2022年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于不景氣階段，盡管今年年初樓市回暖行情逐漸顯現(xiàn)，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東還是向行業(yè)傳遞了其“堅(jiān)守中性的市場(chǎng)觀”的市場(chǎng)判斷。

　　3月16日晚間，貝殼控股召開(kāi)了2022年四季度及全年業(yè)績(jī)會(huì)。財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼業(yè)績(jī)稍有波動(dòng)，但基本只持續(xù)在上半年，總成交額(GTV)為2.61萬(wàn)億元，營(yíng)業(yè)收入為607億元，全年GAAP口徑凈虧損13.97億元。

　　到了2022年第四季度，貝殼凈利潤(rùn)成功扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)167億元，超出業(yè)績(jī)指引上限和市場(chǎng)的一致預(yù)期，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)同比飆升33倍至15.47億元，GAAP口徑凈利潤(rùn)達(dá)到3.72億元。

　　面對(duì)此種變化，彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，貝殼作為居住平臺(tái)的能力在市場(chǎng)大幅波動(dòng)中得到了進(jìn)一步的驗(yàn)證。他認(rèn)為，這一輪市場(chǎng)波動(dòng)是貝殼作為平臺(tái)經(jīng)歷的第一次大考，好在貝殼交出了盈利能力比以往更穩(wěn)定、向外延展能力比以往更廣泛的答案。

　　穿越樓市寒冬，貝殼自有它的攻守之道。

　　維持交易平穩(wěn)，踐行中性的市場(chǎng)觀

　　作為行業(yè)內(nèi)最大的居住服務(wù)平臺(tái)，存量房和新房買賣是貝殼收入的核心根本。受樓市大環(huán)境影響，2022年貝殼的新房、二手房交易規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的下滑，但得益于公司良好的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，這兩個(gè)指標(biāo)仍舊跑贏行業(yè)水平。

　　財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼存量房GTV全為15765億元，四季度同比提升1.5%，優(yōu)于市場(chǎng)水平。貝殼新房GTV為9405億元，和市場(chǎng)基本持平，四季度同比下降26%，仍優(yōu)于市場(chǎng)水平。

　　對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，保持主營(yíng)業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展，將風(fēng)險(xiǎn)把控在安全線內(nèi)，是其穿越周期的第一步。

　　“劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)是對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期的傷害，面對(duì)現(xiàn)在正在回暖的市場(chǎng)，我們會(huì)踐行中性的市場(chǎng)觀，要做追漲殺跌的反作用力，不跟風(fēng)，不忽悠，客觀、理性、多維度地評(píng)價(jià)市場(chǎng)，不放大焦慮，讓市場(chǎng)更平穩(wěn)，我們希望市場(chǎng)良性、有序地回暖。”彭永東指出。

　　面對(duì)2022年的艱難市場(chǎng)，貝殼執(zhí)行董事兼CFO徐濤也表示：“我們堅(jiān)決向一線靠攏，更聚焦業(yè)務(wù)本質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管控、和效率的提升，最大化平臺(tái)的價(jià)值以更好地吸引并留存優(yōu)質(zhì)服務(wù)者，這使我們實(shí)現(xiàn)收入跌幅遠(yuǎn)小于市場(chǎng)調(diào)整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP凈利潤(rùn)逆市同比增長(zhǎng)，在盈利能力和現(xiàn)金流層面有效地抵御了外部沖擊。”

　　根據(jù)財(cái)報(bào)，由于新房和存量房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較高，2022年貝殼的毛利率還由2021年的19.6%提升至22.7%。

　　此外，截至2022年12月31日，貝殼所持現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、限制性現(xiàn)金及短期投資總額為611億元（約合89億美元）。充足的現(xiàn)金流儲(chǔ)備，也為貝殼抵御不確定風(fēng)險(xiǎn)增添底氣。

　　金融機(jī)構(gòu)向來(lái)“嗅覺(jué)”敏銳。在本次財(cái)報(bào)發(fā)布之前，中信證券曾于2月21日發(fā)布研究報(bào)告稱，維持貝殼-W(02423)“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)81港元。中信證券表示，看好房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇對(duì)公司利潤(rùn)表的積極影響，相信公司賽道業(yè)務(wù)復(fù)蘇明顯，新業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。

　　回看2023年初到如今的樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯回升，北京、上海、深圳、杭州、成都、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼傳來(lái)樓市升溫的消息，無(wú)論是新房還是二手房，交易量都有明顯改善。

