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              退市!藍光發(fā)展成首家被摘牌A股上市房企

              2023-06-06 19:43:21大公房產 作者:黃春蕊
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                繼新力控股被港交所摘牌后,藍光發(fā)展成為2023年第一家A股退市房企。

                據了解,在2023年4月6日至5月9日期間,藍光發(fā)展股票連續(xù)20個交易日的每日收盤價均低于1元。這一情形觸發(fā)了上交所《股票上市規(guī)則》,于是在5月10日開市起,藍光發(fā)展正式停牌。

                5月30日,藍光發(fā)展曾發(fā)布公告稱,上交所將在2023年6月6日對公司股票予以摘除。其股票價格終止在0.4元/股。

                IPG中國首席經濟學家柏文喜向大公房產表示,藍光發(fā)展沒有退市整理期而會直接退市,之后將只能在場外市場和柜臺交易,而公司可以由股東或者債權人發(fā)起重整以恢復經營。如果不能達成重整要求的話,債權人則可以要求公司破產清算。

                回頭來看,“四川一哥”藍光發(fā)展似乎在2020年就展露出頹勢。

                高溢價拿地策顯現后遺癥

                根據官網介紹,1990年,藍光發(fā)展在成都正式,下轄390余家控股、參股企業(yè)。產業(yè)布局主要覆蓋地產、數字建造、互聯網科技、飲品等業(yè)務板塊。

                成立初期,藍光發(fā)展主要集中于商業(yè)地產,先后開發(fā)了藍色加勒比、金荷花、耍都、玉林生活廣場等項目。

                2015年4月16日,藍光投資控股集團有限公司旗下四川藍光發(fā)展股份有限公司(即“藍光發(fā)展”)在上海證券交易所完成重組上市。

                在此之后,藍光發(fā)展開始“全力加速”。到了2019年,藍光發(fā)展正式進入“千億”房企俱樂部。數據顯示,2019年藍光發(fā)展銷售額達到1015億元。與此同時,當年公司實現營收391.94億元,較2015年175.98億元增長122.71%;實現凈利潤41.59億元,較2015年9.54億元增長335.95%。

                而支撐起千億銷售額的背后,是藍光發(fā)展在土地市場的攻城掠地。銳理數據顯示,在上市前的9年時間內,藍光在大本營成都通過招拍掛方式共競得35宗地塊,涉及資金約180億元,平均溢價率約為64.18%。

                上市后,藍光發(fā)展繼續(xù)使用高溢價拿地策略,在全國各地持續(xù)“落子”。年報顯示,2019年藍光發(fā)展通過收并購、合作開發(fā)、產業(yè)拿地等多個方式新增項目48個,總建面約1121萬平方米。到了2020年,該公司拿地數量增加到了60個,總建面約962萬平方米。值得一提的是,這兩年競得的108宗地塊中溢價率超過50%的地塊數量就達到28宗。

                在“三道紅線”的出臺倒逼房企洗牌的同時,2020年的平安債務違約也讓藍光一步一步陷入窘境。南方都市報等媒體報道顯示,彼時,藍光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項目中,未能就一筆幾十億元債務的還款時間達成一致。項目負責人口頭承諾可提前還款,但到了承諾期卻沒能兌現,引發(fā)了平安方面不滿,從而上了平安銀行的黑名單。

                2021年7月8日,藍光發(fā)展首次披露債務逾期情況。公告顯示,截至截至2021年7月8日,公司及下屬子公司到期未能償還的債務涉及本息金額為24.84億元(其中21.31億元已經被債權人申請法院執(zhí)行)。

                其實,自2020年末開始,藍光發(fā)展就面臨融資受阻,經營性現金流回溯放緩,公司出現流動相緊張等情況。面對每況愈下的藍光發(fā)展,創(chuàng)始人楊鏗選擇將“重擔”移交給26歲的兒子楊武正。但是,新任董事長楊武正并沒有為藍光注入新的活力。

                最終,藍光發(fā)展交出了一份虧損百億的年報成績單。報告顯示,2021年藍光發(fā)展實現營業(yè)收入約201.15億元,同比減少53.17%;歸屬股東凈虧損138.24億元,同比驟降518.92%。

                截至2021年末,藍光發(fā)展總資產負債率達96.01%,凈負債率為639.14%,扣除預收款后的資產負債率為93.63%,一年內到期的非流動負債341.15億元。期內,該公司貨幣資金55.23億元,同比減少81.43%,受限資產589.36億元。

                未嘗債務高達425億元

                其實,藍光發(fā)展曾想通過甩賣項目等方式來減少流動性壓力、化解債務危機。公開資料顯示,2020年9月,藍光發(fā)展以9億元代價轉讓了旗下生物醫(yī)藥板塊資產-迪康藥業(yè)的全部股權;2021年2月又將所持藍光嘉寶服務65.04%的股份,以49.64億元轉讓給碧桂園服務。

                此外,藍光發(fā)展還出售了多個項目股權,比如2021年12月底,藍光將旗下全資子公司重慶煬玖商貿有限責任公司100%的股權轉讓給金科地產,價格僅為1元。而此次標的物的凈資產為14.84億元,交易涉及的三個房地產項目分別為重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目以及天津津南小站665畝項目。

