圖：分析指，美歐大幅加息遏通脹，本港住宅樓市難以獨(dú)善其身。\中通社

　　隨著香港與內(nèi)地、國(guó)際全面通關(guān)，市場(chǎng)氣氛明顯改善，樓市隨時(shí)出現(xiàn)小陽(yáng)春，但目前談?wù)摻衲陿莾r(jià)止跌回升屬言之尚早，畢竟私人住宅潛在供應(yīng)量破紀(jì)錄，一手樓市出現(xiàn)短期供大于求，加上利率趨升與環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景不明朗等因素制約下，預(yù)期樓價(jià)有反彈難上升。

　　美歐大幅加息遏通脹，對(duì)利率敏感的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格首當(dāng)其沖，香港住宅樓市也難以獨(dú)善其身。

　　根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，去年12月私人住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào)332.5，按月跌幅為2%，見五年半低位，且連續(xù)七個(gè)月下跌，令2022年樓價(jià)指數(shù)合共下挫15.6%，為1998年以來(lái)最大跌幅，連續(xù)13年上升紀(jì)錄終告斷纜。若然對(duì)比2021年9月歷史高位，樓價(jià)更累跌了16.5%。

　　其實(shí)，面對(duì)美歐大幅加息、疫情困擾與地緣政治沖擊，世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)失速下滑，去年香港經(jīng)濟(jì)也再陷收縮，樓價(jià)逆轉(zhuǎn)向下是意料之中，況且樓價(jià)有序調(diào)整，與1998年樓價(jià)斷崖式下跌的情況不可同日而語(yǔ)。同時(shí)，特區(qū)政府推出多輪樓市需求管理措施，相信樓市調(diào)整引發(fā)負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題不大，風(fēng)險(xiǎn)仍屬可控，不會(huì)影響銀行體系穩(wěn)定。


　　事實(shí)上，隨著香港與內(nèi)地、國(guó)際全面通關(guān)，經(jīng)濟(jì)迅速?復(fù)蘇可期。近月接連有涉資數(shù)十億元的大宗物業(yè)成交，包括酒店、寫字樓與豪宅物業(yè)，顯示市場(chǎng)投資與置業(yè)信心正在逐步恢復(fù)，樓市蠢蠢欲動(dòng)，隨時(shí)出現(xiàn)小陽(yáng)春，重踏上升軌，令人憂心樓市狂態(tài)重現(xiàn)，因而當(dāng)局暫不宜撤銷樓市辣招，并且要繼續(xù)穩(wěn)推住宅地皮，不受樓市周期變化所影響。

　　不過(guò)，現(xiàn)時(shí)談?wù)摻衲曜≌瑯莾r(jià)止跌回升仍言之尚早。首先，私人住宅潛在供應(yīng)量破紀(jì)錄。房屋局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年底止，預(yù)期未來(lái)3至4年私樓潛在供應(yīng)量達(dá)到10.5萬(wàn)個(gè)單位，創(chuàng)歷史新高，按季增加1萬(wàn)個(gè)，相當(dāng)于平均每年供應(yīng)3萬(wàn)個(gè)單位，可見特區(qū)政府持續(xù)增推土地見到成效。事實(shí)上，一手樓市場(chǎng)已出現(xiàn)短期供求逆轉(zhuǎn)，估計(jì)地產(chǎn)商年內(nèi)可推售2萬(wàn)至3萬(wàn)個(gè)一手樓單位，恐怕供大于求，去年一手樓銷售量只有7000個(gè)單位而已，市場(chǎng)需時(shí)間消化。

　　其次，美國(guó)加息周期未完，香港利率正常化穩(wěn)步推進(jìn)。目前實(shí)際按揭利率由去年初的1.6厘顯著上升至3.6厘水平，置業(yè)者供樓市支出顯著增加。更重要的是，香港超低息時(shí)代結(jié)束，一年港元定期存款利率4厘以上，大幅高于2%通脹率，形成2厘實(shí)質(zhì)利率，對(duì)物業(yè)投資需求產(chǎn)生抑壓作用，也有助遏抑樓價(jià)升勢(shì)。


　　第三，環(huán)球經(jīng)濟(jì)不明朗，俄烏沖突隨時(shí)升級(jí)，令通脹高企不下，美歐面臨深度衰退，因而會(huì)對(duì)香港經(jīng)濟(jì)?復(fù)蘇進(jìn)程造成影響，樓市下行陰霾揮之不去。

　　總之，香港經(jīng)濟(jì)仍有不少挑戰(zhàn)，私人住宅樓市市況存在變數(shù)，預(yù)期樓價(jià)有反彈難上升。