繼新力控股被港交所摘牌后，藍(lán)光發(fā)展成為2023年第一家A股退市房企。

　　據(jù)了解，在2023年4月6日至5月9日期間，藍(lán)光發(fā)展股票連續(xù)20個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1元。這一情形觸發(fā)了上交所《股票上市規(guī)則》，于是在5月10日開市起，藍(lán)光發(fā)展正式停牌。

　　5月30日，藍(lán)光發(fā)展曾發(fā)布公告稱，上交所將在2023年6月6日對(duì)公司股票予以摘除。其股票價(jià)格終止在0.4元/股。

　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向大公房產(chǎn)表示，藍(lán)光發(fā)展沒有退市整理期而會(huì)直接退市，之后將只能在場(chǎng)外市場(chǎng)和柜臺(tái)交易，而公司可以由股東或者債權(quán)人發(fā)起重整以恢復(fù)經(jīng)營。如果不能達(dá)成重整要求的話，債權(quán)人則可以要求公司破產(chǎn)清算。

　　回頭來看，“四川一哥”藍(lán)光發(fā)展似乎在2020年就展露出頹勢(shì)。

　　高溢價(jià)拿地策顯現(xiàn)后遺癥

　　根據(jù)官網(wǎng)介紹，1990年，藍(lán)光發(fā)展在成都正式，下轄390余家控股、參股企業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局主要覆蓋地產(chǎn)、數(shù)字建造、互聯(lián)網(wǎng)科技、飲品等業(yè)務(wù)板塊。

　　成立初期，藍(lán)光發(fā)展主要集中于商業(yè)地產(chǎn)，先后開發(fā)了藍(lán)色加勒比、金荷花、耍都、玉林生活廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　2015年4月16日，藍(lán)光投資控股集團(tuán)有限公司旗下四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司（即“藍(lán)光發(fā)展”）在上海證券交易所完成重組上市。

　　在此之后，藍(lán)光發(fā)展開始“全力加速”。到了2019年，藍(lán)光發(fā)展正式進(jìn)入“千億”房企俱樂部。數(shù)據(jù)顯示，2019年藍(lán)光發(fā)展銷售額達(dá)到1015億元。與此同時(shí)，當(dāng)年公司實(shí)現(xiàn)營收391.94億元，較2015年175.98億元增長122.71%；實(shí)現(xiàn)凈利潤41.59億元，較2015年9.54億元增長335.95%。

　　而支撐起千億銷售額的背后，是藍(lán)光發(fā)展在土地市場(chǎng)的攻城掠地。銳理數(shù)據(jù)顯示，在上市前的9年時(shí)間內(nèi)，藍(lán)光在大本營成都通過招拍掛方式共競(jìng)得35宗地塊，涉及資金約180億元，平均溢價(jià)率約為64.18%。

　　上市后，藍(lán)光發(fā)展繼續(xù)使用高溢價(jià)拿地策略，在全國各地持續(xù)“落子”。年報(bào)顯示，2019年藍(lán)光發(fā)展通過收并購、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)拿地等多個(gè)方式新增項(xiàng)目48個(gè)，總建面約1121萬平方米。到了2020年，該公司拿地?cái)?shù)量增加到了60個(gè)，總建面約962萬平方米。值得一提的是，這兩年競(jìng)得的108宗地塊中溢價(jià)率超過50%的地塊數(shù)量就達(dá)到28宗。

　　在“三道紅線”的出臺(tái)倒逼房企洗牌的同時(shí)，2020年的平安債務(wù)違約也讓藍(lán)光一步一步陷入窘境。南方都市報(bào)等媒體報(bào)道顯示，彼時(shí)，藍(lán)光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項(xiàng)目中，未能就一筆幾十億元債務(wù)的還款時(shí)間達(dá)成一致。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人口頭承諾可提前還款，但到了承諾期卻沒能兌現(xiàn)，引發(fā)了平安方面不滿，從而上了平安銀行的黑名單。

　　2021年7月8日，藍(lán)光發(fā)展首次披露債務(wù)逾期情況。公告顯示，截至截至2021年7月8日，公司及下屬子公司到期未能償還的債務(wù)涉及本息金額為24.84億元（其中21.31億元已經(jīng)被債權(quán)人申請(qǐng)法院執(zhí)行）。

　　其實(shí)，自2020年末開始，藍(lán)光發(fā)展就面臨融資受阻，經(jīng)營性現(xiàn)金流回溯放緩，公司出現(xiàn)流動(dòng)相緊張等情況。面對(duì)每況愈下的藍(lán)光發(fā)展，創(chuàng)始人楊鏗選擇將“重?fù)?dān)”移交給26歲的兒子楊武正。但是，新任董事長楊武正并沒有為藍(lán)光注入新的活力。

　　最終，藍(lán)光發(fā)展交出了一份虧損百億的年報(bào)成績單。報(bào)告顯示，2021年藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約201.15億元，同比減少53.17%；歸屬股東凈虧損138.24億元，同比驟降518.92%。

　　截至2021年末，藍(lán)光發(fā)展總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)96.01%，凈負(fù)債率為639.14%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為93.63%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債341.15億元。期內(nèi)，該公司貨幣資金55.23億元，同比減少81.43%，受限資產(chǎn)589.36億元。

　　未嘗債務(wù)高達(dá)425億元

　　其實(shí)，藍(lán)光發(fā)展曾想通過甩賣項(xiàng)目等方式來減少流動(dòng)性壓力、化解債務(wù)危機(jī)。公開資料顯示，2020年9月，藍(lán)光發(fā)展以9億元代價(jià)轉(zhuǎn)讓了旗下生物醫(yī)藥板塊資產(chǎn)-迪康藥業(yè)的全部股權(quán)；2021年2月又將所持藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%的股份，以49.64億元轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。

