回顧2023年，房地產(chǎn)仍然處于深度調(diào)控時期。雖然三季度以來政策端出臺了一系列樓市利好，但政策效果仍需時間傳導。在此期間，“穩(wěn)”一度成為眾多房企持續(xù)發(fā)展的堅實基礎。

　　“穩(wěn)”字，同樣也是華潤置地營業(yè)收入、利潤等關鍵經(jīng)營指標持續(xù)穩(wěn)健增進的關鍵之處。

　　3月26日，華潤置地發(fā)布2023年業(yè)績報告并召開業(yè)績發(fā)布，華潤置地執(zhí)行董事、董事會主席李欣等人出席會議。
 

圖：華潤置地2023全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場

　　“十四五”以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了規(guī)模收縮、城市分化、市場集中度提升等趨勢性、結(jié)構(gòu)性的變化。面對2023年行業(yè)的重新洗牌，市場迎來新的機遇及挑戰(zhàn)，華潤置地通過大力推動“現(xiàn)金流創(chuàng)造”、“毛利率及ROIC提升”、“提質(zhì)增效”、“庫存去化攻堅”四大管理主題，以“穩(wěn)字當頭、進字發(fā)力”為基礎，通過多元業(yè)務相互賦能發(fā)展，探索健康、良性循環(huán)的新發(fā)展模式對集團經(jīng)濟健康發(fā)展的重要意義。

　　穩(wěn)中求進，“3+1”一體化業(yè)務持續(xù)發(fā)力

　　從華潤置地公布的2023年業(yè)績報中就能看到，“穩(wěn)”、“進”是這家企業(yè)的主旋律。報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營收人民幣2,511.4億元，同比增長21.3%；實現(xiàn)凈利潤人民幣313.7億元，同比增長11.7%；扣除投資物業(yè)評估增值后的核心凈利潤人民幣277.7億元，同比增長2.9%。連同已付中期股息及建議末期股息，全年每股股息人民幣1.441元，同比增長2.9%。

　　在提質(zhì)增效等因素的帶動下，華潤置地期內(nèi)實現(xiàn)毛利潤人民幣631.6億元。每股股東應占溢利為4.40元，同比增長11.7%。

 

　　這份業(yè)績報表背后，是華潤置地在向城市投資開發(fā)運營商角色進一步深入轉(zhuǎn)換過程中，打造的發(fā)展新模式——“3+1”業(yè)務模式。所謂“3+1”，就是開發(fā)銷售型業(yè)務、經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務三大主營業(yè)務與生態(tài)圈要素型業(yè)務有機聯(lián)動，是華潤置地于“十四五”規(guī)劃初期在原先商業(yè)模式基礎上提出的新業(yè)務模式。

 

　　在新模式的推動下，華潤置地憑借自身差異化的競爭優(yōu)勢，沉穩(wěn)應對行業(yè)趨勢變化及消費需求波動等外部環(huán)境，圓滿完成“十四五”階段性目標。

　　具體從業(yè)務層面來看，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務業(yè)績穩(wěn)定增長。2023年，集團實現(xiàn)簽約額人民幣3,070.3億元，同比增長1.9%，實現(xiàn)簽約面積1,307萬平方米，行業(yè)排名穩(wěn)居第四。。

　　在經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管業(yè)務方面，華潤置地2023年經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務營業(yè)額為人民幣222.3億元，同比增長30.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2023年購物中心營業(yè)額達人民幣178.5億元，同比增長29.7%，旗下76座在營購物中心實現(xiàn)零售額人民幣1,638.7億元，同比增長44.2%，61座購物中心零售額排名當?shù)厍叭?；旗下寫字樓持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，出租率提升2.6個百分點至81.8%；旗下酒店收益大幅提升，房價超越疫情前水平，入住率達到63.3%。

　　值得一提的是，2023年，華潤置地旗下10個購物中心如期開業(yè)，新開業(yè)平均出租率達96.2%，新獲取高能級購物中心8座，位于北京、上海、廣州、南京、武漢、三亞等重點城市，使華潤置地實現(xiàn)在核心城市商業(yè)戰(zhàn)略布局的重點突破。

　　同時，在消費壞境持續(xù)向好、“消費拉動經(jīng)濟增長”基礎性作用的決策部署下，消費類基礎設施公募REITS獲得政策支持，華潤置地加快推動向資管業(yè)務轉(zhuǎn)型，打造新的業(yè)績增長極，以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎，推出市場首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費基礎設施REITs——華潤商業(yè)REIT。

