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              林昭遠(yuǎn)掌舵下的越秀地產(chǎn):毛利率連續(xù)四年下滑,總債務(wù)攀升至2616億元

              2023-03-17 11:22:11 作者:江舟舟
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                3月15日,越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)公告。公告顯示,2022年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為724.2億元,同比上升26.2%;核心凈利潤(rùn)約為42.4億元,同比上升2.1%;毛利率約為20.4%,同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
               
              圖片來(lái)源:企業(yè)年報(bào)
               
                在業(yè)績(jī)會(huì)上,越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)談到今年的增長(zhǎng)目標(biāo)時(shí)提到:“我們今年新的目標(biāo)是增長(zhǎng)6%。從我內(nèi)心角度,希望能夠更高一點(diǎn),但是確實(shí)在目前這個(gè)市場(chǎng)底下,我們還要看,核心是看投資者的信心。”
               
                然而,就在不久之前,越秀地產(chǎn)曾陷入銷售數(shù)據(jù)造假的風(fēng)波,引來(lái)投資者的質(zhì)疑。
               
                ID名為“深度價(jià)投者”的網(wǎng)友發(fā)帖點(diǎn)名越秀地產(chǎn),質(zhì)疑其銷售額造假,稱其原本60%多的權(quán)益(公司投關(guān)披露),在第三方榜單數(shù)據(jù)均達(dá)到98%、99%,去年權(quán)益銷售額“注水”更是高達(dá)500億(原本700多億的權(quán)益銷售額造假成1200多億)。
               
              圖片來(lái)源:雪球
               
                越秀地產(chǎn)對(duì)此做出回應(yīng)。據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道,越秀地產(chǎn)表示“公司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過(guò)權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù),上市公司嚴(yán)格按要求對(duì)外披露新增土地權(quán)益占比。”事情由此陷入羅生門(mén),雙方各執(zhí)一詞,真假難辨。
               
                事實(shí)上,在房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣的當(dāng)下,部分房企對(duì)規(guī)模和榜單數(shù)據(jù)確實(shí)存在需求,面子做足,才能更好增強(qiáng)投資者信心,引資發(fā)債,進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)張。前提是,數(shù)據(jù)要真實(shí)可信,否則就會(huì)陷入更深的旋渦。
               
                近年來(lái),越秀地產(chǎn)可謂一路高歌,發(fā)債、拿地、擴(kuò)張。正如去年業(yè)績(jī)會(huì)上林昭遠(yuǎn)的一句“從公司的角度來(lái)看,不差錢(qián),資金不是問(wèn)題”的硬氣發(fā)言,在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期,越秀地產(chǎn)的“逆市”表現(xiàn)頻頻引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
               
                亮眼的表現(xiàn)背后,越秀地產(chǎn)的“狂飆”擴(kuò)張是否留下了后遺癥?
               
                59億闖入北京土拍,越秀激進(jìn)拿地
               
                年初,越秀地產(chǎn)高調(diào)闖入北京土拍市場(chǎng),豪擲59億接連拿下兩宗土地,成為本次土拍最大的黑馬。
               
                2023年2月8日下午,北京市土拍現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。昌平區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基地地塊作為北京2022年第五批次集中供地的“香餑餑”,憑借優(yōu)質(zhì)的地理位置、完備的配套設(shè)施吸引了包括越秀地產(chǎn)在內(nèi)的14家房企及聯(lián)合體的競(jìng)拍。
               
                在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,該地塊價(jià)格和現(xiàn)房銷售面積很快達(dá)到上限,并進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。在搖號(hào)階段,越秀地產(chǎn)成為“幸運(yùn)兒”,以33.12億元的價(jià)格加上4.5萬(wàn)的現(xiàn)房銷售面積為代價(jià)拿下了該地塊,樓面價(jià)達(dá)到3.7萬(wàn)/平方米。
               
