拿地嚴(yán)，資金杠桿要求高，三四線城市又庫(kù)存過剩。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，11月40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交規(guī)模同環(huán)比雙降，成交規(guī)模為近十年表現(xiàn)最差11月。二手房市場(chǎng)方面，11月13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為4.7萬套，較上月增長(zhǎng)28.9%，較去年同期下降40.6%，二手住宅成交持續(xù)降溫。

 

　　與此同時(shí)，今年11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)仍在下滑。TOP100房企銷售額11月同比平均下降28.3%，10月這一數(shù)據(jù)為24.9%。從32代表性家房地產(chǎn)企業(yè)來看，今年前11個(gè)月，上述房企銷售目標(biāo)完成率均值僅為83%，前兩年該值均超過90%。

 

　　重返地產(chǎn)并非易事。今年的地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境相比前幾年，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的壓力更大，一些行業(yè)排名靠前的房企都已經(jīng)降低銷售目標(biāo)以求穩(wěn)妥，更別說已經(jīng)掉隊(duì)的萬達(dá)。

 

　　調(diào)控之下焉有完卵，政策落地不過須臾之間。

 

　　回看狼狽不堪的許家印，俯首焦頭爛額的郭英成……曾經(jīng)也是豪氣干云，高談闊論，直至?xí)r代的車輪從身上碾過，才知道地產(chǎn)的大時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。

 

　　匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)大公房產(chǎn)表示，對(duì)于萬達(dá)來說，現(xiàn)在不論是商業(yè)地產(chǎn)還是地產(chǎn)開發(fā)，都沒有什么更好的出路。"商業(yè)地產(chǎn)也正面臨一個(gè)低迷期。" 

 

　　"疫情很大程度上造成了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)格局的改變，包括消費(fèi)意愿的降低，以及實(shí)體商業(yè)供求失衡?，F(xiàn)在人們逛商場(chǎng)的欲望比從前大大減少，基本上80%消費(fèi)靠網(wǎng)購(gòu)。"黃立沖認(rèn)為。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳甲級(jí)寫字樓的租金一度下跌至30%，為近年來的歷史最低點(diǎn)。2021年該數(shù)據(jù)雖然回歸到疫情初期水平，但仍處于下降通道。北京寫字樓2020年的空置率更是迎來10年新高，今年以來市場(chǎng)雖然在逐步修復(fù)，但仍然難改租金下降的狀態(tài)。

 

　　而熟悉的港股資本市場(chǎng)，這一次會(huì)接納萬達(dá)商管的商業(yè)模式嗎？黃立沖評(píng)價(jià)稱，"目前香港資本市場(chǎng)并不看好以購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)模式，疫情常態(tài)化之下，未來購(gòu)物中心的盈利模式都將面臨更大的挑戰(zhàn)，預(yù)測(cè)萬達(dá)商管的估值不會(huì)比之前一次上市高。"

 

　　黃立沖認(rèn)為，8年前萬達(dá)商業(yè)退市主要是王健林認(rèn)為其估值被嚴(yán)重低估了，事實(shí)上香港投資圈認(rèn)為市場(chǎng)當(dāng)時(shí)給他的是一個(gè)非常合理的估值，目前不認(rèn)為他們的市盈率會(huì)被當(dāng)年退市時(shí)或者上市時(shí)候有所改善，比以前略有升高或者相等都已經(jīng)是非常好的結(jié)果了，大概率應(yīng)該比當(dāng)年更低。

 

　　事實(shí)上，除了沒有了住宅開發(fā)外，萬達(dá)的模式還是非常重，而且現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境也還是"很冷"。

 

　　黃立沖直言，"萬達(dá)這次（目前上市）運(yùn)氣不好，實(shí)際上房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)都面臨著極大的考驗(yàn)，在這種情況下，萬達(dá)商管是很難獲得投資人青睞的，前幾日其恒生指數(shù)還差一點(diǎn)碰到今年的歷史新低。"

 

　　黃立沖指出："其實(shí)萬達(dá)在上一次對(duì)賭失敗就已經(jīng)崩了，靠朋友圈的富人投資把它頂住，經(jīng)過重組暫時(shí)解決一些問題，但是基本面并沒有改變。"目前的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，或許要經(jīng)歷5-10年清洗調(diào)整期。"如果能上市而且真正能集到資，那么（萬達(dá)商管未來）還是可以的，但是想靠搞商業(yè)地產(chǎn)帶來好業(yè)績(jī)，難了。"

 

　　在房地產(chǎn)整體下行的大形勢(shì)下，商管的上市能否給萬達(dá)帶來新的希望還是不好判斷。而萬達(dá)投資集團(tuán)未來該走向何方，也有待觀察。