圖：內(nèi)地房地產(chǎn)供給出現(xiàn)明顯減少，今年首10個月的住宅類房屋新開工面積，僅為去年同期的61%。

 

　　內(nèi)地監(jiān)管部門近期密集出臺一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策，包括擴大民營企業(yè)債券融資支援工具（亦稱之為“第二支箭”）、《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“金融16條”），以及《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》等。這些地產(chǎn)政策疊加防疫政策的調(diào)整，使得近期股、債市場都出現(xiàn)了較大的變化，對房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢也產(chǎn)生了新的期待。

 

　　盡管監(jiān)管部門在近期連續(xù)出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給端，可能會對部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用，但對宏觀層面而言，實際效果可能會低于市場的預期。一方面，強調(diào)市場化運作的情況下，政策能支援的范圍相對較小。另一方面，金融16條中的一半政策都對應了已出臺的存量政策。因此，盡管市場對金融16條的反應較為強烈，但受制于金融機構風險管理及政策增量影響有限，實際的落地效果可能會低于市場預期，未出險、經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營房企可能從中受益，但對其他民營房企的救助作用預計有限。

 

　　相比于實際效果，金融16條的信號意義顯然更大。在某種程度上，可以認為金融16條標志了人行對民營房企融資態(tài)度的一種轉向，供給端的政策底已經(jīng)確立，預計未來政策對房企的支持力度會進一步加碼，未出險優(yōu)質(zhì)民營房企的流動性有望逐漸企穩(wěn)并修復，風險繼續(xù)暴露的概率有所下降。解決地產(chǎn)問題的關鍵仍然在于供給側，而非需求側，加速對冗余供給的出清可能對新周期的確立更有幫助。

 

 

　　經(jīng)過一年多的風險暴露，當前房地產(chǎn)的有效供給能力已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的下降，如果優(yōu)質(zhì)房企繼續(xù)出險，未來可能會面臨階段性的供給不足。由于今年大量全國性民營房企出現(xiàn)風險事件，同時銷售端持續(xù)疲軟，導致已出險房企沒有能力拿地、未出險房企沒有信心拿地，地產(chǎn)供給端的回落幅度要明顯大于需求端，供給端可能已經(jīng)出現(xiàn)了超調(diào)。

 

　　2022年1至10月，住宅類商品房銷售面積為9.4億平米，為去年同期的74%，為2018至2021年同期均值的79%；而住宅類房屋新開工7.6億平米，僅為去年同期的61%，為2018至2021年同期均值的59%；更加前置的拿地環(huán)節(jié)則表現(xiàn)更弱，1至10月土地購置面積僅為7432萬平米，為去年同期的47%，為2018至2021年同期均值的40%。

 

　　如果任由供給端繼續(xù)快速回落，未來大概率會面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況，進而產(chǎn)生新的供需矛盾，當前已經(jīng)到了保主體的必要階段，未來對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進一步加大。房地產(chǎn)供給端的政策將沿著三個方向推進和演繹：繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企，適當保主體來支持保交樓，加速出清出險房企。

 

 

　　無論房地產(chǎn)周期走到何種階段，作為重大民生問題的保交樓，毫無疑問仍然是當前地產(chǎn)領域最重要的工作之一。過去一段時間，保交樓相關政策以保項目為主。8月中旬推出的政策性銀行專項借款，“嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用”。從這個角度來看，前期增量的政策資金主要聚焦于爛尾、停工項目本身，對房企本身的流動性狀況起不到改善作用。

 

　　而房企作為保交樓的責任主體，在自身風險得不到緩解的情況下，很難有效推進保交樓。一方面，如果主體風險較大，房企自身持續(xù)經(jīng)營的預期不強，站在房企視角，投入到保交樓的資金就缺少遠期回報，因此房企推進保交樓意愿自然不強。另一方面，當前融資環(huán)境之下，已出險房企資金吃緊，保交樓同時還面臨著能力不足的約束。

 

　　相比于2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告，近期發(fā)布的三季度貨幣政策執(zhí)行報告中的防風險部分，在以往“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”的基礎上，新增了“維護好廣大人民群眾的利益”，民生問題的重要性進一步提升。在更加強調(diào)金融工作的政治性、人民性的情況下，保交樓作為一項重大的民生工程，有必要出臺政策來進一步推進。因此，從保交樓也需要適當保主體的角度考慮，地產(chǎn)的供給端政策也有望進一步加碼。

 

　　如果要盡快重塑房地產(chǎn)周期，對部分已出險的高杠桿房企加速進行出清也是一個必要的選項。隨著未來新增住房需求的持續(xù)回落，均衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場供給水準也需要相應降低，救助部分已出險的房企不再符合未來的房地產(chǎn)供需格局。只有加速對這些房企的出清，才能更快地釋放被占用的資源，優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營能力和投資信心才能得到更快的恢復。金融16條中也提出了“積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置”的要求。

 

 

　　但在出清的過程中，目前可能還存在兩個重大的阻礙需要解決：

 

　　第一，出險房企在建專案的交付問題。多數(shù)出險房企也是保交樓工作的重點主體，在對這些企業(yè)進行出清之前，需要首先解決停工專案的交付問題。從金融16條來看，這方面的工作預計會通過加快收并購、增加保交樓專項借款規(guī)模、鼓勵金融機構提供配套資金等方式予以推進。

 

　　第二，司法重整、破產(chǎn)清算過程中的資產(chǎn)處置問題。司法重整、破產(chǎn)清算是解決陷入債務困境企業(yè)的有效手段，但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實操中存在較大的難點。無論是司法重整，還是破產(chǎn)清算，對于有抵質(zhì)押的優(yōu)先債權，都需要利用被抵質(zhì)押的資產(chǎn)進行優(yōu)先兌付。而房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)──土地、房產(chǎn)，大多數(shù)要么處于抵質(zhì)押狀態(tài)，要么處于已預售狀態(tài)，利用這部分資產(chǎn)對優(yōu)先債權人進行償付后，房企將失去重整或清算的價值，同時損害其他債權人的利益。因此，要想順利推進房地產(chǎn)企業(yè)的司法重整或破產(chǎn)清算，需要銀行、信托等優(yōu)先債權人承擔一部分損失，這就需要在法律、制度層面進行統(tǒng)一的明確。