                競(jìng)得昌平區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基地地塊后,越秀地產(chǎn)繼續(xù)“狂飆”,與中海地產(chǎn)展開(kāi)激烈比拼。歷經(jīng)6次報(bào)價(jià)后,越秀地產(chǎn)以25.99億元加上1.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積的條件拿下石景山蘋(píng)果園的土地,溢價(jià)率15%,成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米。
               
                此次北京土拍,越秀地產(chǎn)共拿下兩宗土地,總計(jì)投入了59億元。
               
                在京外,越秀地產(chǎn)依舊一路“狂飆”,瘋狂搶灘奪地。去年7月,在廣州第二批集中供地時(shí),越秀地產(chǎn)掏出百億元,接連拿下三塊廣州中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊——海珠區(qū)鶴洞大橋鋅片廠地塊、海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊及天河燕塘地塊三,分別耗資11.1億元、14.86億元和81.19億元。
               
                其中,天河區(qū)燕塘地塊三經(jīng)過(guò)54輪報(bào)價(jià)后觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),成交額達(dá)到81.19億元,扣除配建后的樓面價(jià)達(dá)到5.08元/平方米,刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄,成為廣州史上第五高的樓面價(jià)。
               
                此外,據(jù)公告披露,越秀地產(chǎn)在2022年7月還拿下位于上海、南京、長(zhǎng)沙、成都等地共計(jì)6塊土地。僅7月,越秀地產(chǎn)就在拿地上斥資約197.6億元,而同月越秀地產(chǎn)的合同銷售金額約為59.5億元。
               

              圖片來(lái)源:企業(yè)公告
               
                2022年,越秀地產(chǎn)在拿地上可謂“一路高歌”,從越秀地產(chǎn)的狀態(tài)中,似乎看到了地產(chǎn)黃金年代的影子。
               
                年報(bào)顯示,2022年越秀地產(chǎn)在廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶以及成都新增37幅土地,總建筑面積約為695萬(wàn)平方米。
               
                截至2022年12月31日,越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2845萬(wàn)平方米。而在2018年,越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)為1941萬(wàn)平方米,在四年的時(shí)間里,越秀地產(chǎn)新增了近1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。
               
              圖片來(lái)源:企業(yè)年報(bào)
               
                近年來(lái),越秀地產(chǎn)持續(xù)加大拿地力度,土地投資金額也一直維持高位。據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年越秀地產(chǎn)土地投資支出超出原本預(yù)算近110億元,達(dá)到410億元。2021年,實(shí)際計(jì)入當(dāng)年報(bào)表的土地款和保證金共計(jì)444.8億元。
               
                2022年越秀地產(chǎn)準(zhǔn)備了457億拿地。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在2022年年初就表示,越秀地產(chǎn)“不差錢(qián)”。然而,看似毫無(wú)壓力隨意就能豪擲幾百億拿地的越秀地產(chǎn),也面臨著一些挑戰(zhàn)。
               
                毛利率連續(xù)四年下滑,總債務(wù)攀升至2616億元
               
                近年來(lái)越秀地產(chǎn)銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng),取得了不錯(cuò)的成績(jī)。
               
                2021年,越秀地產(chǎn)憑借1151.5億元的合同銷售額(連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售),首次邁進(jìn)了“千億俱樂(lè)部”。2022年,越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計(jì)合同銷售(連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的銷售)金額約為1250.3億元,同比上升8.6%。
               
                銷售金額的增長(zhǎng)似乎給了越秀地產(chǎn)決策層持續(xù)擴(kuò)張的底氣。但是,銷售額增長(zhǎng)的背后是利潤(rùn)率的下滑與債務(wù)總額的攀升。
               
                2021年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入573.8億元,同比增長(zhǎng)24.1%,權(quán)益持有人應(yīng)占盈利(歸母凈利)卻出現(xiàn)大幅縮水,同比下滑15.51%至35.89億元。2022年,越秀地產(chǎn)權(quán)益持有人應(yīng)占盈利(歸母凈利)有所回漲,上升至39.5億元,同比增長(zhǎng)10.15%,但未達(dá)到2020年42.48億元的水平。
               
