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              業(yè)績預(yù)虧引深交所關(guān)注,中南建設(shè)“艱難求生”

              2023-02-02 17:02:02大公房產(chǎn) 作者:廖之
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                新年伊始,中南建設(shè)就收到了深交所的關(guān)注函。
               
                此前1月31日,中南建設(shè)發(fā)布了《2022年度業(yè)績預(yù)計(jì)虧損的公告》,公司預(yù)計(jì)2022年1至12月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損75億至90億元,而2021年全年虧損為33.82億元。預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損80億至95億元,而2021年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損為40.36億元。
               
                針對公司虧損預(yù)計(jì)繼續(xù)加大的情況,2月1日晚間,深交所將目光投向了中南建設(shè)。

               
                中南建設(shè)在預(yù)虧公告中稱,由于行業(yè)非良性循環(huán)持續(xù),為了保證經(jīng)營安全,公司進(jìn)一步加大現(xiàn)房庫存去化,當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入資源帶來更多虧損。同時公司根據(jù)市場實(shí)際情況預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。此外,為應(yīng)對非良性循環(huán)影響,公司各項(xiàng)費(fèi)用率亦有增加,由此帶來公司虧損加大。
               
                但深交所表示,公司需要就預(yù)計(jì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提、應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提以及現(xiàn)房庫存去化等情況進(jìn)行說明。
               
                從歷史數(shù)據(jù)來看,自上市以來,中南建設(shè)的歸母凈利潤一直為正值,直至2021年公司首次出現(xiàn)虧損。而此次公司預(yù)計(jì)2022年虧損幅度繼續(xù)拉大的公告,可能會為中南建設(shè)帶來自成立以來的最差成績。
               
              圖源:東方財(cái)富網(wǎng)
               
                巨虧超75億引深交所關(guān)注
               
                公開資料顯示,中南建設(shè)成立于1988年2月,隸屬于由陳錦石掌舵的中南集團(tuán),公司業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包、海綿城市建設(shè)、地下管廊建造、市政工程、安裝等領(lǐng)域,業(yè)務(wù)遍及全國20多個省、100多個地縣級城市。
               
                作為在長三角三四線城市發(fā)家的房企,多年來,中南建設(shè)始終深耕這片區(qū)域,在穩(wěn)步提升業(yè)績的同時也實(shí)現(xiàn)了全國化的布局。2018年,中南建設(shè)首次跨入千億門檻,實(shí)現(xiàn)1466.1億元的銷售額。隨后幾年,該公司一路狂飆,并在2020年銷售額達(dá)到2238.3億元,由此綜合實(shí)力逐步晉升百強(qiáng)。
               
                但在2021年,由于外部環(huán)境的變化以及前期擴(kuò)張帶來的“頑疾”,中南建設(shè)重倉的三四線城市逐漸出現(xiàn)去化難題,并導(dǎo)致公司銷售規(guī)模大幅下滑。公開數(shù)據(jù)顯示,2021年,中南建設(shè)總營收僅微增0.8%至792.1億元,歸母凈利由盈轉(zhuǎn)虧33.82億元,出現(xiàn)成立34年以來首次虧損。
               
                事實(shí)上,無論從發(fā)展模式還是業(yè)務(wù)選擇來看,中南建設(shè)仍屬于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商,這也導(dǎo)致公司在盈利能力和負(fù)債方面并無任何優(yōu)勢可言。曾有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,中南建設(shè)既沒有恒大碧桂園那樣的規(guī)模,也沒有龍湖萬科的高質(zhì)量,所以在發(fā)展上有一定隱患。
               
                2021年4月,中南建設(shè)業(yè)績說明會上,陳錦石將中南建設(shè)的“當(dāng)家權(quán)”正式交由女兒陳昱含,由此,中南建設(shè)正式進(jìn)入創(chuàng)二代時期。彼時陳錦石還表示,“希望投資者對年輕人有信心”。
               
                不過就目前來看,投資人的信心還沒看到,中南建設(shè)的業(yè)績卻是越來越下滑。
               
                根據(jù)中南建設(shè)最新發(fā)布的《2022年12月份經(jīng)營情況公告》,2022年1至12月公司累計(jì)合同銷售金額為649.2億元,銷售面積543.2萬平方米,同比分別下降67.1%和63.0%。
               
                此外據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),2022年中國房地產(chǎn)操盤榜TOP200、銷售榜TOP200的榜單中,中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體中南置地的排名均跌出前20。
               
                對于中南建設(shè)預(yù)計(jì)2022年繼續(xù)虧損的公告,深交所關(guān)注函顯示,中南建設(shè)在公告中表示虧損的主要原因是公司加大現(xiàn)房庫存去化帶來更多虧損,增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,同時各項(xiàng)費(fèi)用增加。對此,公司需要就以下事項(xiàng)進(jìn)行說明:
               
