3月15日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年全年業(yè)績公告。公告顯示，2022年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%；核心凈利潤約為42.4億元，同比上升2.1%；毛利率約為20.4%，同比下降1.4個百分點。

 

圖片來源：企業(yè)年報

 

　　在業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)談到今年的增長目標(biāo)時提到：“我們今年新的目標(biāo)是增長6%。從我內(nèi)心角度，希望能夠更高一點，但是確實在目前這個市場底下，我們還要看，核心是看投資者的信心。”

 

　　然而，就在不久之前，越秀地產(chǎn)曾陷入銷售數(shù)據(jù)造假的風(fēng)波，引來投資者的質(zhì)疑。

 

　　ID名為“深度價投者”的網(wǎng)友發(fā)帖點名越秀地產(chǎn)，質(zhì)疑其銷售額造假，稱其原本60%多的權(quán)益（公司投關(guān)披露），在第三方榜單數(shù)據(jù)均達(dá)到98%、99%，去年權(quán)益銷售額“注水”更是高達(dá)500億（原本700多億的權(quán)益銷售額造假成1200多億）。

 

圖片來源：雪球

 

　　越秀地產(chǎn)對此做出回應(yīng)。據(jù)財聯(lián)社報道，越秀地產(chǎn)表示“公司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)，上市公司嚴(yán)格按要求對外披露新增土地權(quán)益占比。”事情由此陷入羅生門，雙方各執(zhí)一詞，真假難辨。

 

　　事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣的當(dāng)下，部分房企對規(guī)模和榜單數(shù)據(jù)確實存在需求，面子做足，才能更好增強(qiáng)投資者信心，引資發(fā)債，進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)張。前提是，數(shù)據(jù)要真實可信，否則就會陷入更深的旋渦。

 

　　近年來，越秀地產(chǎn)可謂一路高歌，發(fā)債、拿地、擴(kuò)張。正如去年業(yè)績會上林昭遠(yuǎn)的一句“從公司的角度來看，不差錢，資金不是問題”的硬氣發(fā)言，在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，越秀地產(chǎn)的“逆市”表現(xiàn)頻頻引發(fā)市場關(guān)注。

 

　　亮眼的表現(xiàn)背后，越秀地產(chǎn)的“狂飆”擴(kuò)張是否留下了后遺癥？

 

 

　　年初，越秀地產(chǎn)高調(diào)闖入北京土拍市場，豪擲59億接連拿下兩宗土地，成為本次土拍最大的黑馬。

 

　　2023年2月8日下午，北京市土拍現(xiàn)場座無虛席。昌平區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基地地塊作為北京2022年第五批次集中供地的“香餑餑”，憑借優(yōu)質(zhì)的地理位置、完備的配套設(shè)施吸引了包括越秀地產(chǎn)在內(nèi)的14家房企及聯(lián)合體的競拍。

 

　　在激烈的競爭下，該地塊價格和現(xiàn)房銷售面積很快達(dá)到上限，并進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。在搖號階段，越秀地產(chǎn)成為“幸運兒”，以33.12億元的價格加上4.5萬的現(xiàn)房銷售面積為代價拿下了該地塊，樓面價達(dá)到3.7萬/平方米。

 

　　競得昌平區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基地地塊后，越秀地產(chǎn)繼續(xù)“狂飆”，與中海地產(chǎn)展開激烈比拼。歷經(jīng)6次報價后，越秀地產(chǎn)以25.99億元加上1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積的條件拿下石景山蘋果園的土地，溢價率15%，成交樓面價4.3萬元/平方米。

 

　　此次北京土拍，越秀地產(chǎn)共拿下兩宗土地，總計投入了59億元。

 

　　在京外，越秀地產(chǎn)依舊一路“狂飆”，瘋狂搶灘奪地。去年7月，在廣州第二批集中供地時，越秀地產(chǎn)掏出百億元，接連拿下三塊廣州中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊——海珠區(qū)鶴洞大橋鋅片廠地塊、海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊及天河燕塘地塊三，分別耗資11.1億元、14.86億元和81.19億元。

 

　　其中，天河區(qū)燕塘地塊三經(jīng)過54輪報價后觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，成交額達(dá)到81.19億元，扣除配建后的樓面價達(dá)到5.08元/平方米，刷新區(qū)域樓面價紀(jì)錄，成為廣州史上第五高的樓面價。

 

