后疫情時代，中國ESG理念正迎來黃金發(fā)展期。

　　自2020年中國提出“雙碳”目標(biāo)后，以發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)為核心的ESG投資熱潮在資本市場逐漸興起。與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，今年以來，包括華潤、凱德、碧桂園、萬科、中國金茂、旭輝控股、世茂集團(tuán)、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口、中南建設(shè)、領(lǐng)地控股、綠城中國、中海地產(chǎn)在內(nèi)的十余家房企均披露了可持續(xù)發(fā)展報告或社會責(zé)任報告，著力提升ESG能力與表現(xiàn)。

　　在經(jīng)歷持續(xù)多年的快速發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷巨大轉(zhuǎn)變，提質(zhì)、降本、增效已經(jīng)成為下階段房企要面臨的重要課題。而在國家“雙碳”目標(biāo)和高質(zhì)量發(fā)展趨勢下，探索低碳運營、打造綠色建筑，也成為房企尋求可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

　　中國城市科學(xué)研究會綠建研究中心副主任郭振偉表示，房地產(chǎn)建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅指其自身生產(chǎn)經(jīng)營活動覆蓋了上下游近百個行業(yè)，GDP帶動效應(yīng)明顯，還指房地產(chǎn)建筑業(yè)是各種生產(chǎn)生活活動的硬件載體，是生產(chǎn)生活活動效率和質(zhì)量的保證。因此房地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)展ESG不僅可以促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的低碳綠色轉(zhuǎn)型，全面推進(jìn)碳減排工作，更重要的是可以為低碳生產(chǎn)生活活動提供更高水平的支撐。

　　郭振偉指出，根據(jù)各種機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，房地產(chǎn)運行碳排放約占到我國當(dāng)前社會總碳排放的20%左右，考慮到我們還處于發(fā)展過程中，運行碳排放還有增長的壓力，而從當(dāng)前著手發(fā)展ESG是改變運行碳排放最好的起點。

　　順應(yīng)國家戰(zhàn)略新方向
　　綠建、低碳、公益成房企ESG發(fā)力重點

　　不同于傳統(tǒng)從財務(wù)層面考核公司業(yè)績表現(xiàn)，ESG更側(cè)重從環(huán)境(Environmental)、社會(Social)和公司治理(Governance)三個維度來評價企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展能力。

　　從目前各大上市房企已披露的ESG報告來看，不少房企的報告主題都順應(yīng)國家重大戰(zhàn)略方針如脫貧攻堅、碳中和等，高頻披露的內(nèi)容也包括綠色建筑、節(jié)能減排、鄉(xiāng)村振興、社會公益、黨建工作等。

　　在綠色發(fā)展方面，絕大多數(shù)房企都在ESG報告中披露了綠色建筑數(shù)量和覆蓋面積等。比如碧桂園2021年ESG年度顯示，年內(nèi)新增綠色建筑認(rèn)證數(shù)量61個，新增綠色建筑認(rèn)證面積915萬平方米；截至2021年末，滿足國家綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的項目累計達(dá)997個，總建筑面積2.21億平方米。

　　越秀地產(chǎn)2021年新增16個綠色建筑認(rèn)證，認(rèn)證面積超過234萬平方米，在建項目中38個應(yīng)用了裝配式建筑技術(shù)，打造更環(huán)保工地；中南建設(shè)2021年滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)面積累計7411萬平方米，其中三星標(biāo)準(zhǔn)54萬平方米，二星標(biāo)準(zhǔn)1947萬平方米；世茂集團(tuán)2021年綠色建筑累計總面積達(dá)7897.42萬平方米，同比上升22.18%，其中三星綠色建筑6座，二星綠色建筑97座。

　　為深入推進(jìn)“雙碳”戰(zhàn)略，還有房企積極進(jìn)行減排措施。如世茂集團(tuán)2021年在項目施工建設(shè)過程中制定節(jié)能措施、實行用水計量、選用綠色材料以及控制施工現(xiàn)場的噪音、揚塵、有害氣體、固體廢棄物的排放等要求，致使2021年施工過程的二氧化碳排放量減少約177.84萬噸。