                一、2022年預(yù)計(jì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況,各項(xiàng)開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值的具體確定過程和結(jié)果,涉及的關(guān)鍵估計(jì)及假設(shè),是否符合相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場及周邊可比項(xiàng)目價(jià)格變化趨勢和銷售情況等,并說明與2020年、2021年對應(yīng)主要參數(shù)選取、測算過程等方面的差異及原因,分析2022年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因及合理性。
               
                二、2022年預(yù)計(jì)應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提情況,確定各類應(yīng)收款賬預(yù)期信用損失率的具體依據(jù)、方法和合理性,是否與上年度存在重大差異及原因,分析2022年應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因,應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否合理充分。
               
                三、加大現(xiàn)房庫存去化導(dǎo)致虧損加大、各項(xiàng)費(fèi)用增加的具體情況及主要原因,并結(jié)合目前經(jīng)營計(jì)劃、行業(yè)發(fā)展趨勢等,說明影響你公司未來經(jīng)營業(yè)績的主要因素,你公司為提高主業(yè)盈利能力及改善持續(xù)經(jīng)營能力擬采取的具體措施,你公司是否存在流動性風(fēng)險(xiǎn),持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性,并充分提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
               
                中南建設(shè)需要就上述問題作出書面說明,并在2023年2月7日前將有關(guān)材料報(bào)送深交所上市公司管理一部,同時對外披露。
               
                紓困的一年
               
                對于中南建設(shè)而言,2022年是一場漫長的紓困之旅。過程中,盡管公司努力引入AMC和國資,并不斷出售旗下資產(chǎn)緩解流動壓力,但到目前為止成效并未顯現(xiàn)。
               
                2022年1月,中南建設(shè)就以22.6億元的代價(jià)將中南服務(wù)全部股權(quán)出售給華潤萬象生活。4月,中南建設(shè)又轉(zhuǎn)讓了中南絲路城市運(yùn)營服務(wù)65%的股權(quán)。
               
                同年5月,中南建設(shè)與華融資產(chǎn)、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司、江蘇海晟控股集團(tuán)有限公司共同簽署支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議,獲得了50億元的資金支持。
               
                2022年8月,中南集團(tuán)還宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司舉行業(yè)務(wù)簽約儀式,約定共同設(shè)立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內(nèi)容。同年10月,中南建設(shè)又引入中國信達(dá)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
               
                另外為緩解流動性壓力,整個2022年,中南建設(shè)在投資方面都十分謹(jǐn)慎,全年未有新增項(xiàng)目投資。
               
                但是盡管如此,2022年11月7日,中南建設(shè)還是迎來債務(wù)違約。彼時中南建設(shè)發(fā)布公告稱,由于市場調(diào)整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因,將暫不支付全資子公司HZID2021年4月發(fā)行2.5億美元票面利率11.5%的優(yōu)先票據(jù)利息,構(gòu)成違約。
               
                在此情況下,11月9日,穆迪將江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的公司家族評級(CFR)從“Caa2”下調(diào)至“Ca”,并將海門中南投資發(fā)展(國際)有限公司發(fā)行并由中南建設(shè)擔(dān)保的債券的高級無抵押評級從“Caa3”下調(diào)至“C”。
               
                穆迪表示,利息支付違約反映了公司流動性弱、財(cái)務(wù)靈活性受限,以及債權(quán)人回收前景不佳。該事件還可能引發(fā)交叉違約,導(dǎo)致中南建設(shè)將不得不依靠資產(chǎn)處置或其他融資計(jì)劃來償還債務(wù)。然而,與此類籌資活動相關(guān)的不確定性很高。
               
                截至目前,中南建設(shè)還存續(xù)有美元債3只,存續(xù)規(guī)模4.23億美元,其余兩只美元債均將于2023年5月6日到期。
               
                值得注意的是,自2022年年底“第三支箭”射出后,上市公司股權(quán)融資的窗口正重新開啟,而此時,中南建設(shè)也適時準(zhǔn)備發(fā)行定增,擬募資不超28億元。
               
                1月5日晚間,中南建設(shè)發(fā)布公告稱,擬向不超過35名的特定投資者發(fā)行A股股票,發(fā)行數(shù)量不超過1,147,967,670股,即公司總股本的30%。不過此次定增是否有助于改善中南建設(shè)的經(jīng)營狀況,幫助公司走出困境,還有待觀察。
               
                在2022年中南建設(shè)的中期業(yè)績會上,陳昱含曾明確表示:“我們繼續(xù)要舍棄一些利益,包括規(guī)模,包括利潤,包括業(yè)務(wù)范圍等等,把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉,只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè),在現(xiàn)金流危機(jī)緩解之前,我們不會旁顧其他。”
               
              責(zé)任編輯:江舟舟
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