限購政策五年后，環(huán)京樓市終于迎來政策松綁。

 

　　8月9日，大公房產(chǎn)從“廊坊政務(wù)”官方微信獲悉，河北廊坊市近日發(fā)布了《廊坊市扎實推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》（以下簡稱《明白卡》），其中就支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，廊坊市正式宣布：取消戶籍、社保（個稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件。

 

 

　　此外，該政策還對"北三縣" 和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點區(qū)域的住房限售年限要求全面取消。并要求，對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。

 

　　據(jù)了解，這是自2017年的“實施區(qū)域型住房限購和差別化信貸政策”出臺以來，首個官方正式公開的松綁文件。

 

 

　　早在今年6月17日，廊坊市人民政府網(wǎng)就曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但當(dāng)時第一條措施的內(nèi)容并沒有公開，只公開了后五條。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“此次《明白卡》完整公布六條內(nèi)容，也就意味著已經(jīng)執(zhí)行了5年的‘限購政策’正式取消。”

 

 

　　除了放開限購、限售，廊坊市此次政策還在滿足個人購房合理資金需求方面作出優(yōu)化調(diào)整。

 

　　《明白卡》顯示，對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度，及時滿足融資需求。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，并力爭2022年8月份全市新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率較4月份下降30個基點。

 

　　此外，廊坊市還進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于20%。而對擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例則不低于30%。

 

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“階段性的退出限購限售政策，適當(dāng)降低公積金首付比例，對于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。”

 

　　值得注意的是，在本次政策正式發(fā)布之前，北三縣（三河、香河、大廠）就已經(jīng)出現(xiàn)了信貸政策利好的苗頭。

 

　　根據(jù)中國經(jīng)營報報道，六月份時，廊坊對于購買首套房、二套房的居民家庭，申請房貸的首付比例已分別下調(diào)至20%、30%，之前為30%、50%。此外，申請商業(yè)性個人住房貸款的首套、二套房貸利率最低也分別下降至4.25%、5.05%。

 

　　但此利好并未能明顯激活廊坊房地產(chǎn)市場。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月份，廊坊市65個在售項目合計成交約500套左右，環(huán)比下降2成，同比下降5成左右，新房成交均價仍在1.1萬元/平米左右徘徊。

 

　　“政策促進作用肯定是有的，但是不會很明顯。”李宇嘉對大公房產(chǎn)表示：“廊坊這個城市相對來說比較特殊，因為它很靠近北京，尤其是北三縣。從前這個城市的房地產(chǎn)市場銷量主要還是靠北京外溢的自住客，投資客比較少，所以整個市場受北京樓市影響非常大。當(dāng)前北京樓市仍處于一個不溫不火的態(tài)勢，居民買房熱情不是很高，這種時候他們就更不會去廊坊買房。只有北京的樓市出現(xiàn)明顯反彈以后，廊坊的樓市才會有所好轉(zhuǎn)。”

 

　　“另外還有一個很重要的因素，就是購房者對廊坊樓市信心不足。”李宇嘉認為，“從2017年最高峰到現(xiàn)在，北三縣的房價幾乎腰斬，低于之前買房人的預(yù)期，所以當(dāng)前市場情緒比較弱，對于廊坊房地產(chǎn)市場來說，中短期內(nèi)難有明顯的反彈。”

 

 

　　那么環(huán)京樓市未來還能重新啟動嗎？李宇嘉表示，主要取決于以下幾個方面：

 

　　一是北京的樓市能否明顯的回升。“只有北京樓市回升以后，北京新市民買房的需求上升，廊坊的樓市才會滯后三到六個月回升。”

 

　　二是環(huán)京樓市能否在公共服務(wù)均等化上面有很大的進展。“如果還像現(xiàn)在這樣大面積的房地產(chǎn)化，公共服務(wù)并未跟上，就難以帶來實質(zhì)性的、趨勢性的需求反彈。”

 

　　張大偉也指出：“環(huán)京樓市的問題不是房地產(chǎn)方面的問題，而是京津冀如何真正融合的問題。”

 

　　2016年，伴隨著北京房價上漲，購房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房價基本翻倍，燕郊新房單價達到每平米4萬元，大廠3萬元，固安2.5萬元。2017年，廊坊正式開啟限購，非本地戶籍購房需要3年連續(xù)社保或個稅，北京購房人群大幅減少，市場成交規(guī)模急速回落。

 

　　張大偉表示：“經(jīng)歷過過去4年打壓的京津冀市場，基本已經(jīng)對一般的房地產(chǎn)利好免疫了。”

 

　　對于2022年此次放松的政策，張大偉指出：“限購政策的放松，肯定會帶來一些熱度，燕郊等環(huán)京樓市有望見底，但限購政策并不能徹底扭轉(zhuǎn)燕郊市場頹勢，核心還要看通勤問題和信貸。”

 

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對大公房產(chǎn)表示：“廊坊市場遇冷的核心原因，不僅僅是當(dāng)年的限購政策引起的。限購政策或是觸發(fā)市場遇冷的一個起始點，但更重要的是廊坊區(qū)域?qū)嶋H并沒有很好的產(chǎn)業(yè)支撐，以及吸引人才集中流入的相關(guān)政策，所以當(dāng)前解除限購對市場的提振作用或不會很明顯。”

 

　　此外，交通問題也是影響廊坊市場近幾年成交低迷的原因之一。郭毅指出：“對于北京的上班族來說，環(huán)京地區(qū)通勤也帶來了困擾，而高鐵的開通也并沒有很好的改善廊坊既有的交通壓力，目前除了22號線，還沒有更多關(guān)于通往廊坊片區(qū)的地鐵線路建設(shè)。此外，廊坊本地的地緣性置業(yè)需求占比不高，更多的購房需求還是依賴于北京外溢的購房人群。”

 

　　郭毅稱：“市場轉(zhuǎn)冷有一個周期，筑底回暖也有一個上行的過程，很難通過單個政策就短期內(nèi)立竿見影。當(dāng)前環(huán)京片區(qū)整體需求相對疲軟，價格下行，已經(jīng)形成了一個明顯的谷底，然而北京市場自身也出現(xiàn)需求量下行，所以環(huán)京很難依靠解除限購拉動購房需求入場。”

 

　　數(shù)據(jù)顯示，就在8月第一周，北京新房成交1092套，環(huán)比下跌19.82%；二手房成交2743套，環(huán)比下跌21.56%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，進入8月份首周，成交量呈現(xiàn)周期性下降的局面，預(yù)計8月份將會延續(xù)7月的市場行情，難以出現(xiàn)大幅度的上漲行情。