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              廊坊正式取消限購,環(huán)京樓市何時(shí)復(fù)蘇?

              2022-08-09 17:45:48大公房產(chǎn) 作者:江舟舟
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                限購政策五年后,環(huán)京樓市終于迎來政策松綁。
               
                8月9日,大公房產(chǎn)從“廊坊政務(wù)”官方微信獲悉,河北廊坊市近日發(fā)布了《廊坊市扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》(以下簡稱《明白卡》),其中就支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展,廊坊市正式宣布:取消戶籍、社保(個(gè)稅)等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件。
               
               
                此外,該政策還對(duì)"北三縣" 和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點(diǎn)區(qū)域的住房限售年限要求全面取消。并要求,對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時(shí),按照本地戶籍對(duì)待。
               
                據(jù)了解,這是自2017年的“實(shí)施區(qū)域型住房限購和差別化信貸政策”出臺(tái)以來,首個(gè)官方正式公開的松綁文件。
               
               
                早在今年6月17日,廊坊市人民政府網(wǎng)就曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》,但當(dāng)時(shí)第一條措施的內(nèi)容并沒有公開,只公開了后五條。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:“此次《明白卡》完整公布六條內(nèi)容,也就意味著已經(jīng)執(zhí)行了5年的‘限購政策’正式取消。”
               
                1、被“冰封”的廊坊樓市
               
                除了放開限購、限售,廊坊市此次政策還在滿足個(gè)人購房合理資金需求方面作出優(yōu)化調(diào)整。
               
                《明白卡》顯示,對(duì)符合條件的個(gè)人住房按揭貸款加大投放力度,及時(shí)滿足融資需求。對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),并力爭2022年8月份全市新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率較4月份下降30個(gè)基點(diǎn)。
               
                此外,廊坊市還進(jìn)一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,首付款比例不低于20%。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通自住住房,首付款比例不低于20%。而對(duì)擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的繳存職工家庭,再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通自住住房,首付款比例則不低于30%。
               
                廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出:“階段性的退出限購限售政策,適當(dāng)降低公積金首付比例,對(duì)于滿足剛性需求和改善性需求,特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。”
               
                值得注意的是,在本次政策正式發(fā)布之前,北三縣(三河、香河、大廠)就已經(jīng)出現(xiàn)了信貸政策利好的苗頭。
               
                根據(jù)中國經(jīng)營報(bào)報(bào)道,六月份時(shí),廊坊對(duì)于購買首套房、二套房的居民家庭,申請(qǐng)房貸的首付比例已分別下調(diào)至20%、30%,之前為30%、50%。此外,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首套、二套房貸利率最低也分別下降至4.25%、5.05%。
               
                但此利好并未能明顯激活廊坊房地產(chǎn)市場??硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2022年7月份,廊坊市65個(gè)在售項(xiàng)目合計(jì)成交約500套左右,環(huán)比下降2成,同比下降5成左右,新房成交均價(jià)仍在1.1萬元/平米左右徘徊。
               
                “政策促進(jìn)作用肯定是有的,但是不會(huì)很明顯。”李宇嘉對(duì)大公房產(chǎn)表示:“廊坊這個(gè)城市相對(duì)來說比較特殊,因?yàn)樗芸拷本?,尤其是北三縣。從前這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場銷量主要還是靠北京外溢的自住客,投資客比較少,所以整個(gè)市場受北京樓市影響非常大。當(dāng)前北京樓市仍處于一個(gè)不溫不火的態(tài)勢,居民買房熱情不是很高,這種時(shí)候他們就更不會(huì)去廊坊買房。只有北京的樓市出現(xiàn)明顯反彈以后,廊坊的樓市才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”
               
                “另外還有一個(gè)很重要的因素,就是購房者對(duì)廊坊樓市信心不足。”李宇嘉認(rèn)為,“從2017年最高峰到現(xiàn)在,北三縣的房價(jià)幾乎腰斬,低于之前買房人的預(yù)期,所以當(dāng)前市場情緒比較弱,對(duì)于廊坊房地產(chǎn)市場來說,中短期內(nèi)難有明顯的反彈。”
               
                2、環(huán)京“春天”何時(shí)來?
               