　　對(duì)此，彭永東也在會(huì)上指出，截至今年2月底，貝殼平臺(tái)存量房交易同比大幅回升，交易量達(dá)到接近2021年同期水平及存量房交易最活躍的年度的交易水平。新房承銷數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯的同比回升，恢復(fù)至接近2020年疫情后的交易水平。

　　作為占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大二手房和新房分銷份額的房產(chǎn)平臺(tái)，一二手房市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，勢(shì)必會(huì)讓貝殼的業(yè)績(jī)逐漸修復(fù)。

　　提升人店效率，降本增效穿越寒冬

　　房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，服務(wù)品質(zhì)尤為重要。隨著貝殼自我迭代進(jìn)化，從“規(guī)模增長(zhǎng)”步入“有質(zhì)量增長(zhǎng)”階段，更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)能成為了推動(dòng)企業(yè)乃至行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。因此貝殼認(rèn)為，提升人店效率，是其穿越“寒冬”的第二個(gè)法則。

　　為此，貝殼還進(jìn)行了一系列優(yōu)化舉措。“我們相信消費(fèi)者對(duì)美好居住的向往不會(huì)發(fā)生變化、市場(chǎng)回歸中樞有其必然，也看到了后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。所以我們的心很穩(wěn)，并在內(nèi)部快速進(jìn)行了一系列調(diào)整。”彭永東稱。

　　據(jù)了解，2022年貝殼持續(xù)推進(jìn)大店策略，優(yōu)化人店結(jié)構(gòu)。具體到“一體”業(yè)務(wù)上，二手房方面貝殼重構(gòu)商機(jī)分配機(jī)制，提升ACN網(wǎng)絡(luò)（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）有效性；新房方面，貝殼向國(guó)企開(kāi)發(fā)商靠攏，后者銷售占比提升至45%，改善了回款。

　　從門店改革來(lái)看，過(guò)去一年貝殼幫助平臺(tái)3000多個(gè)門店進(jìn)行重組，并持續(xù)推進(jìn)店?yáng)|的職業(yè)化。截至2022年年底，累計(jì)超過(guò)6900位店?yáng)|完成在貝殼花橋?qū)W堂的職業(yè)化學(xué)習(xí)，有效提升了社區(qū)的房客源覆蓋能力、多元化業(yè)務(wù)疊加能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　再?gòu)娜藛T效率提升來(lái)看，2022年貝殼致力于提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)者的留存，不僅搭建了門店和經(jīng)紀(jì)人分級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施，還建立店、人能力標(biāo)準(zhǔn)，打造了屬于經(jīng)紀(jì)人的人才梯隊(duì)。

　　據(jù)了解，2022年四季度，貝殼除北京上海以外的城市A類優(yōu)質(zhì)門店占比同比增長(zhǎng)5.5個(gè)百分點(diǎn)，德佑和貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經(jīng)紀(jì)人流失率降至僅3.1%。

　　徐濤表示：“經(jīng)紀(jì)人和門店收入的提升，才能讓行業(yè)留住人、留好人，行業(yè)才能健康發(fā)展。同時(shí)在‘房住不炒’和供需平衡的大背景下，我們也不認(rèn)為隨著本輪市場(chǎng)恢復(fù)，行業(yè)會(huì)快速增加產(chǎn)能。“

　　因此徐濤認(rèn)為，行業(yè)需要提升單人單店的效率，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人收入的提升，而不是過(guò)去那種粗放拓展規(guī)模的方式。“在這點(diǎn)上，貝殼的觀點(diǎn)不會(huì)發(fā)生改變。”

　　根據(jù)貝殼對(duì)全國(guó)8萬(wàn)多名平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)調(diào)研顯示，經(jīng)紀(jì)人對(duì)職業(yè)的認(rèn)可度正在提升，越來(lái)越受到來(lái)自家庭和社會(huì)的肯定，這也為復(fù)蘇市場(chǎng)環(huán)境下經(jīng)紀(jì)人品質(zhì)服務(wù)的持續(xù)供給帶來(lái)了動(dòng)能。顯然，這種提質(zhì)措施正在被市場(chǎng)認(rèn)可。

　　對(duì)于貝殼2023年在人店效率優(yōu)化方面有什么進(jìn)一步的計(jì)劃？徐濤透露，在門店側(cè)，貝殼會(huì)繼續(xù)做大店，做優(yōu)質(zhì)店，推進(jìn)新房江湖門店轉(zhuǎn)內(nèi)渠的工作。在經(jīng)紀(jì)人側(cè)，今年春招旺季，貝殼會(huì)做經(jīng)紀(jì)人的招募，后續(xù)希望維持總數(shù)的穩(wěn)定，增加腰部經(jīng)紀(jì)人的占比，同時(shí)在少數(shù)有規(guī)模訴求的城市做經(jīng)紀(jì)人的增長(zhǎng)。