圖：2024年，華夏華潤商業(yè)REIT在深交所上市

　　據(jù)了解，華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)，是華潤置地旗下核心區(qū)為標桿商業(yè)項目之一的青島萬象城，該項目所在的高潛核心城市青島，呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，在持續(xù)回暖的消費市場環(huán)境下，該項目有著出長遠的發(fā)展?jié)摿Α?br />
　　目前，該REIT已成功發(fā)行，其公布的認購申請確認比例結(jié)果顯示，網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實現(xiàn)超募。華潤商業(yè)REIT發(fā)行上市后，凈回收資金將用于華潤置地符合公募REITs監(jiān)管的在建或新建消費基礎設施的投資。

　　輕資產(chǎn)管理業(yè)務上，旗下輕資產(chǎn)管理服務平臺華潤萬象生活（01209.HK）的各項核心經(jīng)營指標也交出了穩(wěn)定的成績：2023年實現(xiàn)全年收入人民幣147.7億元，同比增長22.9%；毛利潤為人民幣46.9億元，同比增長30.0%；股東應占溢利為人民幣29.3億元，同比增長32.8%。截至2023年12月31日，華潤萬象生活在營購物中心101座，其中重奢購物中心13座，另有儲備項目83個，持續(xù)保持在行業(yè)第一。

　　截止2023年12月31日，華潤萬象生活物管航道在營購物中心面積3.7億平方米，合約面積4.25億平方米，覆蓋全國171個城市。

　　在三大業(yè)務不斷賦予市場信心同時，華潤置地也在持續(xù)完善生態(tài)圈要素型業(yè)務，不斷發(fā)展代建代運營、產(chǎn)業(yè)和長租領域，長期持續(xù)提升經(jīng)營質(zhì)量、協(xié)同資源獲取、提升品牌影響力。2023年，生態(tài)圈要素型業(yè)務營業(yè)額為人民幣61.9億元，同比增長11.6%，其中長租公寓業(yè)務營業(yè)額同比增長9.5%至人民幣7億元（含輕資產(chǎn)管理業(yè)務），長租公寓業(yè)務累計在管項目60個，管理規(guī)模5.6萬間。

　　同時，華潤置地發(fā)布的華夏基金華潤有巢REIT（508077.SH）經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，2023年基礎設施項目公司實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣7,749萬元，超上市時預測的8.5%，租賃住房出租率93.07%，超上市預測2.59個百分點，經(jīng)營兌現(xiàn)上市承諾，預計全年現(xiàn)金分派率達5.03%，積極回饋市場。

　　不過，無論是資產(chǎn)管理模式的提升還是各大業(yè)務的進退有序、協(xié)同發(fā)展，其背后都離不開華潤置地持續(xù)更新的發(fā)展管理運營模式以及成熟的資金管理模式。

　　財務穩(wěn)健，為華潤置地長期穩(wěn)定發(fā)展保駕護航

　　如今，房地產(chǎn)行業(yè)早已告別“三高”模式，企業(yè)競爭逐漸轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、運營、資金等多個維度。在這場綜合實力的比拼中，華潤置地在穩(wěn)步向前。

　　作為城市建設運營的先行者，華潤置地深刻地認識到市場供求關系、消費者對產(chǎn)品品質(zhì)等方面的要求等已然發(fā)生變化，如何在新的行業(yè)背景下重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營邏輯、并持續(xù)穩(wěn)健增長，成為包括華潤置地在內(nèi)眾多企業(yè)成長中的難題。

　　在此背景下，華潤置地以自身實踐，在房地產(chǎn)發(fā)展新周期中，深入了解市場需求及行業(yè)發(fā)展痛點，在2023年提出“高品質(zhì)九觀”產(chǎn)品新標準，基于新時代的客戶需求，完成了其對“精細設計準則、毫厘工程標準、情感悉心服務”高品質(zhì)三大理念的與時俱進拓展。

　　除此之外，作為房企未來制勝的“壓艙石”，優(yōu)質(zhì)的土地儲備可以幫助企業(yè)提前鎖住銷售市場。

　　數(shù)據(jù)顯示，2023年華潤置地新獲取項目中，一二線城市投資占比92.8%,落子香港北部都會區(qū)民生住宅項目，成為首單央企和港資在北部都會區(qū)合作范例。截至2023年12月，華潤置地總土儲面積達6250萬平米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務土儲面積5245萬平米；投資物業(yè)土儲面積1004萬平米——其中商業(yè)土地儲備占比71.5%，在建及規(guī)劃中購物中心50座，重點布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。。

