新年伊始，中南建設就收到了深交所的關(guān)注函。
此前1月31日，中南建設發(fā)布了《2022年度業(yè)績預計虧損的公告》，公司預計2022年1至12月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損75億至90億元，而2021年全年虧損為33.82億元。預計扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損80億至95億元，而2021年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損為40.36億元。
針對公司虧損預計繼續(xù)加大的情況，2月1日晚間，深交所將目光投向了中南建設。
中南建設在預虧公告中稱，由于行業(yè)非良性循環(huán)持續(xù)，為了保證經(jīng)營安全，公司進一步加大現(xiàn)房庫存去化，當期銷售當期確認收入資源帶來更多虧損。同時公司根據(jù)市場實際情況預計進一步增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備。此外，為應對非良性循環(huán)影響，公司各項費用率亦有增加，由此帶來公司虧損加大。
但深交所表示，公司需要就預計存貨跌價準備計提、應收款項減值準備計提以及現(xiàn)房庫存去化等情況進行說明。
從歷史數(shù)據(jù)來看，自上市以來，中南建設的歸母凈利潤一直為正值，直至2021年公司首次出現(xiàn)虧損。而此次公司預計2022年虧損幅度繼續(xù)拉大的公告，可能會為中南建設帶來自成立以來的最差成績。
圖源：東方財富網(wǎng)
巨虧超75億引深交所關(guān)注
公開資料顯示，中南建設成立于1988年2月，隸屬于由陳錦石掌舵的中南集團，公司業(yè)務涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包、海綿城市建設、地下管廊建造、市政工程、安裝等領域，業(yè)務遍及全國20多個省、100多個地縣級城市。
作為在長三角三四線城市發(fā)家的房企，多年來，中南建設始終深耕這片區(qū)域，在穩(wěn)步提升業(yè)績的同時也實現(xiàn)了全國化的布局。2018年，中南建設首次跨入千億門檻，實現(xiàn)1466.1億元的銷售額。隨后幾年，該公司一路狂飆，并在2020年銷售額達到2238.3億元，由此綜合實力逐步晉升百強。
但在2021年，由于外部環(huán)境的變化以及前期擴張帶來的“頑疾”，中南建設重倉的三四線城市逐漸出現(xiàn)去化難題，并導致公司銷售規(guī)模大幅下滑。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年，中南建設總營收僅微增0.8%至792.1億元，歸母凈利由盈轉(zhuǎn)虧33.82億元，出現(xiàn)成立34年以來首次虧損。
事實上，無論從發(fā)展模式還是業(yè)務選擇來看，中南建設仍屬于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商，這也導致公司在盈利能力和負債方面并無任何優(yōu)勢可言。曾有業(yè)內(nèi)人士認為，中南建設既沒有恒大碧桂園那樣的規(guī)模，也沒有龍湖萬科的高質(zhì)量，所以在發(fā)展上有一定隱患。
2021年4月，中南建設業(yè)績說明會上，陳錦石將中南建設的“當家權(quán)”正式交由女兒陳昱含，由此，中南建設正式進入創(chuàng)二代時期。彼時陳錦石還表示，“希望投資者對年輕人有信心”。
不過就目前來看，投資人的信心還沒看到，中南建設的業(yè)績卻是越來越下滑。
根據(jù)中南建設最新發(fā)布的《2022年12月份經(jīng)營情況公告》，2022年1至12月公司累計合同銷售金額為649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別下降67.1%和63.0%。
此外據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2022年中國房地產(chǎn)操盤榜TOP200、銷售榜TOP200的榜單中，中南建設房地產(chǎn)業(yè)務主體中南置地的排名均跌出前20。
對于中南建設預計2022年繼續(xù)虧損的公告，深交所關(guān)注函顯示，中南建設在公告中表示虧損的主要原因是公司加大現(xiàn)房庫存去化帶來更多虧損，增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備，同時各項費用增加。對此，公司需要就以下事項進行說明：
