繼央行決定自10月1日起下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率后，近日多地住房公積金管理中心紛紛發(fā)布公告積極執(zhí)行政策。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月以來，已經(jīng)有北京、安徽、海南、河南、南京、杭州、寧波、無(wú)錫、武漢、哈爾濱、東莞等多省市宣布下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

　　住房公積金貸款利率下調(diào)后月供能省多少錢？存量的個(gè)人公積金貸款能享受最新優(yōu)惠政策嗎？還有什么利好政策？剛剛過去的黃金周樓市表現(xiàn)如何呢？

　　首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)
　　每月少還多少錢？

　　人民銀行此前宣布，自10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別為2.6%和3.1%，此前則為2.75%和3.25%。記者注意到這是首套個(gè)人住房公積金貸款利率時(shí)隔7年再次下調(diào)。

　　“很開心看到公積金貸款利率下調(diào)政策出臺(tái)，這是減輕大家還款壓力！”中部某三線城市購(gòu)房者向央廣網(wǎng)表示。

　　據(jù)記者測(cè)算，100萬(wàn)元的貸款，25年期，在等額本息之下，降息前月供為4873.16元，而降息后則為4794.29元，每月少還了78.87元，總還款額累計(jì)減少23662.12元。

　　“公積金是購(gòu)房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設(shè)立的專項(xiàng)貸款資金，是購(gòu)房者在購(gòu)房過程中優(yōu)先選擇的貸款方式。對(duì)于購(gòu)房者來說，一方面，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本；另一方面，有助于購(gòu)房者的市場(chǎng)信心的提升。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，時(shí)隔多年公積金利率下調(diào)為行業(yè)傳遞積極信號(hào)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向央廣網(wǎng)分析。

　　還有不少購(gòu)房者關(guān)注，在今年10月1日前下放的首套房公積金貸款利率是否能享受上述政策？答案是肯定的，但需到2023年1月1日后方可調(diào)整。

　　以上海為例，2022年10月1日前發(fā)放的未到期首套個(gè)人住房公積金貸款，如貸款期限在一年（含一年）以內(nèi)的，貸款利率不作調(diào)整，2022年10月1日起仍執(zhí)行原利率；如貸款期限在一年以上的，2022年10月1日起仍執(zhí)行原利率，自2023年1月1日起按新規(guī)定執(zhí)行。

　　王小嬙指出，各地積極響應(yīng)政策下調(diào)公積金貸款利率主要是可以降低購(gòu)房者的月供成本，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的提升。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，對(duì)各地公積金政策的理解，和此前央行的政策可以完全一致，中間不會(huì)有什么特殊的操作或差異。唯一的一點(diǎn)需要注意的是，一些地方發(fā)布公積金新政的時(shí)候，對(duì)于近期已經(jīng)買房但沒有審批公積金的情況也做了解釋，即此類群體也可以享受降息后的利率，這也是相關(guān)在途交易的購(gòu)房者所需要注意的。

　　還有啥利好政策？
　　“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;等政策推出

　　目前，公積金政策已成為推動(dòng)市場(chǎng)回暖最為集中的政策方向。除首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)外，多個(gè)城市因城施策，此前還采取了微調(diào)公積金貸款上限、降低公積金首付、明確直系親屬可提取公積金用以支付購(gòu)房款（“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;）等措施。

　　以江蘇連云港市為例，該地住建局針對(duì)公積金貸款額度發(fā)布新政，購(gòu)房借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元；借款人雙方正常繳存住房公積金的，最高額度則由60萬(wàn)元提高至100萬(wàn)元。

　　此外，“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;的公積金貸款政策也擴(kuò)圍至多個(gè)城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過30城已發(fā)布過此類政策。例如，秦皇島政府今年6月份發(fā)布的新政中就明確規(guī)定，繳存人全款購(gòu)買本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支持子女購(gòu)房（只限一次）”。今年9月份，汕尾市也調(diào)整住房公積金購(gòu)房貸款和提取政策，支持本人及其直系親屬（配偶、父母、子女）提取公積金用于支付購(gòu)房首付款。

