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              新起點,重新出發(fā)|2022房地產啟示錄

              2022-12-28 19:08:02大公房產 作者:江舟舟
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                2022年對于房地產行業(yè)而言,充滿了危機與挑戰(zhàn)??杀M管冬夜里的寒風凜冽異常,但黎明的曙光已經悄然乍現。
               
                如今,不管是從土地開發(fā)模式上來看,還是從企業(yè)經營戰(zhàn)略上看,過去“高杠桿、高周轉、高負債”的發(fā)展思路顯然已不再順應市場。隨著行業(yè)逐步回歸本質,探索新的發(fā)展模式已成為房企的新使命,房地產行業(yè)站在了一個新的起點上。
               
                回顧過去一年,盡管受到疫情沖擊以及需求收縮、供給沖擊、預期減弱等因素影響,但開發(fā)和經營發(fā)展思路已經走向新階段的房地產市場,愈發(fā)呈現出積極恢復的勢頭。一方面,得益于國家政策方針和決策部署落地生根開花,房地產風險持續(xù)平穩(wěn)出清。另一方面,20大之后政策“三支箭”齊發(fā),房企資金鏈緊張也開始出現明顯緩解。
               
                轉折之際,重新出發(fā)。站在新的歷史起點向前看,已經走向高質量發(fā)展和精細化運營時代的房地產行業(yè),能否趕上復蘇回暖的浪潮?面對新時期、新格局、新形勢,極具韌性的房地產行業(yè),又能為全國經濟發(fā)展帶來哪些新趨勢和啟示?
               
                回望:多項指標下滑,市場艱難探底
               
                2022年注定是不平凡的一年。這一年,房地產市場經歷了深度調整,購房需求持續(xù)減弱,多項指標下滑明顯。但在持續(xù)不斷的政策支持下,房地產仍平穩(wěn)轉向健康發(fā)展周期。
               
                國家統(tǒng)計局數據顯示,2022年1月至11月,全國房地產開發(fā)投資下降9.8%,商品房銷售面積同比下降23.3%,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%,房地產開發(fā)景氣指數今年以來持續(xù)下降。
               
                克而瑞地產研究中心亦指出,今年前11月有超8成百強房企累計業(yè)績同比下滑,累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數量達到35家,另有30家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。此外企業(yè)業(yè)績完成情況遠不及預期,多數規(guī)模房企截至11月末的目標完成率不足80%,不少房企甚至不足70%。
               
                中原地產首席分析師張大偉分析認為,當下樓市最主要的問題還是信心不足,三四線缺保交樓的具體落地措施,一二線改善購房者特別是一線城市依然很難入市。
               
                對此,廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,一方面,房企風險預期開始向經營穩(wěn)健的房企蔓延,導致金融機構融資、購房者信心等都出現了下滑。另一方面,由于開發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張,新房項目持續(xù)打折促銷,對新房銷售產生了較大影響。
               
                不過從保交樓情況來看,下半年以來,房地產金融政策不斷,各地項目陸續(xù)落地保交樓專項借款,對房企資金緊張問題進行紓困,既從企業(yè)端防范和化解了金融風險,又在市場端推動了全國房屋竣工面積降幅收窄。今年1至10月,房地產開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.7%,降幅比1-9月份收窄1.2個百分點,連續(xù)三個月收窄。
               
                國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉指出,今年以來,面對房地產市場的調整下行,一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張,部分地方出現房屋交付困難問題。各地區(qū)各部門堅持“房住不炒”,積極推進因城施策,支持剛性和改善性合理住房需求,加大保交樓力度,促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展,效果逐步顯現。
               
                12月27日,建行相關部門負責人在投資者電話交流會上表示,中央對于房地產領域的政策力度不斷加大,從市場交易數據看,房地產市場還沒有完全企穩(wěn)回升,但已邊際改善。明年,預計房地產市場會逐步企穩(wěn)復蘇。
               
                曙光:利好政策頻出,房企融資活水來
               
                今年以來,國家持續(xù)在供需兩端發(fā)力。先是央行三次三次降息,五年期以上LPR共下調35個基點,地方政府“因城施策”引導合理住房需求,包括優(yōu)化“認房認貸”標準、下調首付比例等;再是央行、銀保監(jiān)及證監(jiān)會等部門從信貸、債券、債券三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資。供需兩端政策支持框架基本形成。
               
                國務院副總理劉鶴12月5日在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時指出:“房地產是國民經濟的支柱產業(yè),針對當前出現的下行風險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產負債狀況,引導市場預期和信心回暖。未來一個時期,中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段,有足夠需求空間為房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”
               
                年初,針對“保交樓”,住建部、央行和銀保監(jiān)曾聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》,明確全國統(tǒng)一實行預售資金行政監(jiān)管模式。11月8日,針對房企融資,中國銀行間市場交易商協(xié)釋放了“第二支箭”的利好消息,支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資,預計規(guī)模2500億元。
                
                公開資料顯示,在“第二支箭”落地后,11月9日,交易商協(xié)會就受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行,中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。而在12月26日,碧桂園地產也在中債增進公司的支持下完成了2022年第二期中期票據的發(fā)行工作,最終票面利率4.3%。
               
