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              穩(wěn)樓市政策持續(xù)發(fā)力

              2022-11-25 17:43:17大公報 作者:宋雪濤
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              圖:內(nèi)地房地產(chǎn)供給出現(xiàn)明顯減少,今年首10個月的住宅類房屋新開工面積,僅為去年同期的61%。
               
                內(nèi)地監(jiān)管部門近期密集出臺一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策,包括擴大民營企業(yè)債券融資支援工具(亦稱之為“第二支箭”)、《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“金融16條”),以及《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》等。這些地產(chǎn)政策疊加防疫政策的調(diào)整,使得近期股、債市場都出現(xiàn)了較大的變化,對房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢也產(chǎn)生了新的期待。
               
                盡管監(jiān)管部門在近期連續(xù)出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給端,可能會對部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用,但對宏觀層面而言,實際效果可能會低于市場的預期。一方面,強調(diào)市場化運作的情況下,政策能支援的范圍相對較小。另一方面,金融16條中的一半政策都對應了已出臺的存量政策。因此,盡管市場對金融16條的反應較為強烈,但受制于金融機構風險管理及政策增量影響有限,實際的落地效果可能會低于市場預期,未出險、經(jīng)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營房企可能從中受益,但對其他民營房企的救助作用預計有限。
               
                相比于實際效果,金融16條的信號意義顯然更大。在某種程度上,可以認為金融16條標志了人行對民營房企融資態(tài)度的一種轉向,供給端的政策底已經(jīng)確立,預計未來政策對房企的支持力度會進一步加碼,未出險優(yōu)質(zhì)民營房企的流動性有望逐漸企穩(wěn)并修復,風險繼續(xù)暴露的概率有所下降。解決地產(chǎn)問題的關鍵仍然在于供給側,而非需求側,加速對冗余供給的出清可能對新周期的確立更有幫助。
               
                供給較需求回落大或存超調(diào)
               
                經(jīng)過一年多的風險暴露,當前房地產(chǎn)的有效供給能力已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的下降,如果優(yōu)質(zhì)房企繼續(xù)出險,未來可能會面臨階段性的供給不足。由于今年大量全國性民營房企出現(xiàn)風險事件,同時銷售端持續(xù)疲軟,導致已出險房企沒有能力拿地、未出險房企沒有信心拿地,地產(chǎn)供給端的回落幅度要明顯大于需求端,供給端可能已經(jīng)出現(xiàn)了超調(diào)。
               
                2022年1至10月,住宅類商品房銷售面積為9.4億平米,為去年同期的74%,為2018至2021年同期均值的79%;而住宅類房屋新開工7.6億平米,僅為去年同期的61%,為2018至2021年同期均值的59%;更加前置的拿地環(huán)節(jié)則表現(xiàn)更弱,1至10月土地購置面積僅為7432萬平米,為去年同期的47%,為2018至2021年同期均值的40%。
               
                如果任由供給端繼續(xù)快速回落,未來大概率會面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況,進而產(chǎn)生新的供需矛盾,當前已經(jīng)到了保主體的必要階段,未來對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進一步加大。房地產(chǎn)供給端的政策將沿著三個方向推進和演繹:繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企,適當保主體來支持保交樓,加速出清出險房企。
               
                從保項目為主到考慮保主體
               
                無論房地產(chǎn)周期走到何種階段,作為重大民生問題的保交樓,毫無疑問仍然是當前地產(chǎn)領域最重要的工作之一。過去一段時間,保交樓相關政策以保項目為主。8月中旬推出的政策性銀行專項借款,“嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付,實行封閉運行、專款專用”。從這個角度來看,前期增量的政策資金主要聚焦于爛尾、停工項目本身,對房企本身的流動性狀況起不到改善作用。
               
                而房企作為保交樓的責任主體,在自身風險得不到緩解的情況下,很難有效推進保交樓。一方面,如果主體風險較大,房企自身持續(xù)經(jīng)營的預期不強,站在房企視角,投入到保交樓的資金就缺少遠期回報,因此房企推進保交樓意愿自然不強。另一方面,當前融資環(huán)境之下,已出險房企資金吃緊,保交樓同時還面臨著能力不足的約束。
               
                相比于2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告,近期發(fā)布的三季度貨幣政策執(zhí)行報告中的防風險部分,在以往“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”的基礎上,新增了“維護好廣大人民群眾的利益”,民生問題的重要性進一步提升。在更加強調(diào)金融工作的政治性、人民性的情況下,保交樓作為一項重大的民生工程,有必要出臺政策來進一步推進。因此,從保交樓也需要適當保主體的角度考慮,地產(chǎn)的供給端政策也有望進一步加碼。
               
                如果要盡快重塑房地產(chǎn)周期,對部分已出險的高杠桿房企加速進行出清也是一個必要的選項。隨著未來新增住房需求的持續(xù)回落,均衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場供給水準也需要相應降低,救助部分已出險的房企不再符合未來的房地產(chǎn)供需格局。只有加速對這些房企的出清,才能更快地釋放被占用的資源,優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營能力和投資信心才能得到更快的恢復。金融16條中也提出了“積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置”的要求。
               
                需解決出清過程中的兩大阻礙
               
                但在出清的過程中,目前可能還存在兩個重大的阻礙需要解決:
               
                第一,出險房企在建專案的交付問題。多數(shù)出險房企也是保交樓工作的重點主體,在對這些企業(yè)進行出清之前,需要首先解決停工專案的交付問題。從金融16條來看,這方面的工作預計會通過加快收并購、增加保交樓專項借款規(guī)模、鼓勵金融機構提供配套資金等方式予以推進。
               
                第二,司法重整、破產(chǎn)清算過程中的資產(chǎn)處置問題。司法重整、破產(chǎn)清算是解決陷入債務困境企業(yè)的有效手段,但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,實操中存在較大的難點。無論是司法重整,還是破產(chǎn)清算,對于有抵質(zhì)押的優(yōu)先債權,都需要利用被抵質(zhì)押的資產(chǎn)進行優(yōu)先兌付。而房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)──土地、房產(chǎn),大多數(shù)要么處于抵質(zhì)押狀態(tài),要么處于已預售狀態(tài),利用這部分資產(chǎn)對優(yōu)先債權人進行償付后,房企將失去重整或清算的價值,同時損害其他債權人的利益。因此,要想順利推進房地產(chǎn)企業(yè)的司法重整或破產(chǎn)清算,需要銀行、信托等優(yōu)先債權人承擔一部分損失,這就需要在法律、制度層面進行統(tǒng)一的明確。
              責任編輯:李琪

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