                通過戴德梁行官網可以看到,今年4月18日,長三角國企以5.1億元的價格通過拍賣形式獲得虹橋世界中心D1棟寫字樓項目,而該項目正是藍光發(fā)展上??偛克诘亍?br />
                與此同時,藍光發(fā)展去化情況也出現問題。據克而瑞監(jiān)測數據,2022年藍光發(fā)展在全國9個重點城市市場,銷售金額全部負增長,其中成都、昆明、福州及西安等省會城市市場,同比分別下降9%、32.55%、50.16%和12.21%。同時,上述城市項目大部分處于逾期交付狀態(tài)。

                在此背景下,藍光發(fā)展年度虧損進一步擴大。年報顯示,2022年藍光發(fā)展營業(yè)收入約193.04億元,同比減少4.04%;凈利潤約-249.41億元,扣非凈利潤-242.05億元。公司總資產約1323億元,同比減少24.21%;歸屬于上市公司股東的凈資產約-238.69億元,同比減少1858.96%。

                除此之外,大公房產注意到,“凈資產為負值”還讓藍光發(fā)展同時觸發(fā)了財務類退市標準。信永中和會計師事務所(特殊普通合伙)也在對該公司的2022年度財務會計報表的審計報告中提到,藍光發(fā)展2021年至2022年連續(xù)虧損嚴重,已資不抵債,大量債務違約引發(fā)訴訟,多個銀行賬戶被司法凍結,正常生產經營受到重大影響,這些表明,公司的可持續(xù)經營能力存在不確定性。而公司的多個不確定事項之間相互影響,并可能對財務報表產生累積影響。

                對此,柏文喜表示,當藍光發(fā)展遭遇市場反轉和去化不力后,就馬上出現流動性困難和資金鏈斷裂,說到底還是企業(yè)戰(zhàn)略管理和運營策略不夠嚴謹周密所致。

                通過相關公告可知,截至2022年末,藍光發(fā)展資產負債率達116.42%。截至2023年一季度末,該公司流動負債約1410.61億元,非流動負債約85.17億元。

                截至2023年5月15日,藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務本息金額已達到了425.56億元,包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等債務形式。

                事實上,像藍光發(fā)展這樣的房企并不是個例。

                房地產行業(yè)告別“三高”時代

                在房地產行業(yè)進入新一輪調整周期后,除了在2021年就“爆雷”的房企,還有不少停牌超12個月的內地房股,比如中國恒大、中國奧園、花樣年控股、當代置業(yè)、力高集團等。

                對此,匯生國際融資總裁黃立沖表示,這些進入退市倒計時的房企大都有四個特點。一是高負債率,資金鏈緊張。二是業(yè)績不佳,現金流短缺。三是對外融資困難,無法有效解決資金問題。四是市場競爭激烈,無法在行業(yè)中脫穎而出。

                中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為,未來或還有更多房企退市。公開資料顯示,泛海控股、新華聯、美好置業(yè)、陽光城、宋都股份、世茂股份等房企被“戴帽”,個股證券簡稱于正式變更為*ST泛海、*ST新聯、ST美置、ST陽光城、*ST宋都、ST世茂。

                劉水表示,目前,面臨退市的還有數家房企,A股的主要是連續(xù)多日面值低于1元,10多家收到退市及風險警示,港股的有超過10家房企停牌即將超18個月,如果房地產市場及房企經營短期沒有明顯改善,這些房企面臨退市或不可避免。

                柏文喜認為,觸發(fā)退市風險的房企大都為出險且重組不力的企業(yè),這些被摘牌企業(yè)未來通過重整還有恢復正常運營的機會與可能性。為了避免退市,這些出險房企短期內可以通過股票回購、增持,加快重組以及引戰(zhàn)等利好推動股價回升以避免觸及面值退市問題,而中長期則需要促進公司恢復經營和提升業(yè)績、積極調整發(fā)展策略和進行業(yè)務重組與轉型來實現企業(yè)基本面的根本改善。

                除了房企自身改善,政策端也在逐步發(fā)力。自2022年末開始,房企融資紓困方向轉為“救項目與救企業(yè)并存”。2023年年初,央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會,強調保持房地產融資平穩(wěn)有序,并實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃。在此之后,多地相關部門陸續(xù)“發(fā)文”提出,要促進金融與房地產正常循環(huán)、落實“金融16條”等。

                劉水認為,對于房地產行業(yè)的發(fā)展,2021年下半年開始,房地產市場進入深度調整階段,高杠桿企業(yè)風險不斷暴露,行業(yè)進入加速優(yōu)勝劣汰階段。退市是上市房企經營惡化的結果,也是維持和提高上市公司質量、清除"垃圾股"的必要方式,更是房地產行業(yè)加速出清和重整的必然過程。經歷本輪市場周期調整,房地產行業(yè)告別“高周轉、高負債、高杠桿”模式,疊加新房市場總量觸頂下行,房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,實現高質量的發(fā)展。
              責任編輯:王杰
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