圖源：東方財(cái)富網(wǎng)

 

 

　　公開(kāi)資料顯示，中南建設(shè)成立于1988年2月，隸屬于由陳錦石掌舵的中南集團(tuán)，公司業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程總承包、海綿城市建設(shè)、地下管廊建造、市政工程、安裝等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)20多個(gè)省、100多個(gè)地縣級(jí)城市。

 

　　作為在長(zhǎng)三角三四線城市發(fā)家的房企，多年來(lái)，中南建設(shè)始終深耕這片區(qū)域，在穩(wěn)步提升業(yè)績(jī)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化的布局。2018年，中南建設(shè)首次跨入千億門(mén)檻，實(shí)現(xiàn)1466.1億元的銷(xiāo)售額。隨后幾年，該公司一路狂飆，并在2020年銷(xiāo)售額達(dá)到2238.3億元，由此綜合實(shí)力逐步晉升百?gòu)?qiáng)。

 

　　但在2021年，由于外部環(huán)境的變化以及前期擴(kuò)張帶來(lái)的“頑疾”，中南建設(shè)重倉(cāng)的三四線城市逐漸出現(xiàn)去化難題，并導(dǎo)致公司銷(xiāo)售規(guī)模大幅下滑。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年，中南建設(shè)總營(yíng)收僅微增0.8%至792.1億元，歸母凈利由盈轉(zhuǎn)虧33.82億元，出現(xiàn)成立34年以來(lái)首次虧損。

 

　　事實(shí)上，無(wú)論從發(fā)展模式還是業(yè)務(wù)選擇來(lái)看，中南建設(shè)仍屬于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這也導(dǎo)致公司在盈利能力和負(fù)債方面并無(wú)任何優(yōu)勢(shì)可言。曾有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中南建設(shè)既沒(méi)有恒大碧桂園那樣的規(guī)模，也沒(méi)有龍湖萬(wàn)科的高質(zhì)量，所以在發(fā)展上有一定隱患。

 

　　2021年4月，中南建設(shè)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，陳錦石將中南建設(shè)的“當(dāng)家權(quán)”正式交由女兒陳昱含，由此，中南建設(shè)正式進(jìn)入創(chuàng)二代時(shí)期。彼時(shí)陳錦石還表示，“希望投資者對(duì)年輕人有信心”。

 

　　不過(guò)就目前來(lái)看，投資人的信心還沒(méi)看到，中南建設(shè)的業(yè)績(jī)卻是越來(lái)越下滑。

 

　　根據(jù)中南建設(shè)最新發(fā)布的《2022年12月份經(jīng)營(yíng)情況公告》，2022年1至12月公司累計(jì)合同銷(xiāo)售金額為649.2億元，銷(xiāo)售面積543.2萬(wàn)平方米，同比分別下降67.1%和63.0%。

 

　　此外據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年中國(guó)房地產(chǎn)操盤(pán)榜TOP200、銷(xiāo)售榜TOP200的榜單中，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體中南置地的排名均跌出前20。

 

　　對(duì)于中南建設(shè)預(yù)計(jì)2022年繼續(xù)虧損的公告，深交所關(guān)注函顯示，中南建設(shè)在公告中表示虧損的主要原因是公司加大現(xiàn)房庫(kù)存去化帶來(lái)更多虧損，增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，同時(shí)各項(xiàng)費(fèi)用增加。對(duì)此，公司需要就以下事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明：

 

　　一、2022年預(yù)計(jì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值的具體確定過(guò)程和結(jié)果，涉及的關(guān)鍵估計(jì)及假設(shè)，是否符合相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及周邊可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)和銷(xiāo)售情況等，并說(shuō)明與2020年、2021年對(duì)應(yīng)主要參數(shù)選取、測(cè)算過(guò)程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因及合理性。

 

　　二、2022年預(yù)計(jì)應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提情況，確定各類(lèi)應(yīng)收款賬預(yù)期信用損失率的具體依據(jù)、方法和合理性，是否與上年度存在重大差異及原因，分析2022年應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因，應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否合理充分。