　　凱德于2021年也在新加坡七座物業(yè)頂部安裝了太陽能電池板，這些太陽能電池板將產(chǎn)生總計11462兆瓦時的可再生能源，可減少超過4676噸的碳排放量，相當(dāng)于2400多個家庭每年的能源用量（一個四居室房屋家庭的平均年消耗量）。

　　友綠智庫創(chuàng)始人黃俊鵬表示：“對于民營企業(yè)而言，企業(yè)不能只掙錢，還要考慮的二氧化碳、二氧化硫的排放所帶來的社會影響，這是國家強(qiáng)制做的，企業(yè)必須堅持，這是一個游戲規(guī)則，也是企業(yè)社會責(zé)任。”

　　綠色低碳是房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時代發(fā)展的轉(zhuǎn)型必要，但也有不少房企在全面推行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景下，主動承擔(dān)著相應(yīng)社會責(zé)任，積極發(fā)揮公益力量。

　　2021年，華潤置地慈善公益捐贈支出4598.73萬元，同比增加153.96%，并以零利潤的形式完成15座華潤希望小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)；龍湖集團(tuán)及創(chuàng)始人共捐贈4.16億元，投入志愿服務(wù)時間長達(dá)9000小時，并陸續(xù)開展了“欣芽計劃”“湖光計劃”“展翅計劃”“溪流計劃”“萬年青計劃”等20余個公益項目，累計幫扶近4萬人。

　　黃俊鵬稱，在當(dāng)前的ESG評價體系中，更多是對E(環(huán)境)方面的績效考核，主要包括綠色建筑數(shù)量和覆蓋面積、企業(yè)綠色運營、有沒有購買綠電、有沒有做碳中和規(guī)劃、有沒有減碳運營管理方面的措施。而員工健康福利、慈善捐贈等S(社會)維度上的事，在內(nèi)地屬于自愿披露。

　　縱觀各上市房企的ESG報告，大部分房企都緊隨國家步伐設(shè)定了“雙碳”目標(biāo)計劃，如龍湖集團(tuán)提出至2030年單位面積碳排放降低15%，集團(tuán)所有新建項目100%達(dá)到國家綠色建筑星際標(biāo)準(zhǔn)；遠(yuǎn)洋集團(tuán)承諾到2050年實現(xiàn)碳中和；世茂集團(tuán)則計劃以2021年為基準(zhǔn)年，在10年內(nèi)碳強(qiáng)度減少5-17%、耗電強(qiáng)度減少5-12%、耗水強(qiáng)度減少5-10%。

　　安永《中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年業(yè)績概覽及ESG發(fā)展機(jī)遇》報告顯示，在“雙碳”目標(biāo)下，國家鼓勵資本發(fā)揮對綠色經(jīng)濟(jì)的積極作用，中國房地產(chǎn)行業(yè)隨之迎來新機(jī)遇，即增加綠色建筑與綠色材料的使用來推動綠色經(jīng)濟(jì)建設(shè)。這能夠提高企業(yè)自身ESG評級與表現(xiàn)與可持續(xù)發(fā)展能力，履行社會責(zé)任，并借助綠色融資來探索合理融資發(fā)展新模式。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊也稱，提高住宅健康性能與建筑能效水平，推動形成綠色生產(chǎn)和綠色生活方式，不斷滿足人民群眾對美好環(huán)境與幸福生活的向往，將是未來我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的主基調(diào)。

　　房企融資新機(jī)遇
　　發(fā)綠債及ESG投資成主流趨勢

　　當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)仍未擺脫流動性危機(jī)帶來的陰霾與風(fēng)險，以ESG為導(dǎo)向的綠色金融，正為房企拓寬融資渠道帶來新的機(jī)遇。

　　黃俊鵬告訴大公房產(chǎn)：“ESG讓企業(yè)多了一個融資渠道，有利于做節(jié)能減排企業(yè)脫穎而出。從資本市場角度考慮，有可能短期之內(nèi)不見得獲得多么大的回報。但就長遠(yuǎn)來看，ESG肯定會提升企業(yè)的價值。”

　　2021年7月9日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布首份《綠色金融報告》，重點披露該公司2020年發(fā)行的首筆綠色債券所募集資金的用途及環(huán)境影響，并于年中發(fā)行了第二筆規(guī)模為5億美元的境外綠色債券，并取得安永的第三方獨立鑒證。

