大公房產(chǎn)訊  2月27日晚間，招商蛇口收到深交所下發(fā)的許可類重組問詢函。

　　據(jù)了解，深交所共向招商蛇口發(fā)出了16個(gè)問題，涉及交易標(biāo)的評(píng)估價(jià)值是否合理、相關(guān)交易方補(bǔ)償是否合理、交易標(biāo)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)逐年大幅下滑的原因及合理性、配套募集資金是否符合不用于拿地開發(fā)新樓盤等要求、交易標(biāo)的計(jì)提減值的合理性、相關(guān)股票交易是否涉嫌內(nèi)部交易違法違規(guī)情形等方面。

 

　　根據(jù)招商蛇口重組方案，公司擬通過發(fā)行股份購買深投控持有的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“南油集團(tuán)”）24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)總估值89.28億元。

 

　　交易完成后，招商蛇口對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%。同時(shí)，招商蛇口擬募集配套資金不超85億元，用于10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)。

 

　　報(bào)告書顯示，招商蛇口對(duì)交易標(biāo)的南油集團(tuán)及及前海實(shí)業(yè)均采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)交易標(biāo)的下屬部分企業(yè)嵌套采用市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法、收益法等進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此，深交所要求，招商蛇口逐項(xiàng)說明本次交易采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法、市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法涉及的核心資產(chǎn)情況，并列表披露主要資產(chǎn)的評(píng)估方法、賬面價(jià)值、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估增值等情況。

 

　　同時(shí)，深交所還指出多項(xiàng)矛盾之處，其中包括評(píng)估方法是否合理、增值率數(shù)值差距較高緣由、前后相披露關(guān)信息存疑等方面。

 

　　除了上述有關(guān)資產(chǎn)收購內(nèi)容，深交所針對(duì)招商蛇口85億元配套融資計(jì)劃提出問題。

 

　　據(jù)了解，招商蛇口曾于2月17日晚間發(fā)布公告稱，擬向包含招商局投資發(fā)展在內(nèi)的不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金。募集資金金額不超過85億元。招商局投資發(fā)展擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購本次交易募集配套資金非公開發(fā)行的股票，認(rèn)購金額不低于1億元且不超過20億元的現(xiàn)金。

 

　　報(bào)告書顯示，本次配套募集資金擬用于10個(gè)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及住宅、體育中心、體育公園等多個(gè)業(yè)態(tài)，且該項(xiàng)目為在建、在售項(xiàng)目，部分已獲取預(yù)售許可證。

 

　　對(duì)此，深交所要求招商蛇口區(qū)分不同業(yè)態(tài)分別說明合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及的在建、在售及已取得、未取得預(yù)售證的具體項(xiàng)目情況，以及本次募投項(xiàng)目資金測(cè)算涉及的具體業(yè)態(tài)及項(xiàng)目情況。

 

　　同時(shí)，結(jié)合證監(jiān)會(huì)于2022年11月28日發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項(xiàng)措施，深交所要求招商蛇口就10個(gè)募投項(xiàng)目逐項(xiàng)說明本次募集資金用途是否符合用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等要求。

 

　　據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企重組提出“募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”。再融資則要求，“引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與保交樓、保民生相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等”。

 

　　值得一提的是，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，自2022年11月“第三支箭”釋放以來，招商蛇口是第一家因擬收購涉房資產(chǎn)及募集配套資金被深交所問詢的房企。

 

　　最新財(cái)報(bào)顯示，招商蛇口預(yù)計(jì)2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤38億元至46億元，預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤29億元至37億元。

 

　　2023年1月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積64.11萬平方米，同比減少9.14%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。

 

　　自2022年12月發(fā)布銷售及購地情況以來，招商蛇口新增項(xiàng)目2個(gè)，分別為鄭州老鴉陳資產(chǎn)包32畝地塊、合肥市包河區(qū)BH202226地塊。