              圖片來(lái)源:企業(yè)年報(bào)
               
                此外,越秀地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)4年下降。2019年-2022年,越秀地產(chǎn)的毛利率分別為34.12%、25.15%、21.75%、20.45%。
               
                在“狂飆”拿地的背后,越秀地產(chǎn)也面臨嚴(yán)峻的債務(wù)壓力,總負(fù)債規(guī)模從2019年1795億元增長(zhǎng)到2022年2616億元,資產(chǎn)負(fù)債率也維持在75%以上。其中,流動(dòng)負(fù)債總額為1785.1億元,同比微降2.25%,非流動(dòng)負(fù)債大增46.04%達(dá)到830.5億元。長(zhǎng)期借款從去年同期的453.3億元增至830.5億元,同比增長(zhǎng)58.65%。
               
                年報(bào)顯示,截止2022年末,越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債總額達(dá)到882.98億元,較2021年年末的755.34億元增長(zhǎng)了100多億元。
               
              圖片來(lái)源:企業(yè)年報(bào)
               
                2023年初,越秀地產(chǎn)還發(fā)行了一筆總額近百億元的公司債券。公告顯示,2月10日,越秀地產(chǎn)通過(guò)廣州城建向上交所及中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券,用以贖回債權(quán)及償還到期債務(wù)。
               
              圖片來(lái)源:企業(yè)公告
               
                追求快速擴(kuò)張的一個(gè)隱患是債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大,另一個(gè)隱患就是去化難題。追求一個(gè)較快周期的去化率,恐怕難以保證工程質(zhì)量。越秀地產(chǎn)在這一方面的隱患已經(jīng)初現(xiàn)端倪,部分項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量引發(fā)了消費(fèi)者的不滿。
               
                在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上,有不少業(yè)主對(duì)越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行投訴質(zhì)疑,包括項(xiàng)目違建、虛假宣傳、交付質(zhì)量等問(wèn)題,涉及項(xiàng)目包括越秀白云星匯城、越秀星匯文璽、越秀和樾府、越秀濱湖悅府、越秀天薈江灣、越秀南沙濱?;▓@等。
               

              圖片來(lái)源:人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板
               
                在行業(yè)變得更加追求專業(yè)化、高質(zhì)量的時(shí)代,越秀地產(chǎn)的快速擴(kuò)張模式獨(dú)樹(shù)一幟。在當(dāng)下行業(yè)背景下,越秀地產(chǎn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略到底能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)?
               
                林昭遠(yuǎn)業(yè)績(jī)會(huì)表態(tài):拿地“好時(shí)機(jī)時(shí)刻在”
               
                彼時(shí),廣東一批高周轉(zhuǎn)、“狂飆”型的房企如恒大、富力等,均已陷入流動(dòng)性危機(jī)無(wú)法自拔。作為粵系房企新秀,越秀地產(chǎn)重走“高速擴(kuò)張”這一條路。如今行業(yè)的發(fā)展境況與那時(shí)完全不同,越秀地產(chǎn)的策略似乎并沒(méi)有絲毫動(dòng)搖。
               
                去年業(yè)績(jī)會(huì)上,林昭遠(yuǎn)就對(duì)拿地并購(gòu)項(xiàng)目表了態(tài):“按公司的角度,錢(qián)是不差的,資金我覺(jué)得不是問(wèn)題,我們也在積極研究,核心還是研究標(biāo)的,好的項(xiàng)目公司也一直在接觸、在洽談,也在研究。”
               