一、2022年預計存貨跌價準備計提情況，各項開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值的具體確定過程和結(jié)果，涉及的關(guān)鍵估計及假設，是否符合相關(guān)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況等，并說明與2020年、2021年對應主要參數(shù)選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價準備計提金額預計同比增加的主要原因及合理性。
二、2022年預計應收款項減值準備計提情況，確定各類應收款賬預期信用損失率的具體依據(jù)、方法和合理性，是否與上年度存在重大差異及原因，分析2022年應收款項減值準備計提金額預計同比增加的主要原因，應收款項減值準備計提是否合理充分。
三、加大現(xiàn)房庫存去化導致虧損加大、各項費用增加的具體情況及主要原因，并結(jié)合目前經(jīng)營計劃、行業(yè)發(fā)展趨勢等，說明影響你公司未來經(jīng)營業(yè)績的主要因素，你公司為提高主業(yè)盈利能力及改善持續(xù)經(jīng)營能力擬采取的具體措施，你公司是否存在流動性風險，持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性，并充分提示相關(guān)風險。
中南建設需要就上述問題作出書面說明，并在2023年2月7日前將有關(guān)材料報送深交所上市公司管理一部，同時對外披露。
紓困的一年
對于中南建設而言，2022年是一場漫長的紓困之旅。過程中，盡管公司努力引入AMC和國資，并不斷出售旗下資產(chǎn)緩解流動壓力，但到目前為止成效并未顯現(xiàn)。
2022年1月，中南建設就以22.6億元的代價將中南服務全部股權(quán)出售給華潤萬象生活。4月，中南建設又轉(zhuǎn)讓了中南絲路城市運營服務65%的股權(quán)。
同年5月，中南建設與華融資產(chǎn)、南通市保障房建設投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司、江蘇海晟控股集團有限公司共同簽署支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了50億元的資金支持。
2022年8月，中南集團還宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司舉行業(yè)務簽約儀式，約定共同設立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內(nèi)容。同年10月，中南建設又引入中國信達給房地產(chǎn)項目投資。
另外為緩解流動性壓力，整個2022年，中南建設在投資方面都十分謹慎，全年未有新增項目投資。
但是盡管如此，2022年11月7日，中南建設還是迎來債務違約。彼時中南建設發(fā)布公告稱，由于市場調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，將暫不支付全資子公司HZID2021年4月發(fā)行2.5億美元票面利率11.5%的優(yōu)先票據(jù)利息，構(gòu)成違約。
在此情況下，11月9日，穆迪將江蘇中南建設集團股份有限公司的公司家族評級（CFR）從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，并將海門中南投資發(fā)展(國際)有限公司發(fā)行并由中南建設擔保的債券的高級無抵押評級從“Caa3”下調(diào)至“C”。
穆迪表示，利息支付違約反映了公司流動性弱、財務靈活性受限，以及債權(quán)人回收前景不佳。該事件還可能引發(fā)交叉違約，導致中南建設將不得不依靠資產(chǎn)處置或其他融資計劃來償還債務。然而，與此類籌資活動相關(guān)的不確定性很高。
截至目前，中南建設還存續(xù)有美元債3只，存續(xù)規(guī)模4.23億美元，其余兩只美元債均將于2023年5月6日到期。
值得注意的是，自2022年年底“第三支箭”射出后，上市公司股權(quán)融資的窗口正重新開啟，而此時，中南建設也適時準備發(fā)行定增，擬募資不超28億元。
1月5日晚間，中南建設發(fā)布公告稱，擬向不超過35名的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行數(shù)量不超過1,147,967,670股，即公司總股本的30%。不過此次定增是否有助于改善中南建設的經(jīng)營狀況，幫助公司走出困境，還有待觀察。
在2022年中南建設的中期業(yè)績會上，陳昱含曾明確表示：“我們繼續(xù)要舍棄一些利益，包括規(guī)模，包括利潤，包括業(yè)務范圍等等，把一切不必要的支出和業(yè)務砍掉，只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機緩解之前，我們不會旁顧其他。”
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