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              香港新盤海量供應 壓抑樓價反彈

              2023-01-28 10:55:52大公報
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                圖:分析指,美歐大幅加息遏通脹,本港住宅樓市難以獨善其身。\中通社

                隨著香港與內地、國際全面通關,市場氣氛明顯改善,樓市隨時出現(xiàn)小陽春,但目前談論今年樓價止跌回升屬言之尚早,畢竟私人住宅潛在供應量破紀錄,一手樓市出現(xiàn)短期供大于求,加上利率趨升與環(huán)球經(jīng)濟前景不明朗等因素制約下,預期樓價有反彈難上升。

                美歐大幅加息遏通脹,對利率敏感的物業(yè)資產(chǎn)價格首當其沖,香港住宅樓市也難以獨善其身。

                根據(jù)差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù),去年12月私人住宅樓價指數(shù)報332.5,按月跌幅為2%,見五年半低位,且連續(xù)七個月下跌,令2022年樓價指數(shù)合共下挫15.6%,為1998年以來最大跌幅,連續(xù)13年上升紀錄終告斷纜。若然對比2021年9月歷史高位,樓價更累跌了16.5%。

                其實,面對美歐大幅加息、疫情困擾與地緣政治沖擊,世界經(jīng)濟呈現(xiàn)失速下滑,去年香港經(jīng)濟也再陷收縮,樓價逆轉向下是意料之中,況且樓價有序調整,與1998年樓價斷崖式下跌的情況不可同日而語。同時,特區(qū)政府推出多輪樓市需求管理措施,相信樓市調整引發(fā)負資產(chǎn)問題不大,風險仍屬可控,不會影響銀行體系穩(wěn)定。

              未來三年逾10萬個單位推出

                事實上,隨著香港與內地、國際全面通關,經(jīng)濟迅速?復蘇可期。近月接連有涉資數(shù)十億元的大宗物業(yè)成交,包括酒店、寫字樓與豪宅物業(yè),顯示市場投資與置業(yè)信心正在逐步恢復,樓市蠢蠢欲動,隨時出現(xiàn)小陽春,重踏上升軌,令人憂心樓市狂態(tài)重現(xiàn),因而當局暫不宜撤銷樓市辣招,并且要繼續(xù)穩(wěn)推住宅地皮,不受樓市周期變化所影響。

                不過,現(xiàn)時談論今年住宅樓價止跌回升仍言之尚早。首先,私人住宅潛在供應量破紀錄。房屋局數(shù)據(jù)顯示,截至去年底止,預期未來3至4年私樓潛在供應量達到10.5萬個單位,創(chuàng)歷史新高,按季增加1萬個,相當于平均每年供應3萬個單位,可見特區(qū)政府持續(xù)增推土地見到成效。事實上,一手樓市場已出現(xiàn)短期供求逆轉,估計地產(chǎn)商年內可推售2萬至3萬個一手樓單位,恐怕供大于求,去年一手樓銷售量只有7000個單位而已,市場需時間消化。
              加息周期未完供樓成本增

                其次,美國加息周期未完,香港利率正?;€(wěn)步推進。目前實際按揭利率由去年初的1.6厘顯著上升至3.6厘水平,置業(yè)者供樓市支出顯著增加。更重要的是,香港超低息時代結束,一年港元定期存款利率4厘以上,大幅高于2%通脹率,形成2厘實質利率,對物業(yè)投資需求產(chǎn)生抑壓作用,也有助遏抑樓價升勢。

              歐美料衰退港經(jīng)濟恐受累

                第三,環(huán)球經(jīng)濟不明朗,俄烏沖突隨時升級,令通脹高企不下,美歐面臨深度衰退,因而會對香港經(jīng)濟?復蘇進程造成影響,樓市下行陰霾揮之不去。

                總之,香港經(jīng)濟仍有不少挑戰(zhàn),私人住宅樓市市況存在變數(shù),預期樓價有反彈難上升。
              責任編輯:李琪

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