　　“在文化方面，我們堅(jiān)定相信對(duì)消費(fèi)者好的價(jià)值，我們相信與行業(yè)共享成功經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)社會(huì)是賦能行業(yè)中的各個(gè)角色、提升效率和品質(zhì)的價(jià)值，我們相信保障服務(wù)者權(quán)益，確保他們傭金回款安全的價(jià)值；我們相信改善行業(yè)生態(tài)，幫助開(kāi)發(fā)商和各方在安全、公平的環(huán)境下合作的價(jià)值；我們相信我們平臺(tái)上數(shù)以萬(wàn)計(jì)優(yōu)秀服務(wù)者的價(jià)值，他們多年來(lái)扎根社區(qū)，建立起了在居住服務(wù)領(lǐng)域獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，我們相信恒長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)值，這就是我們的篳路藍(lán)縷。雖不完美，但我們素履以往。”徐濤稱。

　　從0到0.1，新曲線協(xié)同發(fā)展

　　一賽道的專業(yè)服務(wù)能力的提升，同時(shí)也有效帶動(dòng)了家裝家居業(yè)務(wù)和貝殼租房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。于貝殼而言，在“一體”業(yè)務(wù)上攻守兼?zhèn)?，才能更好的?ldquo;兩翼”業(yè)務(wù)上創(chuàng)新。

　　2022年是貝殼落實(shí)一體兩翼的第一年，這一年貝殼與圣都充分融合。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，收購(gòu)?fù)瓿珊螅悮ぜ已b業(yè)務(wù)增長(zhǎng)明顯。

　　財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售額69億元，同比提升31%；凈收入由2021年的1.97億元增至50億元。與此同時(shí)，由于圣都家裝的并入，貝殼家裝家居的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率也由2021年的0.8%增長(zhǎng)至29.4%。

　　據(jù)貝殼稱，圣都家裝的業(yè)務(wù)已添加至家裝家居分部，該收購(gòu)使集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略協(xié)同，并進(jìn)一步增強(qiáng)提供更好的家裝家居服務(wù)的能力，以滿足消費(fèi)者不斷變化的需求。

　　彭永東表示：“2022年是貝殼兩翼賽道的生根之年。在2023年，我們將進(jìn)行標(biāo)桿城市打造，實(shí)現(xiàn)從0.1到1突破，并堅(jiān)定投入建設(shè)長(zhǎng)期能力。2023年我們兩翼的業(yè)務(wù)會(huì)在22年進(jìn)入城市里慣性地增長(zhǎng)，不會(huì)追求全面快速的規(guī)模增長(zhǎng)。”

　　不過(guò)針對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)，彭永東還是提出三點(diǎn)要求：一是希望貝殼家裝家居規(guī)模過(guò)百億；二是希望貝殼一賽道對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)導(dǎo)流占比能超過(guò)40%；三是硬裝疊加新零售整裝滲透率可以放大。

　　在租賃業(yè)務(wù)上，去年7月，貝殼入選成都市首批保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)名單。作為唯一入選的民營(yíng)企業(yè)，貝殼的社會(huì)責(zé)任感得以深度體現(xiàn)。截至2022年11月21日，貝殼已經(jīng)為成都超過(guò)1,000位保租房業(yè)主和租戶提供更優(yōu)質(zhì)的租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)量升價(jià)穩(wěn)，成交量環(huán)比快速增加，同比增長(zhǎng)超20%；租金指數(shù)環(huán)比微漲1.2%，同比下跌2.1%。貝殼研究院預(yù)計(jì)，3月春節(jié)后租賃“旺季”將會(huì)持續(xù)。

　　展望今年首季度的業(yè)績(jī)，貝殼預(yù)計(jì)，一季度凈收入總額將介乎于180億元至185億元，同比增長(zhǎng)43.4%至47.4%。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，今年春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)修復(fù)回暖態(tài)勢(shì)。交易量增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)筑底都是住房需求有支撐的表現(xiàn)。新房市場(chǎng)修復(fù)弱于二手房修復(fù)，主要是因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)于房企風(fēng)險(xiǎn)能否有效化解、新房項(xiàng)目能否按質(zhì)按期交付仍持觀望態(tài)度。因此，房企風(fēng)險(xiǎn)的化解是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)的關(guān)鍵，也是托住宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線。