大公房產(chǎn)訊 3月9日晚間，萬科企業(yè)發(fā)布公告稱，公司已于2023年3月9日，以每股H股13.05港元的配售價(jià)，向不少于6名承配人配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為3億股新H股，分別占經(jīng)配發(fā)及發(fā)行配售股份擴(kuò)大后之公司全部已發(fā)行H股約13.60%及全部已發(fā)行股本約2.51%。

 

　　據(jù)了解，此次配售所得款項(xiàng)總額約為39.15億港元，扣減所有相關(guān)成本及費(fèi)用（包括傭金及律師費(fèi)用）后，配售所得款項(xiàng)凈額總額約為39.03億港元（約人民幣34.64億元）。其中，60%資金將用于償還本公司的境外債務(wù)性融資，剩余40%資金將用于補(bǔ)充公司營運(yùn)資金。

 

　　本次配售完成后，萬科企業(yè)已發(fā)行股份總數(shù)由11,630,709,471股增加至11,930,709,471股，其中已發(fā)行H股總數(shù)1,906,512,938股增加至2,206,512,938股，已發(fā)行A股的數(shù)量保持不變，仍為9,724,196,533股。

 

 

　　不過，由于公司總股本增加，萬科持股5%以上股東深鐵集團(tuán)、盈安合伙及其一致行動(dòng)人雖然持股數(shù)量不變，但持股比例被動(dòng)稀釋。

 

　　據(jù)悉，目前深鐵集團(tuán)持有萬科企業(yè)股份3,242,810,791股，本次配售前占總股本27.88%，本次配售后占總股本27.18%；盈安合伙及其一致行動(dòng)人持有萬科企業(yè)股份585,985,518股，本次配售前占總股本5.04%，本次配售后占總股本4.91%。

 

 

　　值得注意的是，3月8日萬科召開臨時(shí)股東大會(huì)。會(huì)上，有投資者質(zhì)疑萬科為何要在當(dāng)前股價(jià)破凈值的時(shí)間點(diǎn)發(fā)行H股？彼時(shí)萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝回應(yīng)稱，選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)行H股主要有兩方面的考慮：一是萬科認(rèn)為一、二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，啟動(dòng)新的一輪布局也會(huì)有比較好的兌現(xiàn)，有好的業(yè)績預(yù)期；二是從增發(fā)資金的用途角度來看，H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對A股募資而言，H股拿到的資金在使用上更靈活一些。

 

　　祝九勝指出：“過去一年，境外融資特別是美元升息較快，目前境外貸款利率達(dá)到5.3%左右的水平，比曾經(jīng)的3個(gè)多點(diǎn)提高了很多，選擇在此時(shí)發(fā)行H股也是希望置換部分境外債務(wù)性融資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。”

 

　　“我們不是因?yàn)槿卞X增發(fā)的H股，而是希望利用銀行與萬科簽訂8000多億元的授信額度機(jī)會(huì)多拿一點(diǎn)錢；同時(shí)公司管理層也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，重新啟動(dòng)投資布局應(yīng)該能帶來較好的兌現(xiàn)。”祝九勝稱。

 

　　事實(shí)上，在發(fā)行H股前，萬科還曾于2月12日公布A股定增預(yù)案，擬募集資金總額不超過150億元。3月8日，萬科公告了此次Ａ股定增投票結(jié)果，所有議案以高于90％的的同意票通過。

 

　　對于此次A股增發(fā)，股東大會(huì)上也有投資者詢問萬科會(huì)否像H股一樣低價(jià)發(fā)行？祝九勝當(dāng)時(shí)稱，將以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)等因素上反復(fù)權(quán)衡，爭取到股東的滿意度。他表示：“低價(jià)定增對股權(quán)的攤薄是短期現(xiàn)象，長期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值，如果創(chuàng)造價(jià)值的條件都具備，還是能得到股東的理解。”

 

　　“A股和H股增發(fā)的規(guī)則不一樣，H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶。”祝九勝表示，“從資債結(jié)構(gòu)的情況來看，債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，公司希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)。”

 

　　財(cái)報(bào)顯示，截止2022年9月末，萬科的短期借款為42億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債626.93億元。與此同時(shí)，公司貨幣資金為1188.3億元，暫時(shí)能夠覆蓋短期債務(wù)。

 

　　股東大會(huì)上，萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華也表示了對公司未來償債能力的信心：“盡管萬科最近融資動(dòng)作比較多，但得益于萬科多年在財(cái)務(wù)上長期堅(jiān)持的穩(wěn)健策略，萬科的資金安全不存在任何問題。”

 

　　不過從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬科的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款并不少。截止2022年9月末，萬科的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為2998.21億元，合同負(fù)債為5365.08億元。

 

　　另外值得一提的是，萬科的實(shí)際銷售情況也并不樂觀。2022年，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比下滑30.9%和33.6%。

 

　　進(jìn)入2023年，公司銷售下滑趨勢仍未改善。今年1月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積167.3萬平方米，合同銷售金額286.3億元，同比分別下滑20.6%和19.6%，環(huán)比分別下滑41.7%和28%。

 

　　實(shí)際上，自春節(jié)以來，樓市已經(jīng)出現(xiàn)一些回暖跡象。

 

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月70個(gè)大中城市新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量達(dá)到36個(gè)，自2021年9月以來首次超過下降城市數(shù)。不少一二線城市二手房價(jià)格漲幅更為明顯，市場活躍度持續(xù)提升。

 

　　湘財(cái)證券指出，由于春節(jié)前房企推盤較少，新房供應(yīng)維持低位，而隨著節(jié)后供應(yīng)增加，積壓的改善及剛性需求逐步釋放。若3月“小陽春”如期而至，樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)將進(jìn)一步夯實(shí)，需求端復(fù)蘇將有望繼續(xù)推動(dòng)板塊估值修復(fù)。