3月4日,大公房產(chǎn)獲悉,全國政協(xié)委員莫天全在2022年全國兩會期間提交了六份書面建議,其中包括研究調(diào)整二孩、三孩家庭的住房信貸政策;地方可結(jié)合人才政策,除給予住房補貼外,還可以給予高層次人才專項貸款支持、降低人才購房的首付比例等方面。
圖為全國政協(xié)委員莫天全
莫天全指出,在房地產(chǎn)市場快速增長的年份,房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式,迅速擴大市場份額。但這種發(fā)展模式導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了以下三個主要問題:
第一,在高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式下,房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合,從企業(yè)端來看,一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限,企業(yè)償債壓力將明顯增大,從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。
第二,在規(guī)模擴張訴求下,企業(yè)拿地積極性高,土地競價模式導(dǎo)致地價迅速上漲,進而推動房價上漲,而房價的上漲預(yù)期進一步強化了住房的投資屬性,居民端投資投機需求增加又加劇了房價上漲動力,高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。
第三,以往高周轉(zhuǎn)、粗放式的開發(fā)模式積累了許多風(fēng)險隱患,如住房品質(zhì)差、小區(qū)的配套設(shè)施不完善等,嚴重影響著居民的生活質(zhì)量。但隨著我國總?cè)丝谠鏊俜啪徱约俺擎?zhèn)化水平不斷提高,住房總需求空間逐漸縮小,房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式已不再適用。
針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題,莫天全建議要積極探索新的發(fā)展模式。
首先,堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展,建立人-房-地聯(lián)動機制。
在商品住宅市場之外,加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,發(fā)揮保障性住房的保障效果。另外,綜合考慮人口流動規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展需要,合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標,未來需要在中心城市建設(shè)用地指標上做加法,在中小城市建設(shè)用地指標上做減法,促進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。
其次,堅持租購并舉,保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利。
推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展住房租賃市場,特別是保障性租賃住房。同時,要推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利,解除租房群體的后顧之憂。
第三,堅持盤活房地產(chǎn)存量,健全配套服務(wù)。
莫天全認為,要推動城市更新,提高老舊小區(qū)的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率。推動老舊小區(qū)升級改造,如加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施等,還應(yīng)該將閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)亦有待進一步盤活利用,支持商改住、商改租等,提高土地資源集約化利用的同時,也可以滿足租賃住房需求。
此外,伴隨著行業(yè)進入新的發(fā)展階段,房地產(chǎn)企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時也需要沿著住房服務(wù)鏈條進行轉(zhuǎn)型升級。一方面,原有開發(fā)業(yè)務(wù)要實現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展,提高運營效率;另一方面,在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域,向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展必然趨勢,但是房企在轉(zhuǎn)變過程中,需要把握好節(jié)奏,避免急轉(zhuǎn)彎。
同時,針對2022年一季度房地產(chǎn)行業(yè)信心尚未出現(xiàn)明顯改觀,購房者置業(yè)情緒不高,企業(yè)資金壓力影響下投資積極性偏弱等實際情況,莫天全提出了三點建議:
第一,中央可結(jié)合人口政策,研究調(diào)整二孩、三孩家庭的住房信貸政策,針對不同家庭設(shè)定差異化首付比例,根據(jù)生孩數(shù)量適度調(diào)整;同時,地方可結(jié)合人才政策,除給予住房補貼外,在人才住房信貸政策方面做出調(diào)整,如給予高層次人才專項貸款支持、降低人才購房的首付比例等。
在資金端,進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度,暢通上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈,穩(wěn)定企業(yè)信心。在加大對國央企融資支持力度的同時,強化對優(yōu)質(zhì)民企的資金支持。
第二,建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則,維護購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時,提高企業(yè)資金使用效率,保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益,穩(wěn)定市場信心,暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡,因企施策、“一樓一策”,合理釋放預(yù)售資金。
第三,進一步深化土地供給側(cè)改革,持續(xù)優(yōu)化集中供地,促進行業(yè)長期健康發(fā)展,建議適度增加重點城市集中供地次數(shù),因城施策優(yōu)化土拍規(guī)則,繼續(xù)堅持由“降地價”向“降實際地價”轉(zhuǎn)變,并適當(dāng)降低企業(yè)拿地門檻,激發(fā)企業(yè)拿地意愿,以點帶面提升市場信心。