　　在保障產(chǎn)品高質(zhì)量兌現(xiàn)的基礎上，華潤置地堅持把控現(xiàn)金流安全，保持充足的財務彈性。報告期內(nèi)，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流充足，資產(chǎn)負債表穩(wěn)健，總有息負債率及凈有息負債率分別降至38.4%和32.6%的行業(yè)低位，三道紅線保持綠檔，標普、穆迪和惠譽繼續(xù)維持公司“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”的信用評級，加權(quán)融資成本3.56%，創(chuàng)近十年新低。

　　以上種種都在證明華潤置地在市場深度調(diào)整中，依然能夠從容不迫地穩(wěn)定前行。除了企業(yè)自身提升，華潤置地還承擔起新時代賦予的產(chǎn)業(yè)責任和社會責任。

　　全面深化ESG管理，持續(xù)加強ESG實踐

　　2023年，華潤置地全力護航國家重大賽會舉辦，圓滿完成了成都大運會、杭州亞運會、中國-中亞峰會服務保障工作，再次彰顯華潤置地大型場館代建代運營及重要賽事保障能力。

　　這背后，是華潤置地多年來在多個國家級重大賽事下積累的“實戰(zhàn)經(jīng)驗”。從深圳大運、西安全運，到成都大運，盛會的幕后，從場館建設、賽事保障到片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)，都傾注著華潤置地為更好的城市矢志前行的力量。

　　同時，也彰顯出華潤置地作為城市投資開發(fā)運營者強勁的綜合實力。秉承“快好省規(guī)”原則、“運營前介”的建設模式，華潤置地一次次刷新自己建設大型體育場館的記錄。

　　深圳第26屆大運會，華潤置地歷時22個月高質(zhì)量完成集體育場、體育館、游泳館“三位一體”的深圳灣體育中心建設，讓世界看到了“深圳速度”。深圳大運會落幕以后，在華潤置地的運營下，“春繭”成為深圳大型體育賽事、商演、全民健身的首選之地。

　　西安第14屆全運會，華潤置地使用“一套模特，多套衣服”模式，創(chuàng)造性的讓基礎和主體工程先行，合理安排多條線交叉作業(yè)，與節(jié)點賽跑，最終歷時33個月建成包括西安奧體中心在內(nèi)的“三中心”、共計138萬平方米場館，絕對工期比同類工程縮短了一年多。

　　去年，成都第31屆大運會主場館東安湖體育公園，從開工建設到建成使用，華潤置地用時921天，再次刷新全國同類型體育場館建設投運速度。

　　在此過程中，華潤置地的開發(fā)運營及保賽服務能力，不斷得到鞏固、完善和精進，也為下一場國際大賽的運營服務，提供了強有力的經(jīng)驗支撐。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的重要關卡，華潤置地積極響應國家“雙碳”戰(zhàn)略，持續(xù)推進綠色轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展，打造十余個超低能耗住宅和低碳智慧運維試點項目，

　　2023年，華潤置地根據(jù)國際可持續(xù)準則理事會（ISSB）最新發(fā)布的可持續(xù)信披準則，著手搭建應對氣候變化的管理框架，并分析不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的實體風險和轉(zhuǎn)型風險，制定下一步的行動方案。

　　一直以來，華潤置地立足行業(yè)特點和自身實際，全面深化ESG管理，持續(xù)加強ESG實踐，通過主動參與國際主流ESG指數(shù)評級，查找自身ESG工作存在的不足，并制定改進措施，促進內(nèi)部管理提升。在此背景下，華潤置地于2023年再次獲得MSCIESG評級的A級評級。MSCIESG評級報告指出，華潤置地在ESG三個維度得分均高于全球同行均值，在產(chǎn)品安全與質(zhì)量、員工健康與安全、公司行為等二級指標得分同比上升，表現(xiàn)均領先全球同行。

圖：華潤深圳灣

　　隨著房企在行業(yè)變革中不斷向高質(zhì)量發(fā)展，華潤置地長期穩(wěn)健的內(nèi)生增長趨勢，對中國房地產(chǎn)行業(yè)探索健康可持續(xù)發(fā)展路徑，提供了重要參考價值。華潤之地“穩(wěn)中有進、以進促穩(wěn)”的發(fā)展定調(diào)，也能讓其在未來抓住新階段機遇，在行業(yè)新格局中穩(wěn)步向前。