                值得注意的是,在多重利好中,11月23日出臺的“金融十六條”十分受到業(yè)內關注。該政策聚焦保交樓、受困房企處置、資產并購、債市融資、信托貸款等6個方面,提出了16項具體措施。中國人民銀行調查統(tǒng)計司原司長盛松成對此稱,該新政是自2021年9月底對房地產政策進行邊際調整以來,力度最大、措施最為具體的一次政策,有望推動房地產行業(yè)“軟著陸”,有利于我國經濟金融的穩(wěn)定,著力解決民生關切問題。
               
                58安居客房產研究院張波分析稱,該政策清晰體現出從“保需求、保項目”兩保,擴展到“保需求、保項目、保房企”三保,涵蓋需求和供給兩端融資需求。在房地產開發(fā)貸款、信托貸款,債券融資等多種融資渠道助力之下,房地產企業(yè)項目交付和資金壓力將得到有效緩解,行業(yè)發(fā)展失速風險得到有效防范。
               
                在“金融十六條”發(fā)布之后,11月28日,證監(jiān)會還宣布在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,其中就包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資等。
               
                據統(tǒng)計,自上述政策發(fā)布以來,截至12月25日,已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權再融資,其中8家H股房企配股融資,24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。張波認為,雖然目前樓市仍未真正企穩(wěn),但市場已看到一些較為積極的信號。
               
                展望:行業(yè)迎歷史轉折點,期待樓市撥云見日
               
                危機為房地產行業(yè)帶來的不僅是困境,還有機遇與變革。中國房地產行業(yè)經歷幾十年的發(fā)展,已經走向了高品質住房時代。黨的二十大報告曾指出:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。因此,業(yè)內稱住房租賃市場有望迎來新一輪的政策紅利。
               
                12月27日,銀保監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清在主持召開了黨委(擴大)會議時提到,促進金融與房地產正常循環(huán),做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作,滿足房地產市場合理融資需求,改善優(yōu)質房企資產負債表。同時,堅持“房住不炒”定位,“因城施策”實施差別化住房信貸政策滿足剛性和改善性住房需求,支持長租房市場建設,推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
               
                站在歷史轉折點,于整個房地產業(yè)而言,“房住不炒”是統(tǒng)攬住房工作全局的準繩,“租購并舉”是探索房地產發(fā)展新模式的頂層設計,唯有二者相結合,才可推動行業(yè)高質量發(fā)展。
               
                放眼明年國內經濟復蘇,在利好政策的支持下,房地產行業(yè)將會帶來什么啟示?
               
                “得益于房企資金狀況邊際改善,部分地區(qū)嘗試用“現金+銀行保函”的保證金繳納策略有助于緩解房企拿地成本。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平稱:“考慮到住房銷售可能在季節(jié)性特征的推動下出現小幅回升,且房企融資環(huán)境邊際改善,有利于推動新屋開工。‘保交樓’專項款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面積回升,預計年底整體房地產投資有望在年末觸底企穩(wěn)。2023年房地產投資將趨回升。”
               
                張波也指出,從10月和11月的政策來看力度已經明顯提升,兩部門聯(lián)合發(fā)布的金融16條對后市的影響會非常直接。加之“第二支箭”同步發(fā)力,在房地產開發(fā)貸款、信托貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下,房企后續(xù)的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。
               
                “隨著保交樓提速,金融機構加大房企融資投放,各項紓困資金落地,債券融資全面開閘,供給端資金面好轉,風險無序擴散的勢頭緩解,對需求端、居民預期的提振都有積極意義。同時,需求端繼續(xù)降低按揭利率,核心城市調整限購限貸等政策發(fā)力,疫情沖擊全面緩解等。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱,
               
                他表示:“總之,供需兩端從過去的相互掣肘、負反饋循環(huán),轉向相互支撐、相互利好,樓市觸底企穩(wěn)的局面將會在明年上半年到來。”
               
                不過一位南方系房企人士告訴大公房產:“一系列政策組合拳打下來肯定會有積極作用,但由于目前市場信心依然由政策主導,而非房企,所以不確定性因素太多,一切還要等政策塵埃落定后再看。”?對于后市復蘇情況,上述人士稱:“還是得靠銷售。”
               
                從中指研究院報告可以看到,在債務展期和增信發(fā)債之后,房地產企業(yè)資金壓力將得到一定緩解,實現以時間換空間。但下一步更重要的是要促進市場銷售企穩(wěn),唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善,才能促使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。
               
                易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,當前房價指數說明房價總體上進入到降溫和調整的階段,和全國房地產交易市場疲軟等態(tài)勢有關,也和購房需求釋放不到位有關。鑒于歷史走勢,類似調整需要一定的時間,短期內房價指數反彈或轉正是有壓力的。從房企的穩(wěn)健發(fā)展角度看,房企要做好過冬的準備,主動降低成本,積極和債權人做好溝通,防范出現債務新的風險。
               
              責任編輯:江舟舟
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