2022年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，充滿了危機(jī)與挑戰(zhàn)?？杀M管冬夜里的寒風(fēng)凜冽異常，但黎明的曙光已經(jīng)悄然乍現(xiàn)。

 

　　如今，不管是從土地開發(fā)模式上來看，還是從企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略上看，過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的發(fā)展思路顯然已不再順應(yīng)市場。隨著行業(yè)逐步回歸本質(zhì)，探索新的發(fā)展模式已成為房企的新使命，房地產(chǎn)行業(yè)站在了一個(gè)新的起點(diǎn)上。

 

　　回顧過去一年，盡管受到疫情沖擊以及需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱等因素影響，但開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展思路已經(jīng)走向新階段的房地產(chǎn)市場，愈發(fā)呈現(xiàn)出積極恢復(fù)的勢頭。一方面，得益于國家政策方針和決策部署落地生根開花，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)平穩(wěn)出清。另一方面，20大之后政策“三支箭”齊發(fā)，房企資金鏈緊張也開始出現(xiàn)明顯緩解。

 

　　轉(zhuǎn)折之際，重新出發(fā)。站在新的歷史起點(diǎn)向前看，已經(jīng)走向高質(zhì)量發(fā)展和精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，能否趕上復(fù)蘇回暖的浪潮？面對(duì)新時(shí)期、新格局、新形勢，極具韌性的房地產(chǎn)行業(yè)，又能為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來哪些新趨勢和啟示？

 

 

　　2022年注定是不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，購房需求持續(xù)減弱，多項(xiàng)指標(biāo)下滑明顯。但在持續(xù)不斷的政策支持下，房地產(chǎn)仍平穩(wěn)轉(zhuǎn)向健康發(fā)展周期。

 

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%，商品房銷售面積同比下降23.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)今年以來持續(xù)下降。

 

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心亦指出，今年前11月有超8成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比下滑，累計(jì)業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到35家，另有30家百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績?cè)鏊僭?50%至-20%之間。此外企業(yè)業(yè)績完成情況遠(yuǎn)不及預(yù)期，多數(shù)規(guī)模房企截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，當(dāng)下樓市最主要的問題還是信心不足，三四線缺保交樓的具體落地措施，一二線改善購房者特別是一線城市依然很難入市。

 

　　對(duì)此，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，房企風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期開始向經(jīng)營穩(wěn)健的房企蔓延，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)融資、購房者信心等都出現(xiàn)了下滑。另一方面，由于開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張，新房項(xiàng)目持續(xù)打折促銷，對(duì)新房銷售產(chǎn)生了較大影響。

 

　　不過從保交樓情況來看，下半年以來，房地產(chǎn)金融政策不斷，各地項(xiàng)目陸續(xù)落地保交樓專項(xiàng)借款，對(duì)房企資金緊張問題進(jìn)行紓困，既從企業(yè)端防范和化解了金融風(fēng)險(xiǎn)，又在市場端推動(dòng)了全國房屋竣工面積降幅收窄。今年1至10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月收窄。

 

　　國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉指出，今年以來，面對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)整下行，一些前期盲目擴(kuò)張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難問題。各地區(qū)各部門堅(jiān)持“房住不炒”，積極推進(jìn)因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)。

 

　　12月27日，建行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在投資者電話交流會(huì)上表示，中央對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策力度不斷加大，從市場交易數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場還沒有完全企穩(wěn)回升，但已邊際改善。明年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場會(huì)逐步企穩(wěn)復(fù)蘇。

 

 

　　今年以來，國家持續(xù)在供需兩端發(fā)力。先是央行三次三次降息，五年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)首付比例等；再是央行、銀保監(jiān)及證監(jiān)會(huì)等部門從信貸、債券、債券三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資。供需兩端政策支持框架基本形成。

 

　　國務(wù)院副總理劉鶴12月5日在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書面致辭時(shí)指出：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個(gè)時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”

 

　　年初，針對(duì)“保交樓”，住建部、央行和銀保監(jiān)曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，明確全國統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。11月8日，針對(duì)房企融資，中國銀行間市場交易商協(xié)釋放了“第二支箭”的利好消息，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)規(guī)模2500億元。

　　

　　公開資料顯示，在“第二支箭”落地后，11月9日，交易商協(xié)會(huì)就受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。而在12月26日，碧桂園地產(chǎn)也在中債增進(jìn)公司的支持下完成了2022年第二期中期票據(jù)的發(fā)行工作，最終票面利率4.3%。

 

　　值得注意的是，在多重利好中，11月23日出臺(tái)的“金融十六條”十分受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。該政策聚焦保交樓、受困房企處置、資產(chǎn)并購、債市融資、信托貸款等6個(gè)方面，提出了16項(xiàng)具體措施。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成對(duì)此稱，該新政是自2021年9月底對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行邊際調(diào)整以來，力度最大、措施最為具體的一次政策，有望推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，有利于我國經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定，著力解決民生關(guān)切問題。