                這似乎與其他頭部房企掌舵人的表態(tài)并不相同。前兩年,萬(wàn)科郁亮高呼“黑鐵時(shí)代”,稱“活下去”是萬(wàn)科的目標(biāo),今年以來(lái),郁亮對(duì)行業(yè)判斷稍稍樂(lè)觀,稱“微光”在逐步變成“曙光”,但并未過(guò)分樂(lè)觀。
               
                碧桂園總裁莫斌表示“目前的狀態(tài)是開(kāi)源節(jié)流、?,F(xiàn)金流、保‘三道紅線’,控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。”龍湖陳序平也表示要“量入為出,圍繞毛利潤(rùn)等指標(biāo),理性的獲取土地。”
               
                但林昭遠(yuǎn)的判斷與此不同,對(duì)于此前越秀在北京拿地的表現(xiàn),林昭遠(yuǎn)表示“這幾年無(wú)論深圳、上海還是北京的地,我們都是加大力度去拿的,在北京有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。”
               
                至于是不是好時(shí)機(jī),林昭遠(yuǎn)則認(rèn)為“好時(shí)機(jī)時(shí)刻在”,去年盡管市場(chǎng)不好,越秀也拿了37宗地,在廣州拿了10宗地。
               
                而對(duì)于今年的營(yíng)銷策略,林昭遠(yuǎn)等越秀地產(chǎn)管理層判斷,大部分供貨應(yīng)該搶工搶節(jié)點(diǎn),比較好賣(mài)的項(xiàng)目要抓緊去化、抓緊回流,之后抓緊淘到更好的項(xiàng)目機(jī)會(huì),形成較好的循環(huán)。
               
                今年,越秀地產(chǎn)加碼布局北京樓市,期望以此打開(kāi)北京市場(chǎng)。此前越秀就曾在北京開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目,即2021年與天恒置業(yè)聯(lián)手,以底價(jià)45.7億元拿下的位于懷柔區(qū)劉各莊的1宗棚戶區(qū)改造地塊。然而,越秀地產(chǎn)的試水項(xiàng)目去化并不理想。
               
                北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,越秀地產(chǎn)于2021年5月拿地的樓盤(pán),目前已取證房源1000余套,但已簽約套數(shù)僅19套;成交均價(jià)為3.66萬(wàn)/平方米,也未達(dá)到該地塊的銷售指導(dǎo)均價(jià)4萬(wàn)/平方米。
               
              圖片來(lái)源:北京住建委官網(wǎng)
               
                今年開(kāi)年以來(lái),全國(guó)樓市銷售有所復(fù)蘇,市場(chǎng)迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年1-2月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降5.7%,房地產(chǎn)銷售面積下降3.6%,銷售額下降0.1%,降幅均明顯收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化,但目前仍處在調(diào)整階段,后期有望逐步企穩(wěn)。
               
                在此背景下,越秀地產(chǎn)更為樂(lè)觀,對(duì)2023年的銷售期望也更大了。越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì),公司2023年的合同銷售目標(biāo)為1320億元。林昭遠(yuǎn)表示,越秀地產(chǎn)目前在手的貨值是2400億元左右,按照現(xiàn)在的目標(biāo),僅需要去化不到60%就能夠完成,對(duì)之是能夠相對(duì)輕松翻越的山峰。
               
                然而,當(dāng)下行業(yè)仍在調(diào)整期,按往年越秀地產(chǎn)的銷售情況來(lái)看,或許可以完成銷售目標(biāo)。但是,在“狂飆”擴(kuò)張后,越秀地產(chǎn)是否能安全著陸仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。
               
                值得注意的是,針對(duì)越秀地產(chǎn)如何平衡拿地與去化之間的關(guān)系,未來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張負(fù)債以適應(yīng)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,以及如何化解負(fù)債規(guī)模大的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,大公房產(chǎn)發(fā)送了采訪函至公司官網(wǎng)投資者關(guān)系一欄的公開(kāi)郵箱,但截止到發(fā)稿,尚未得到越秀回復(fù)。
              責(zé)任編輯:江舟舟
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