　　而海南省住房公積金管理局則明確，“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;業(yè)務(wù)是指在省內(nèi)連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上的購(gòu)房人，購(gòu)買家庭首套自住住房，可使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購(gòu)房首付款和對(duì)沖償還住房公積金貸款。其中的直系親屬涵蓋了購(gòu)房人及其配偶的父母或子女。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從各地的角度看，基于全國(guó)統(tǒng)一的公積金利率下調(diào)和各地公積金提高額度、一人購(gòu)房全家?guī)?、商轉(zhuǎn)公等操作，客觀上有助于進(jìn)一步增強(qiáng)公積金對(duì)購(gòu)房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

　　值得注意的是，除了公積金貸款利率下調(diào)以及“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;等政策外，9月末的樓市利好政策頻頻出臺(tái)。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　據(jù)梳理，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的70個(gè)大中城市中，有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理23個(gè)二三線城市符合本次放寬首套房貸款利率下限要求。

　　“多舉措、全方位促進(jìn)房貸利率持續(xù)下行，有利于降低各種房貸付息成本，提升居民購(gòu)房需求，促進(jìn)購(gòu)房者的合理住房需求的恢復(fù)。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟向央廣網(wǎng)指出。

　　稅收方面，9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　此次政策總結(jié)起來是“換房可退個(gè)稅”，即個(gè)稅成本可以減免。嚴(yán)躍進(jìn)指出，個(gè)稅政策影響房東和購(gòu)房者的成本。各地實(shí)操層面看，個(gè)稅的稅率大約是房?jī)r(jià)的2%。如果對(duì)于500萬(wàn)的房子而言，過去需要繳納10萬(wàn)元的個(gè)稅。那么按現(xiàn)在這個(gè)政策，房東就不需要繳納。實(shí)際過程中，過去房東會(huì)讓購(gòu)房者繳納，那么按這個(gè)角度說，相當(dāng)于購(gòu)房者可以減少這部分的支出。據(jù)此可以認(rèn)為，此次政策將使得房東更樂意掛牌出售，購(gòu)房者也更樂意購(gòu)房。

　　十一假期二手房整體表現(xiàn)突出
　　四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)

　　十一假期期間，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖跡象。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年十一假期，貝殼重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50城中，九成城市二手房成交量同比增長(zhǎng)，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的兩倍。

　　另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間重點(diǎn)5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年十一假期成交上漲。北京二手房成交143套，較去年上漲74.4%，深圳成交15套，較去年上漲275%。

　　不過，國(guó)慶期間新房成交卻仍未見起色。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，重點(diǎn)15城（包括北京、深圳、上海、武漢、蘇州、大連、青島、東莞、溫州、寧波、濟(jì)南、杭州、南京、成都、佛山，下同）新房成交4474套，較去年十一假期下降47.1%。

　　此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、沈陽(yáng)、武漢等20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市國(guó)慶假期期間（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面積較去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體成交降幅仍較大，考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購(gòu)情況來看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)。

　　展望四季度，中指研究院預(yù)判，政策的持續(xù)優(yōu)化，一定程度上修復(fù)了市場(chǎng)信心，疊加國(guó)慶期間企業(yè)加大營(yíng)銷力度，部分城市市場(chǎng)活躍度有所提升。短期來看，購(gòu)房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

　　諸葛找房指出，隨著央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等接連出手，針對(duì)樓市釋放重大利好，同時(shí)地方因城施策逐步深化，對(duì)于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)行情意義重大，有利于促進(jìn)剛性和改善購(gòu)房需求釋放，中央推出政策組合拳，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將會(huì)更加顯著，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加速修復(fù)。

　　龐溟則認(rèn)為，隨著多項(xiàng)政策措施出臺(tái)落地，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協(xié)同發(fā)力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進(jìn)居民合理購(gòu)房需求有效釋放，避免居民中長(zhǎng)期貸款需求走弱，有效推動(dòng)房地產(chǎn)投資恢復(fù)，并在邊際上緩解與改善地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈壓力、流動(dòng)性壓力和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)寬松并結(jié)合購(gòu)房鼓勵(lì)政策、降低交易稅費(fèi)等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。