大公房產(chǎn)訊   12月9日，中信證券研究部官方公眾號(hào)發(fā)布了當(dāng)日晨報(bào)。

 

　　就三支箭政策效果，中信證券FICC首席分析師明明表示，2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的政策底，第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開(kāi)股權(quán)，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。市場(chǎng)底最為重要的觀(guān)察點(diǎn)將回到商品房銷(xiāo)售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。

 

　　中信證券研報(bào)顯示，今年以來(lái)，信貸支持政策有局部到全局逐步加碼。上半年多數(shù)救市城市政策圍繞放松限購(gòu)限貸、降低住房貸款利率、降低首付比例等，寬松政策由三四線(xiàn)等中低能級(jí)城市向二線(xiàn)等中高能級(jí)城市擴(kuò)散。年中開(kāi)始出現(xiàn)自上而下的政策支持，下半年房貸利率水平降至歷史低位。隨著年底金融支持地產(chǎn)16條措施的出爐，供給端信貸政策從“保交樓”到“保交樓、保主體”逐步加碼。

 

　　但是，在交付擔(dān)憂(yōu)、疫情沖擊和提前還貸等因素的影響下，政策對(duì)于地產(chǎn)銷(xiāo)售的刺激效果尚未顯現(xiàn)。展望明年，中信證券方面表示，上述因素都在發(fā)生積極的變化。如果這些因素在明年漸次緩和，那么與地產(chǎn)相關(guān)信貸融資的邊際改善也將出現(xiàn)。

 

　　中信證券方面認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題已不是一個(gè)區(qū)域的問(wèn)題，而是需要全局協(xié)調(diào)的問(wèn)題。預(yù)計(jì)按揭貸款利率將進(jìn)一步下降，對(duì)房企，尤其是民營(yíng)房企的流動(dòng)性支持會(huì)進(jìn)一步加碼，預(yù)售監(jiān)管和專(zhuān)項(xiàng)借款等政策有利于推動(dòng)項(xiàng)目盡快交付，一些不合時(shí)宜的行政限制也會(huì)陸續(xù)退出。

 

　　2023年，中信證券預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將分別同比下降1.6%和9.7%，新開(kāi)工面積同比下降25%，竣工面積預(yù)計(jì)同比持平，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)基本走穩(wěn)。一些信用高、銷(xiāo)售尚可的企業(yè)通過(guò)拿地?fù)Q牌，有望逐步穩(wěn)住盈利能力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。一些無(wú)力融資拿地的企業(yè)則可能理性縮表。還有一些需要債務(wù)展期和重組的公司，會(huì)盡可能保證交付。