 

　　三、加大現(xiàn)房庫(kù)存去化導(dǎo)致虧損加大、各項(xiàng)費(fèi)用增加的具體情況及主要原因，并結(jié)合目前經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等，說(shuō)明影響你公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主要因素，你公司為提高主業(yè)盈利能力及改善持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力擬采取的具體措施，你公司是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大不確定性，并充分提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　中南建設(shè)需要就上述問(wèn)題作出書(shū)面說(shuō)明，并在2023年2月7日前將有關(guān)材料報(bào)送深交所上市公司管理一部，同時(shí)對(duì)外披露。

 

 

　　對(duì)于中南建設(shè)而言，2022年是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的紓困之旅。過(guò)程中，盡管公司努力引入AMC和國(guó)資，并不斷出售旗下資產(chǎn)緩解流動(dòng)壓力，但到目前為止成效并未顯現(xiàn)。

 

　　2022年1月，中南建設(shè)就以22.6億元的代價(jià)將中南服務(wù)全部股權(quán)出售給華潤(rùn)萬(wàn)象生活。4月，中南建設(shè)又轉(zhuǎn)讓了中南絲路城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)65%的股權(quán)。

 

　　同年5月，中南建設(shè)與華融資產(chǎn)、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司、江蘇海晟控股集團(tuán)有限公司共同簽署支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了50億元的資金支持。

 

　　2022年8月，中南集團(tuán)還宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司舉行業(yè)務(wù)簽約儀式，約定共同設(shè)立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內(nèi)容。同年10月，中南建設(shè)又引入中國(guó)信達(dá)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

 

　　另外為緩解流動(dòng)性壓力，整個(gè)2022年，中南建設(shè)在投資方面都十分謹(jǐn)慎，全年未有新增項(xiàng)目投資。

 

　　但是盡管如此，2022年11月7日，中南建設(shè)還是迎來(lái)債務(wù)違約。彼時(shí)中南建設(shè)發(fā)布公告稱(chēng)，由于市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，將暫不支付全資子公司HZID2021年4月發(fā)行2.5億美元票面利率11.5%的優(yōu)先票據(jù)利息，構(gòu)成違約。

 

　　在此情況下，11月9日，穆迪將江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，并將海門(mén)中南投資發(fā)展(國(guó)際)有限公司發(fā)行并由中南建設(shè)擔(dān)保的債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa3”下調(diào)至“C”。

 

　　穆迪表示，利息支付違約反映了公司流動(dòng)性弱、財(cái)務(wù)靈活性受限，以及債權(quán)人回收前景不佳。該事件還可能引發(fā)交叉違約，導(dǎo)致中南建設(shè)將不得不依靠資產(chǎn)處置或其他融資計(jì)劃來(lái)償還債務(wù)。然而，與此類(lèi)籌資活動(dòng)相關(guān)的不確定性很高。

 

　　截至目前，中南建設(shè)還存續(xù)有美元債3只，存續(xù)規(guī)模4.23億美元，其余兩只美元債均將于2023年5月6日到期。

 

　　值得注意的是，自2022年年底“第三支箭”射出后，上市公司股權(quán)融資的窗口正重新開(kāi)啟，而此時(shí)，中南建設(shè)也適時(shí)準(zhǔn)備發(fā)行定增，擬募資不超28億元。

 

　　1月5日晚間，中南建設(shè)發(fā)布公告稱(chēng)，擬向不超過(guò)35名的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)1,147,967,670股，即公司總股本的30%。不過(guò)此次定增是否有助于改善中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)狀況，幫助公司走出困境，還有待觀察。

 

　　在2022年中南建設(shè)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含曾明確表示：“我們繼續(xù)要舍棄一些利益，包括規(guī)模，包括利潤(rùn)，包括業(yè)務(wù)范圍等等，把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉，只專(zhuān)注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機(jī)緩解之前，我們不會(huì)旁顧其他。”