                那么環(huán)京樓市未來還能重新啟動(dòng)嗎?李宇嘉表示,主要取決于以下幾個(gè)方面:
               
                一是北京的樓市能否明顯的回升。“只有北京樓市回升以后,北京新市民買房的需求上升,廊坊的樓市才會(huì)滯后三到六個(gè)月回升。”
               
                二是環(huán)京樓市能否在公共服務(wù)均等化上面有很大的進(jìn)展。“如果還像現(xiàn)在這樣大面積的房地產(chǎn)化,公共服務(wù)并未跟上,就難以帶來實(shí)質(zhì)性的、趨勢性的需求反彈。”
               
                張大偉也指出:“環(huán)京樓市的問題不是房地產(chǎn)方面的問題,而是京津冀如何真正融合的問題。”
               
                2016年,伴隨著北京房價(jià)上漲,購房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時(shí)間,包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房價(jià)基本翻倍,燕郊新房單價(jià)達(dá)到每平米4萬元,大廠3萬元,固安2.5萬元。2017年,廊坊正式開啟限購,非本地戶籍購房需要3年連續(xù)社?;騻€(gè)稅,北京購房人群大幅減少,市場成交規(guī)模急速回落。
               
                張大偉表示:“經(jīng)歷過過去4年打壓的京津冀市場,基本已經(jīng)對(duì)一般的房地產(chǎn)利好免疫了。”
               
                對(duì)于2022年此次放松的政策,張大偉指出:“限購政策的放松,肯定會(huì)帶來一些熱度,燕郊等環(huán)京樓市有望見底,但限購政策并不能徹底扭轉(zhuǎn)燕郊市場頹勢,核心還要看通勤問題和信貸。”
               
                合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)大公房產(chǎn)表示:“廊坊市場遇冷的核心原因,不僅僅是當(dāng)年的限購政策引起的。限購政策或是觸發(fā)市場遇冷的一個(gè)起始點(diǎn),但更重要的是廊坊區(qū)域?qū)嶋H并沒有很好的產(chǎn)業(yè)支撐,以及吸引人才集中流入的相關(guān)政策,所以當(dāng)前解除限購對(duì)市場的提振作用或不會(huì)很明顯。”
               
                此外,交通問題也是影響廊坊市場近幾年成交低迷的原因之一。郭毅指出:“對(duì)于北京的上班族來說,環(huán)京地區(qū)通勤也帶來了困擾,而高鐵的開通也并沒有很好的改善廊坊既有的交通壓力,目前除了22號(hào)線,還沒有更多關(guān)于通往廊坊片區(qū)的地鐵線路建設(shè)。此外,廊坊本地的地緣性置業(yè)需求占比不高,更多的購房需求還是依賴于北京外溢的購房人群。”
               
                郭毅稱:“市場轉(zhuǎn)冷有一個(gè)周期,筑底回暖也有一個(gè)上行的過程,很難通過單個(gè)政策就短期內(nèi)立竿見影。當(dāng)前環(huán)京片區(qū)整體需求相對(duì)疲軟,價(jià)格下行,已經(jīng)形成了一個(gè)明顯的谷底,然而北京市場自身也出現(xiàn)需求量下行,所以環(huán)京很難依靠解除限購拉動(dòng)購房需求入場。”
               
                數(shù)據(jù)顯示,就在8月第一周,北京新房成交1092套,環(huán)比下跌19.82%;二手房成交2743套,環(huán)比下跌21.56%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示,進(jìn)入8月份首周,成交量呈現(xiàn)周期性下降的局面,預(yù)計(jì)8月份將會(huì)延續(xù)7月的市場行情,難以出現(xiàn)大幅度的上漲行情。
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