　　2021年9月14日，世茂集團(tuán)成功在境外首次發(fā)行綠色優(yōu)先票據(jù)，獲得境內(nèi)外逾200家投資機(jī)構(gòu)的支持，總訂單規(guī)模逾50億美元，超額認(rèn)購逾5倍。

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2021年共有超20家房企在綠色金融方面邁出重要一步，包括訂立綠色金融框架、發(fā)行綠色債券等，其中以綠色建筑發(fā)行綠色債券數(shù)額最大的，就有首創(chuàng)置業(yè)、領(lǐng)地集團(tuán)、世茂、遠(yuǎn)洋、旭輝、龍湖等幾家房企。

　　克而瑞指出，未來以綠色建筑為戰(zhàn)略方向的房地產(chǎn)和建筑企業(yè)或能更多享受綠色信貸、綠色債券等綠色金融的各種支持。

　　不過房企該如何認(rèn)證綠色建筑？郭振偉告訴大公房產(chǎn)，我國的綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)或美國的LEED都有一套完整的評價體系，內(nèi)容包含了建筑節(jié)能水平、建筑設(shè)備能效、室內(nèi)外環(huán)境營造、綠色環(huán)保建材應(yīng)用、便利服務(wù)以及智慧管理等，各部分內(nèi)容均有具體的評價指標(biāo)和對應(yīng)的評價分值。

　　而對綠色建筑進(jìn)行ESG評級也可參考這種等級評價結(jié)果，比如三星級比二星級得分高，更加環(huán)境友好，但在跨區(qū)域，尤其是跨氣候區(qū)域比較時，情況會略微復(fù)雜一些。

　　郭振偉指出：“過去我們推動建筑業(yè)綠色發(fā)展采取的是財政資金獎補(bǔ)方式，暴露出一些問題，開始的時候是設(shè)計方案落實效果不佳，資金沒有有效發(fā)揮實際作用，后來調(diào)整到僅補(bǔ)貼獲得運行標(biāo)識的項目，有很大改觀。但隨著綠色理念的普及，越來越多的項目主動按綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計實施，在建筑面積規(guī)模倍增后，財政補(bǔ)貼就顯得難以持續(xù)了。因此通過ESG評價讓資本市場認(rèn)識、認(rèn)可房企的綠色建筑產(chǎn)品，可以替代原有的財政獎勵，形成差異化、市場化的資金定價，更好激勵和監(jiān)督房企實施綠色發(fā)展。”

　　在“房住不炒”大背景下，房企多升級綠色建筑進(jìn)行ESG評級，不僅可以拓寬企業(yè)融資渠道，有利于發(fā)行綠債，更降低了財政成本，完美響應(yīng)“雙碳”政策。

　　與此同時，資本市場對ESG的關(guān)注度也不斷提高，越來越多主流投資機(jī)構(gòu)愿意將上市房企的ESG表現(xiàn)納入投前、投中、投后分析考量因素。

　　半個月前，老牌公募基金公司大成基金已初步建立符合中國市場情況的ESG評級指標(biāo)體系，并成立了ESG投資委員會。而在去年，包括建信基金、華夏基金、易方達(dá)基金等紛紛加入UNPRI，不斷探索與基本面相結(jié)合的ESG投資。

　　盤古智庫高級研究員江瀚稱：“金融機(jī)構(gòu)對這方面其實都是很看好的，所以房地產(chǎn)企業(yè)獲得了比較高的ESG評級之后，能夠拿到更低的綠色融資。”

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，基于WindESG2021年四季度評級結(jié)果，金融行業(yè)公司的ESG評級目前仍處于領(lǐng)先地位，AA級及以上公司占比達(dá)到9%，而房地產(chǎn)行業(yè)則處于B級及以下的公司占比最高，約占總體的22%。

　　中證指數(shù)今年3月發(fā)布的滬深300成份股ESG評價結(jié)果亦顯示，A股上市房企中招商蛇口獲得AAA級，萬科、保利發(fā)展獲得AA級，金地集團(tuán)獲A級，新城控股則為BBB級，綠地控股為BB級。

