2023年已經(jīng)過半，但房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)還未恢復(fù)，房企銷售情況也不算亮眼。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年1-8月房企銷售水平整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。期內(nèi)，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企8月單月銷售額同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高，環(huán)比下降8.9%。

　　但在2023年8月的最后一天，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重磅利好。

　　8月31日晚間，為引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。 　　通知明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　根據(jù)規(guī)定，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

　　同時(shí)，通知提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。

　　此外，通知要求，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

　　對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波直言“樓市出大招，市場(chǎng)‘及時(shí)雨’”。

　　張波認(rèn)為，這可以說(shuō)是今年以來(lái)全國(guó)性最大力度的樓市政策，并且直指需求側(cè)。政策中提到的降首付門檻、降房貸利率，一改以往“小修小補(bǔ)”的政策推進(jìn)方式，而是在全國(guó)層面統(tǒng)一推進(jìn)，政策的影響面更廣，對(duì)樓市推動(dòng)力預(yù)計(jì)也會(huì)更加明顯。另外，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道將起到重要作用。

　　而在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政策有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策。對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭來(lái)說(shuō)，政策明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則認(rèn)為，這是繼2008年之后第二次在全國(guó)范圍內(nèi)允許房貸利率出現(xiàn)力度較大的調(diào)整。尤其是對(duì)一線、強(qiáng)二線城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將大幅降低購(gòu)房門檻。對(duì)于購(gòu)買首套剛需房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付比例降低只是一方面，更重要的是后續(xù)20-30年的房貸還款問題。

　　事實(shí)上，近期樓市重磅利好政策接連出臺(tái)。從三部委推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，廣州、深圳、武漢等地先后作出響應(yīng)。

　　張宏偉認(rèn)為，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，以及三部委推行落實(shí)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”這套政策組合拳，有助于降低改善購(gòu)房門檻，盤活一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求。因?yàn)檫@些城市的改善需求還是有購(gòu)房能力的，一旦改善需求激活，整個(gè)一二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。

　　張宏偉表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，近兩年大部分TOP20、有投資能力的房企已經(jīng)將投資布局收縮聚焦到10-15個(gè)城市，這些城市基本上是以改善需求為主，所以對(duì)于在這些城市以改善需求項(xiàng)目布局為主的房企來(lái)講，更能享受到二套房首付比例降低、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策組合拳的紅利。