大公房產(chǎn)訊 12月29日，港交所文件顯示，來(lái)自澳大利亞的地產(chǎn)公司VIMG Australia Properties Group Holdings Limited(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"VIMG”)遞交了招股書(shū)，擬在港交所主板掛牌上市。華金融資（國(guó)際）有限公司為獨(dú)家保薦人，普華永道為審計(jì)師，金杜(澳大利亞)、金杜(香港)分別為其公司澳大利亞律師、公司香港律師，華坊咨詢(xún)?yōu)槠湫袠I(yè)顧問(wèn)、物業(yè)估值師。

 

　　資料顯示，VIMG是一家位于澳大利亞墨爾本的物業(yè)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)投資公司，成立于2011年，主要在澳大利亞從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、房地產(chǎn)投資，包括土地或物業(yè)交易及租賃。公司控股股東包括HXInvestments、Golden Spring和羌先生。HX Investments是HX家族信托的受托人，Golden Spring是DBC家族信托和DBL家族信托的受托人，羌先生為HX Investments、Golden Spring各自的唯一董事及股東。

 

　　據(jù)了解，羌先生全名羌毅，39歲，VIMG創(chuàng)始人、執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官兼聯(lián)席公司秘書(shū)。主要負(fù)責(zé)監(jiān)督并領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展、管理及運(yùn)營(yíng)。于澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)擁有逾14年經(jīng)驗(yàn)。在成立VIMG之前，羌毅曾任Austar集團(tuán)旗下一間公司的董事總經(jīng)理。彼其后透過(guò)不同項(xiàng)目實(shí)體參與多個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并于2011年創(chuàng)立VIMG。

 

　　在物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，VIMG開(kāi)發(fā)住宅或零售單位供出售，并集中于悉尼、墨爾本及布里斯班等澳大利亞首府城市。于往績(jī)記錄期間，VIMG有九個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，于估值日期，其中四個(gè)項(xiàng)目已竣工、出售及交付，五個(gè)項(xiàng)目仍持作物業(yè)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備，總樓面面積為44,476平方米，包括已出售但未交付的已竣工物業(yè)為3,535平方米；可供出售的已竣工物業(yè)為1,263平方米；開(kāi)發(fā)中物業(yè)為28,827平方米；及持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)為10,851平方米。

 

　　在房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)方面，VIMG收購(gòu)及持有用于交易、租賃或資本增值的住宅、工商或農(nóng)業(yè)土地或物業(yè)。于往績(jī)記錄期間，VIMG有九個(gè)投資項(xiàng)目，于估值日期，其中五塊土地/物業(yè)已出售、四塊土地/物業(yè)仍然由公司持有。公司持有的四塊土地/物業(yè)包括一塊綜合用地、一棟寫(xiě)字樓及兩個(gè)工業(yè)設(shè)施，總地盤(pán)面積約為11,280萬(wàn)平方米。

 

　　從行業(yè)角度來(lái)看，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史性增長(zhǎng)始于2011年，低利率及現(xiàn)金利率環(huán)境有利于投資者及業(yè)主進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2020年至2021年間迅速?gòu)?fù)蘇。目前，房屋庫(kù)存不足、物業(yè)價(jià)格水平偏高和不斷提高的現(xiàn)金利率目標(biāo)（目前2.85%）是阻礙準(zhǔn)買(mǎi)家的最大障礙。

 

　　于2022年8月31日，澳大利亞證券交易所房地產(chǎn)類(lèi)別項(xiàng)下上市公司共有76家，而該76家上市公司的收益總額占2022年的估計(jì)市場(chǎng)規(guī)模少于1%。VIMG在多個(gè)方面與其他行業(yè)參與者競(jìng)爭(zhēng)，包括收購(gòu)?fù)恋鼗蛭飿I(yè)的能力、財(cái)務(wù)資源、價(jià)格、物業(yè)質(zhì)量及其他方面。

 

　　從客戶(hù)角度來(lái)看，VIMG的客戶(hù)群主要包括來(lái)自澳大利亞及海外國(guó)家包括馬來(lái)西亞和中國(guó)等地的個(gè)人購(gòu)房者、改善型購(gòu)房者/投資者及公司投資者。于2020年、2021年及2022年，VIMG五大客戶(hù)貢獻(xiàn)的收入分別為11.6百萬(wàn)澳元、18.6百萬(wàn)澳元及80.6百萬(wàn)澳元，占公司總收入的14.5%、42.0%及94.0%，而來(lái)自公司最大客戶(hù)的收入分別為2.7百萬(wàn)澳元、11.8百萬(wàn)澳元及45.0百萬(wàn)澳元，占總收入的3.3%、26.6%及52.5%。

 

　　根據(jù)招股書(shū)，在過(guò)去的2020財(cái)年、2021財(cái)年和2022財(cái)年(財(cái)政年結(jié)日為6月30日)，VIMG的營(yíng)業(yè)收入分別為8,036.2萬(wàn)澳元、4,436.5萬(wàn)澳元和8,577.9萬(wàn)澳元，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為760.0萬(wàn)澳元、2,817.1萬(wàn)澳元和1,805.1萬(wàn)澳元。

 

　　2021年收入減少主要因?yàn)槲飿I(yè)開(kāi)發(fā)收入減少，這主要由于2021財(cái)年交付的樓面面積減少，原因有COVID-19疫情爆發(fā)的負(fù)面影響導(dǎo)致多名買(mǎi)家未能完成交易、公司的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造及交付時(shí)間表所致。

 

　　2022年收入增加主要由于向獨(dú)立第三方出售OakleighSouth及KempsCreek(MamreRoadLand)的土地產(chǎn)生收入78.5百萬(wàn)澳元。該增加部分被2022財(cái)年物業(yè)開(kāi)發(fā)收入減少38.0百萬(wàn)澳元所抵銷(xiāo)，原因?yàn)楣敬蟛糠忠芽⒐す⒁延?022年前出售及交付、公司僅于2022財(cái)年出售ThePeak的剩余存貨，而新物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（即Parkside及Sunnybank）仍然在建，導(dǎo)致2022財(cái)年交付的樓面面積及物業(yè)開(kāi)發(fā)收入均有所減少。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，2022財(cái)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額為1140萬(wàn)澳元，主要反映營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)前的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)710萬(wàn)澳元，已就所收利息260萬(wàn)澳元、營(yíng)運(yùn)資金減少1970萬(wàn)澳元及稅項(xiàng)付款140萬(wàn)澳元作出調(diào)整。

 

　　于往績(jī)記錄期間，VIMG維持大量借款以為經(jīng)營(yíng)提供資金，且公司預(yù)期后期繼續(xù)維持大量借款。于2020年、2021年及2022年6月30日，VIMG的未償還借款總額分別為2.77億澳元、2.47億澳元及3.5億澳元，而于同期，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為600.9%、2,088.1%及668.8%。