　　整體來看，大部分內(nèi)地房企評級都處于相對中等的水平，未來還有較大的提升空間。

　　國內(nèi)ESG信披制度不全
　　尚需建立完整統(tǒng)一規(guī)則

　　盡管投資機(jī)構(gòu)越來越關(guān)注上市房企的ESG指標(biāo)，各大房企也越來越重視ESG報告的披露工作，但在黃俊鵬看來，目前中國房企的ESG報告水平仍有待提升。

　　黃俊鵬告訴大公房產(chǎn)：“目前ESG測評權(quán)威度不夠，而且可信度不高，不夠嚴(yán)肅，誰都可以評，各家機(jī)構(gòu)評出來的差異甚大。”此外他表示：“企業(yè)當(dāng)前也缺乏這方面的專業(yè)人才，ESG領(lǐng)域通常歸到品牌部門，沒有融入企業(yè)戰(zhàn)略及經(jīng)營業(yè)務(wù)，有些企業(yè)對ESG的定位就是捐贈、種樹、做公益，認(rèn)知還停留在過去。”

　　事實上，作為舶來品，我國ESG發(fā)展目前仍處于起步階段，既沒有明確統(tǒng)一的披露標(biāo)準(zhǔn)，也沒有完全納入法律法規(guī)層面的強(qiáng)制性要求，不過也在逐步完善。

　　2022年1月，上交所、深交所同步修訂了《股票上市規(guī)則》，新增了對上市公司履行社會責(zé)任、ESG信息披露的具體要求。

　　今年4月15日，中國證監(jiān)會發(fā)布《上市公司投資者關(guān)系管理工作指引（2022）》，首次將ESG納入投資者關(guān)系管理。

　　5月27日，國資委發(fā)布的《提高央企控股上市公司質(zhì)量工作方案》明確提到，要推動更多央企控股上市公司披露ESG專項報告，力爭到2023年相關(guān)專項報告披露“全覆蓋”。

　　黃俊鵬認(rèn)為，現(xiàn)在國資委既提“雙碳”也提ESG，是非常強(qiáng)烈的信號，這意味著中國國營企業(yè)也在尋求在資本市場向國際規(guī)則接軌。“中國房企的融資途徑目前是狹窄的，為了獲得國際資本市場的認(rèn)可就需要接受西方的游戲規(guī)則，即ESG。”

　　不過從現(xiàn)實來看，中國市場踐行ESG還面臨著諸多問題。郭振偉指出，ESG評級當(dāng)前沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)：“不同的評級機(jī)構(gòu)評價結(jié)果還不一樣，對于我們這種比較看重統(tǒng)一規(guī)則的環(huán)境來講，要轉(zhuǎn)變思路完全接受還是有些困難的。當(dāng)然這種多樣化的局面不是我們國內(nèi)特有的現(xiàn)象，國際上也如此。”

　　他表示，ESG自2000年左右啟動到現(xiàn)在，發(fā)展越來越快，歐盟、英美已經(jīng)形成比較完善的法律法規(guī)、條例指引以及披露規(guī)則，中國在這方面還處于跟隨學(xué)習(xí)過程，符合本土國情的ESG規(guī)則尚在完善。

　　大公房產(chǎn)梳理各大上市房企ESG報告中發(fā)現(xiàn)，目前我國滬深港三地交易所的ESG信息披露仍存在制度上的差異，房企信息披露準(zhǔn)則五花八門，有港交所的《ESG報告指引》，上交所的《CSR指引》，還有深交所的《GRI標(biāo)準(zhǔn)》等。

　　總的來看，港股上市公司的ESG報告編制更加規(guī)范，有詳細(xì)的編制依據(jù)，而A股上市公司還沒有一個完整的披露體系，仍處于自行摸索的過程中。

　　郭振偉解釋稱，香港房企和內(nèi)地房企ESG披露制度不同最主要的原因還是發(fā)展階段、投資環(huán)境不同，不過，近些年越來越多的房企在港發(fā)行綠色債券，按照香港的ESG披露規(guī)則展示自己在提升ESG表現(xiàn)方面的措施和成效，可以說我們學(xué)習(xí)和追趕的速度很快。

　　與此同時，一個好的現(xiàn)象是，近年來A股ESG披露率顯著上升，上市公司的披露意愿愈發(fā)強(qiáng)烈。數(shù)據(jù)顯示，2021年，A股上市公共披露1091份ESG年度報告，占滬深兩地上市公司總數(shù)的24.05%；而同期港股共披露109份ESG年度報告，占比僅為4.26%。

