大公房產(chǎn)訊 2月27日晚間,招商蛇口收到深交所下發(fā)的許可類重組問(wèn)詢函。
據(jù)了解,深交所共向招商蛇口發(fā)出了16個(gè)問(wèn)題,涉及交易標(biāo)的評(píng)估價(jià)值是否合理、相關(guān)交易方補(bǔ)償是否合理、交易標(biāo)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)逐年大幅下滑的原因及合理性、配套募集資金是否符合不用于拿地開(kāi)發(fā)新樓盤等要求、交易標(biāo)的計(jì)提減值的合理性、相關(guān)股票交易是否涉嫌內(nèi)部交易違法違規(guī)情形等方面。
根據(jù)招商蛇口重組方案,公司擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的深圳市南油(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南油集團(tuán)”)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán),標(biāo)的資產(chǎn)總估值89.28億元。
交易完成后,招商蛇口對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%。同時(shí),招商蛇口擬募集配套資金不超85億元,用于10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)。
報(bào)告書顯示,招商蛇口對(duì)交易標(biāo)的南油集團(tuán)及及前海實(shí)業(yè)均采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估,并對(duì)交易標(biāo)的下屬部分企業(yè)嵌套采用市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法等進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此,深交所要求,招商蛇口逐項(xiàng)說(shuō)明本次交易采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法、市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法涉及的核心資產(chǎn)情況,并列表披露主要資產(chǎn)的評(píng)估方法、賬面價(jià)值、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估增值等情況。
同時(shí),深交所還指出多項(xiàng)矛盾之處,其中包括評(píng)估方法是否合理、增值率數(shù)值差距較高緣由、前后相披露關(guān)信息存疑等方面。
除了上述有關(guān)資產(chǎn)收購(gòu)內(nèi)容,深交所針對(duì)招商蛇口85億元配套融資計(jì)劃提出問(wèn)題。
據(jù)了解,招商蛇口曾于2月17日晚間發(fā)布公告稱,擬向包含招商局投資發(fā)展在內(nèi)的不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票募集配套資金。募集資金金額不超過(guò)85億元。招商局投資發(fā)展擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次交易募集配套資金非公開(kāi)發(fā)行的股票,認(rèn)購(gòu)金額不低于1億元且不超過(guò)20億元的現(xiàn)金。
報(bào)告書顯示,本次配套募集資金擬用于10個(gè)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金,其中合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及住宅、體育中心、體育公園等多個(gè)業(yè)態(tài),且該項(xiàng)目為在建、在售項(xiàng)目,部分已獲取預(yù)售許可證。
對(duì)此,深交所要求招商蛇口區(qū)分不同業(yè)態(tài)分別說(shuō)明合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及的在建、在售及已取得、未取得預(yù)售證的具體項(xiàng)目情況,以及本次募投項(xiàng)目資金測(cè)算涉及的具體業(yè)態(tài)及項(xiàng)目情況。
同時(shí),結(jié)合證監(jiān)會(huì)于2022年11月28日發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項(xiàng)措施,深交所要求招商蛇口就10個(gè)募投項(xiàng)目逐項(xiàng)說(shuō)明本次募集資金用途是否符合用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù),不用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤等要求。
據(jù)悉,證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企重組提出“募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等,不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤等”。再融資則要求,“引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),包括與保交樓、保民生相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè),以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等”。
值得一提的是,Wind統(tǒng)計(jì)顯示,自2022年11月“第三支箭”釋放以來(lái),招商蛇口是第一家因擬收購(gòu)涉房資產(chǎn)及募集配套資金被深交所問(wèn)詢的房企。
最新財(cái)報(bào)顯示,招商蛇口預(yù)計(jì)2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)38億元至46億元,預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)29億元至37億元。
2023年1月,招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積64.11萬(wàn)平方米,同比減少9.14%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額157.67億元,同比增加4.09%。
自2022年12月發(fā)布銷售及購(gòu)地情況以來(lái),招商蛇口新增項(xiàng)目2個(gè),分別為鄭州老鴉陳資產(chǎn)包32畝地塊、合肥市包河區(qū)BH202226地塊。