 

　　58安居客房產(chǎn)研究院張波分析稱，該政策清晰體現(xiàn)出從“保需求、保項(xiàng)目”兩保，擴(kuò)展到“保需求、保項(xiàng)目、保房企”三保，涵蓋需求和供給兩端融資需求。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款，債券融資等多種融資渠道助力之下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解，行業(yè)發(fā)展失速風(fēng)險(xiǎn)得到有效防范。

 

　　在“金融十六條”發(fā)布之后，11月28日，證監(jiān)會(huì)還宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其中就包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資等。

 

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自上述政策發(fā)布以來，截至12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。張波認(rèn)為，雖然目前樓市仍未真正企穩(wěn)，但市場已看到一些較為積極的信號(hào)。

 

 

　　危機(jī)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不僅是困境，還有機(jī)遇與變革。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展，已經(jīng)走向了高品質(zhì)住房時(shí)代。黨的二十大報(bào)告曾指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。因此，業(yè)內(nèi)稱住房租賃市場有望迎來新一輪的政策紅利。

 

　　12月27日，銀保監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清在主持召開了黨委（擴(kuò)大）會(huì)議時(shí)提到，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。同時(shí)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，“因城施策”實(shí)施差別化住房信貸政策滿足剛性和改善性住房需求，支持長租房市場建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

 

　　站在歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)，于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)而言，“房住不炒”是統(tǒng)攬住房工作全局的準(zhǔn)繩，“租購并舉”是探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的頂層設(shè)計(jì)，唯有二者相結(jié)合，才可推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

 

　　放眼明年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在利好政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)帶來什么啟示？

 

　　“得益于房企資金狀況邊際改善，部分地區(qū)嘗試用“現(xiàn)金+銀行保函”的保證金繳納策略有助于緩解房企拿地成本。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平稱：“考慮到住房銷售可能在季節(jié)性特征的推動(dòng)下出現(xiàn)小幅回升，且房企融資環(huán)境邊際改善，有利于推動(dòng)新屋開工。‘保交樓’專項(xiàng)款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面積回升，預(yù)計(jì)年底整體房地產(chǎn)投資有望在年末觸底企穩(wěn)。2023年房地產(chǎn)投資將趨回升。”

 

　　張波也指出，從10月和11月的政策來看力度已經(jīng)明顯提升，兩部門聯(lián)合發(fā)布的金融16條對(duì)后市的影響會(huì)非常直接。加之“第二支箭”同步發(fā)力，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下，房企后續(xù)的項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解。

 

　　“隨著保交樓提速，金融機(jī)構(gòu)加大房企融資投放，各項(xiàng)紓困資金落地，債券融資全面開閘，供給端資金面好轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)無序擴(kuò)散的勢頭緩解，對(duì)需求端、居民預(yù)期的提振都有積極意義。同時(shí)，需求端繼續(xù)降低按揭利率，核心城市調(diào)整限購限貸等政策發(fā)力，疫情沖擊全面緩解等。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，

 

　　他表示：“總之，供需兩端從過去的相互掣肘、負(fù)反饋循環(huán)，轉(zhuǎn)向相互支撐、相互利好，樓市觸底企穩(wěn)的局面將會(huì)在明年上半年到來。”

 

　　不過一位南方系房企人士告訴大公房產(chǎn)：“一系列政策組合拳打下來肯定會(huì)有積極作用，但由于目前市場信心依然由政策主導(dǎo)，而非房企，所以不確定性因素太多，一切還要等政策塵埃落定后再看。”?對(duì)于后市復(fù)蘇情況，上述人士稱：“還是得靠銷售。”

 

　　從中指研究院報(bào)告可以看到，在債務(wù)展期和增信發(fā)債之后，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力將得到一定緩解，實(shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。但下一步更重要的是要促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能促使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

 

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房價(jià)指數(shù)說明房價(jià)總體上進(jìn)入到降溫和調(diào)整的階段，和全國房地產(chǎn)交易市場疲軟等態(tài)勢有關(guān)，也和購房需求釋放不到位有關(guān)。鑒于歷史走勢，類似調(diào)整需要一定的時(shí)間，短期內(nèi)房價(jià)指數(shù)反彈或轉(zhuǎn)正是有壓力的。從房企的穩(wěn)健發(fā)展角度看，房企要做好過冬的準(zhǔn)備，主動(dòng)降低成本，積極和債權(quán)人做好溝通，防范出現(xiàn)債務(wù)新的風(fēng)險(xiǎn)。