　　值得注意的是，6月1日全國首份《企業(yè)ESG披露指南》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)正式施行。該報告由中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)牽頭起草，并聯(lián)合包括國家能源投資集團(tuán)、中國移動、螞蟻集團(tuán)等在內(nèi)的數(shù)十家標(biāo)準(zhǔn)研制單位共同推出。

　　但是IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，這份標(biāo)準(zhǔn)屬于行業(yè)建議標(biāo)準(zhǔn)，并不構(gòu)成行業(yè)準(zhǔn)則與強(qiáng)制性要求，因此只能作為一個行業(yè)性的引導(dǎo)與指引，并不能解決現(xiàn)有ESG方面的問題。

　　行業(yè)估值模型已發(fā)生變化
　　ESG發(fā)展前景可期

　　對于房企ESG的披露借鑒，郭振偉建議應(yīng)做好橫向和縱向的比較。

　　“橫向比較是看同行中ESG披露質(zhì)量高、評級高的企業(yè)在做什么，怎么做的；縱向比的話就略微復(fù)雜，可以根據(jù)聯(lián)合國契約組織聯(lián)合GRI發(fā)布的《可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)企業(yè)報告》，識別自身經(jīng)營過程中涉及的可披露的定性、定量指標(biāo)，結(jié)合項目所在地區(qū)、企業(yè)所在地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展政策要求，制定開發(fā)和經(jīng)營的量化發(fā)展目標(biāo)。”

　　而針對具體如何踐行ESG可量化，郭振偉以綠色建筑為例，表示：“國內(nèi)已經(jīng)全面推行綠色建筑，即綠色建筑基本級已經(jīng)屬于建設(shè)管理部門的強(qiáng)制性要求，如果在制定ESG發(fā)展策略時，將100%綠色建筑作為發(fā)展目標(biāo)，顯然不會有提升ESG評級的效果，而應(yīng)該根據(jù)項目情況，盡可能的提高綠色建筑等級，比如50%或100%的項目達(dá)到三星級要求。”

　　事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，雖然ESG指標(biāo)尚未被大范圍納入企業(yè)估值架構(gòu)的重要考量，但已經(jīng)開始有打破傳統(tǒng)估值模型的趨勢，成為優(yōu)化投資策略的一種選擇。

　　郭振偉直言：“近些年ESG投資規(guī)模逐年放大，年復(fù)合增速遠(yuǎn)超全球資產(chǎn)管理行業(yè)的整體增速，實際上已經(jīng)成為影響企業(yè)估值一個重要因素，對于ESG評級表現(xiàn)好的企業(yè)和項目，資金在加速進(jìn)入，而對于缺乏ESG披露、不符合ESG理念的項目，有些投資機(jī)構(gòu)采取負(fù)面篩選規(guī)則，將這樣的公司或行業(yè)從投資組合中剔除，在資金層面，企業(yè)的價值評估已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。”

　　在他看來，房地產(chǎn)開發(fā)和持有是一項時間跨度比較長的投資，ESG可以幫助企業(yè)規(guī)避政策風(fēng)險，優(yōu)化和改善公司治理，在環(huán)境即將發(fā)生重大變化的時候，提前識別風(fēng)險并做出相應(yīng)調(diào)整，重塑企業(yè)成長的邏輯。

　　江瀚也對大公房產(chǎn)表示，伴隨著碳排放權(quán)交易體系的逐漸完善，市場將會進(jìn)入一個更加開放、可持續(xù)發(fā)展的道路，這才是未來長期ESG對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義。擁有比較高ESG評級的房地產(chǎn)企業(yè)往往能夠獲得更好的融資，甚至于可以在碳排放政策中獲得更多的一杯羹，這種優(yōu)勢對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常有利的。

　　公開信息顯示，從發(fā)展前景看，2060年實現(xiàn)碳中和共需要約136萬億人民幣投資，除政府出資外，需要引入大量社會資本，更多地依靠市場來發(fā)揮作用。全國碳交易市場規(guī)模預(yù)計將達(dá)3000億元人民幣，無疑是一片廣闊的藍(lán)海。