　　此外，藍(lán)光發(fā)展還出售了多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，比如2021年12月底，藍(lán)光將旗下全資子公司重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金科地產(chǎn)，價(jià)格僅為1元。而此次標(biāo)的物的凈資產(chǎn)為14.84億元，交易涉及的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分別為重慶未來城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館項(xiàng)目以及天津津南小站665畝項(xiàng)目。

　　通過戴德梁行官網(wǎng)可以看到，今年4月18日，長三角國企以5.1億元的價(jià)格通過拍賣形式獲得虹橋世界中心D1棟寫字樓項(xiàng)目，而該項(xiàng)目正是藍(lán)光發(fā)展上?？偛克诘?。

　　與此同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展去化情況也出現(xiàn)問題。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年藍(lán)光發(fā)展在全國9個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)，銷售金額全部負(fù)增長，其中成都、昆明、福州及西安等省會(huì)城市市場(chǎng)，同比分別下降9％、32.55％、50.16％和12.21％。同時(shí)，上述城市項(xiàng)目大部分處于逾期交付狀態(tài)。

　　在此背景下，藍(lán)光發(fā)展年度虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。年報(bào)顯示，2022年藍(lán)光發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約193.04億元，同比減少4.04%；凈利潤約-249.41億元，扣非凈利潤-242.05億元。公司總資產(chǎn)約1323億元，同比減少24.21%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約-238.69億元，同比減少1858.96%。

　　除此之外，大公房產(chǎn)注意到，“凈資產(chǎn)為負(fù)值”還讓藍(lán)光發(fā)展同時(shí)觸發(fā)了財(cái)務(wù)類退市標(biāo)準(zhǔn)。信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）也在對(duì)該公司的2022年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的審計(jì)報(bào)告中提到，藍(lán)光發(fā)展2021年至2022年連續(xù)虧損嚴(yán)重，已資不抵債，大量債務(wù)違約引發(fā)訴訟，多個(gè)銀行賬戶被司法凍結(jié)，正常生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，這些表明，公司的可持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。而公司的多個(gè)不確定事項(xiàng)之間相互影響，并可能對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生累積影響。

　　對(duì)此，柏文喜表示，當(dāng)藍(lán)光發(fā)展遭遇市場(chǎng)反轉(zhuǎn)和去化不力后，就馬上出現(xiàn)流動(dòng)性困難和資金鏈斷裂，說到底還是企業(yè)戰(zhàn)略管理和運(yùn)營策略不夠嚴(yán)謹(jǐn)周密所致。

　　通過相關(guān)公告可知，截至2022年末，藍(lán)光發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)116.42%。截至2023年一季度末，該公司流動(dòng)負(fù)債約1410.61億元，非流動(dòng)負(fù)債約85.17億元。

　　截至2023年5月15日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額已達(dá)到了425.56億元，包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式。

　　事實(shí)上，像藍(lán)光發(fā)展這樣的房企并不是個(gè)例。

　　房地產(chǎn)行業(yè)告別“三高”時(shí)代

　　在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期后，除了在2021年就“爆雷”的房企，還有不少停牌超12個(gè)月的內(nèi)地房股，比如中國恒大、中國奧園、花樣年控股、當(dāng)代置業(yè)、力高集團(tuán)等。

　　對(duì)此，匯生國際融資總裁黃立沖表示，這些進(jìn)入退市倒計(jì)時(shí)的房企大都有四個(gè)特點(diǎn)。一是高負(fù)債率，資金鏈緊張。二是業(yè)績不佳，現(xiàn)金流短缺。三是對(duì)外融資困難，無法有效解決資金問題。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，無法在行業(yè)中脫穎而出。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，未來或還有更多房企退市。公開資料顯示，泛海控股、新華聯(lián)、美好置業(yè)、陽光城、宋都股份、世茂股份等房企被“戴帽”，個(gè)股證券簡(jiǎn)稱于正式變更為*ST泛海、*ST新聯(lián)、ST美置、ST陽光城、*ST宋都、ST世茂。

　　劉水表示，目前，面臨退市的還有數(shù)家房企，A股的主要是連續(xù)多日面值低于1元，10多家收到退市及風(fēng)險(xiǎn)警示，港股的有超過10家房企停牌即將超18個(gè)月，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企經(jīng)營短期沒有明顯改善，這些房企面臨退市或不可避免。

　　柏文喜認(rèn)為，觸發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)的房企大都為出險(xiǎn)且重組不力的企業(yè)，這些被摘牌企業(yè)未來通過重整還有恢復(fù)正常運(yùn)營的機(jī)會(huì)與可能性。為了避免退市，這些出險(xiǎn)房企短期內(nèi)可以通過股票回購、增持，加快重組以及引戰(zhàn)等利好推動(dòng)股價(jià)回升以避免觸及面值退市問題，而中長期則需要促進(jìn)公司恢復(fù)經(jīng)營和提升業(yè)績、積極調(diào)整發(fā)展策略和進(jìn)行業(yè)務(wù)重組與轉(zhuǎn)型來實(shí)現(xiàn)企業(yè)基本面的根本改善。

　　除了房企自身改善，政策端也在逐步發(fā)力。自2022年末開始，房企融資紓困方向轉(zhuǎn)為“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。2023年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。在此之后，多地相關(guān)部門陸續(xù)“發(fā)文”提出，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。

　　劉水認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，高杠桿企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，行業(yè)進(jìn)入加速優(yōu)勝劣汰階段。退市是上市房企經(jīng)營惡化的結(jié)果，也是維持和提高上市公司質(zhì)量、清除"垃圾股"的必要方式，更是房地產(chǎn)行業(yè)加速出清和重整的必然過程。經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。