　　此外，據(jù)公告披露，越秀地產(chǎn)在2022年7月還拿下位于上海、南京、長沙、成都等地共計6塊土地。僅7月，越秀地產(chǎn)就在拿地上斥資約197.6億元，而同月越秀地產(chǎn)的合同銷售金額約為59.5億元。

 

圖片來源：企業(yè)公告

 

　　2022年，越秀地產(chǎn)在拿地上可謂“一路高歌”，從越秀地產(chǎn)的狀態(tài)中，似乎看到了地產(chǎn)黃金年代的影子。

 

　　年報顯示，2022年越秀地產(chǎn)在廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶以及成都新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。

 

　　截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2845萬平方米。而在2018年，越秀地產(chǎn)的總土地儲備數(shù)據(jù)為1941萬平方米，在四年的時間里，越秀地產(chǎn)新增了近1000萬平方米的土地儲備。

 

圖片來源：企業(yè)年報

 

　　近年來，越秀地產(chǎn)持續(xù)加大拿地力度，土地投資金額也一直維持高位。據(jù)統(tǒng)計，2020年越秀地產(chǎn)土地投資支出超出原本預(yù)算近110億元，達(dá)到410億元。2021年，實際計入當(dāng)年報表的土地款和保證金共計444.8億元。

 

　　2022年越秀地產(chǎn)準(zhǔn)備了457億拿地。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在2022年年初就表示，越秀地產(chǎn)“不差錢”。然而，看似毫無壓力隨意就能豪擲幾百億拿地的越秀地產(chǎn)，也面臨著一些挑戰(zhàn)。

 

 

　　近年來越秀地產(chǎn)銷售額逆勢增長，取得了不錯的成績。

 

　　2021年，越秀地產(chǎn)憑借1151.5億元的合同銷售額（連同合營公司項目的合同銷售），首次邁進(jìn)了“千億俱樂部”。2022年，越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的銷售）金額約為1250.3億元，同比上升8.6%。

 

　　銷售金額的增長似乎給了越秀地產(chǎn)決策層持續(xù)擴(kuò)張的底氣。但是，銷售額增長的背后是利潤率的下滑與債務(wù)總額的攀升。

 

　　2021年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元，同比增長24.1%，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利（歸母凈利）卻出現(xiàn)大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元。2022年，越秀地產(chǎn)權(quán)益持有人應(yīng)占盈利（歸母凈利）有所回漲，上升至39.5億元，同比增長10.15%，但未達(dá)到2020年42.48億元的水平。

 

圖片來源：企業(yè)年報

 

　　此外，越秀地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)4年下降。2019年-2022年，越秀地產(chǎn)的毛利率分別為34.12%、25.15%、21.75%、20.45%。

 

　　在“狂飆”拿地的背后，越秀地產(chǎn)也面臨嚴(yán)峻的債務(wù)壓力，總負(fù)債規(guī)模從2019年1795億元增長到2022年2616億元，資產(chǎn)負(fù)債率也維持在75%以上。其中，流動負(fù)債總額為1785.1億元，同比微降2.25%，非流動負(fù)債大增46.04%達(dá)到830.5億元。長期借款從去年同期的453.3億元增至830.5億元，同比增長58.65%。

 

　　年報顯示，截止2022年末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債總額達(dá)到882.98億元，較2021年年末的755.34億元增長了100多億元。

 

圖片來源：企業(yè)年報

 

　　2023年初，越秀地產(chǎn)還發(fā)行了一筆總額近百億元的公司債券。公告顯示，2月10日，越秀地產(chǎn)通過廣州城建向上交所及中國證券監(jiān)督管理委員會申請公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券，用以贖回債權(quán)及償還到期債務(wù)。

 

圖片來源：企業(yè)公告

 

　　追求快速擴(kuò)張的一個隱患是債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，另一個隱患就是去化難題。追求一個較快周期的去化率，恐怕難以保證工程質(zhì)量。越秀地產(chǎn)在這一方面的隱患已經(jīng)初現(xiàn)端倪，部分項目的產(chǎn)品質(zhì)量引發(fā)了消費者的不滿。

 

　　在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有不少業(yè)主對越秀地產(chǎn)的項目進(jìn)行投訴質(zhì)疑，包括項目違建、虛假宣傳、交付質(zhì)量等問題，涉及項目包括越秀白云星匯城、越秀星匯文璽、越秀和樾府、越秀濱湖悅府、越秀天薈江灣、越秀南沙濱?；▓@等。

 

圖片來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

 

　　在行業(yè)變得更加追求專業(yè)化、高質(zhì)量的時代，越秀地產(chǎn)的快速擴(kuò)張模式獨樹一幟。在當(dāng)下行業(yè)背景下，越秀地產(chǎn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略到底能否走得長遠(yuǎn)？

 

 

　　彼時，廣東一批高周轉(zhuǎn)、“狂飆”型的房企如恒大、富力等，均已陷入流動性危機(jī)無法自拔。作為粵系房企新秀，越秀地產(chǎn)重走“高速擴(kuò)張”這一條路。如今行業(yè)的發(fā)展境況與那時完全不同，越秀地產(chǎn)的策略似乎并沒有絲毫動搖。

 

　　去年業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)就對拿地并購項目表了態(tài)：“按公司的角度，錢是不差的，資金我覺得不是問題，我們也在積極研究，核心還是研究標(biāo)的，好的項目公司也一直在接觸、在洽談，也在研究。”

 

　　這似乎與其他頭部房企掌舵人的表態(tài)并不相同。前兩年，萬科郁亮高呼“黑鐵時代”，稱“活下去”是萬科的目標(biāo)，今年以來，郁亮對行業(yè)判斷稍稍樂觀，稱“微光”在逐步變成“曙光”，但并未過分樂觀。

 

　　碧桂園總裁莫斌表示“目前的狀態(tài)是開源節(jié)流、?，F(xiàn)金流、保‘三道紅線’，控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。”龍湖陳序平也表示要“量入為出，圍繞毛利潤等指標(biāo)，理性的獲取土地。”

 

　　但林昭遠(yuǎn)的判斷與此不同，對于此前越秀在北京拿地的表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)表示“這幾年無論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿的，在北京有機(jī)會我們還會繼續(xù)拿地。”

 

　　至于是不是好時機(jī)，林昭遠(yuǎn)則認(rèn)為“好時機(jī)時刻在”，去年盡管市場不好，越秀也拿了37宗地，在廣州拿了10宗地。

 

　　而對于今年的營銷策略，林昭遠(yuǎn)等越秀地產(chǎn)管理層判斷，大部分供貨應(yīng)該搶工搶節(jié)點，比較好賣的項目要抓緊去化、抓緊回流，之后抓緊淘到更好的項目機(jī)會，形成較好的循環(huán)。

 

　　今年，越秀地產(chǎn)加碼布局北京樓市，期望以此打開北京市場。此前越秀就曾在北京開發(fā)過項目，即2021年與天恒置業(yè)聯(lián)手，以底價45.7億元拿下的位于懷柔區(qū)劉各莊的1宗棚戶區(qū)改造地塊。然而，越秀地產(chǎn)的試水項目去化并不理想。

 

　　北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)于2021年5月拿地的樓盤，目前已取證房源1000余套，但已簽約套數(shù)僅19套；成交均價為3.66萬/平方米，也未達(dá)到該地塊的銷售指導(dǎo)均價4萬/平方米。

 

圖片來源：北京住建委官網(wǎng)

 

　　今年開年以來，全國樓市銷售有所復(fù)蘇，市場迎來一波“小陽春”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.7%，房地產(chǎn)銷售面積下降3.6%，銷售額下降0.1%，降幅均明顯收窄。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，但目前仍處在調(diào)整階段，后期有望逐步企穩(wěn)。

 

　　在此背景下，越秀地產(chǎn)更為樂觀，對2023年的銷售期望也更大了。越秀地產(chǎn)預(yù)計，公司2023年的合同銷售目標(biāo)為1320億元。林昭遠(yuǎn)表示，越秀地產(chǎn)目前在手的貨值是2400億元左右，按照現(xiàn)在的目標(biāo)，僅需要去化不到60%就能夠完成，對之是能夠相對輕松翻越的山峰。

 

　　然而，當(dāng)下行業(yè)仍在調(diào)整期，按往年越秀地產(chǎn)的銷售情況來看，或許可以完成銷售目標(biāo)。但是，在“狂飆”擴(kuò)張后，越秀地產(chǎn)是否能安全著陸仍有待時間檢驗。

 

　　值得注意的是，針對越秀地產(chǎn)如何平衡拿地與去化之間的關(guān)系，未來是否還會繼續(xù)擴(kuò)張負(fù)債以適應(yīng)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，以及如何化解負(fù)債規(guī)模大的風(fēng)險等問題，大公房產(chǎn)發(fā)送了采訪函至公司官網(wǎng)投資者關(guān)系一欄的公開郵箱，但截止到發(fā)稿，尚未得到越秀回復(fù)。