圖：房地產(chǎn)預(yù)售制對(duì)中國地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展均發(fā)揮巨大的積極作用。

 

　　在中國樓市急劇降溫、預(yù)期惡化背景下，隨著一些樓盤爛尾和業(yè)主單方面宣布強(qiáng)制停貸的消息爆出，主張廢除房地產(chǎn)預(yù)售制的呼聲頓時(shí)高漲。對(duì)于不滿樓價(jià)高昂及地產(chǎn)商社會(huì)形象的大眾而言，這樣的主張聽起來無疑是痛快解氣的；但縱觀全局，這樣的主張既有損經(jīng)濟(jì)與民生，又會(huì)帶來一系列長(zhǎng)期負(fù)面影響。中國房地產(chǎn)預(yù)售制需要的是改進(jìn)，而不是全盤取消。

 

　　在討論房地產(chǎn)預(yù)售制存廢問題時(shí)，我們需要認(rèn)識(shí)到這個(gè)基本事實(shí)：樓盤爛尾和業(yè)主單方面宣布強(qiáng)制停貸，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然是局部問題，不考慮償還到期債務(wù)、挪用等問題，僅就房地產(chǎn)開發(fā)投資資金需求而言，無論是去年還是今年到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際到位資金完全足夠滿足當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資所需。因此，以局部的樓盤爛尾和業(yè)主宣布強(qiáng)制停貸現(xiàn)象為由，主張全面廢除預(yù)售制，在邏輯上站不住腳。

 

　　任何事物都是一分為二來看，我們不僅要看到廢除房地產(chǎn)預(yù)售制可能帶來的好處，還要看到這樣做可能帶來的問題。由于訂金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款多年來一直占房地產(chǎn)業(yè)資金總供給很大比例，兩項(xiàng)合計(jì)占新到位資金總量比例，近年達(dá)一半左右，如果現(xiàn)在就全面廢除房地產(chǎn)預(yù)售制，可以肯定，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的資金來源格局堪稱釜底抽薪，行業(yè)整體資金狀況將由此急劇惡化。

 

　　地產(chǎn)業(yè)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

 

　　不僅如此，今年前6個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額按年下降5.4%，除去年資金結(jié)余外的本年實(shí)際到位資金按年降幅則高達(dá)25.3%，表明今年房地產(chǎn)業(yè)資金供求狀況正在急速惡化；特別是前5個(gè)月的本年實(shí)際到位資金60404.4億元（人民幣，下同），甚至比去年資金結(jié)余66345.6億元還少約9%，這表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“吃老本”，更多地要靠以前結(jié)余資金熬過當(dāng)下經(jīng)濟(jì)關(guān)口。

 

　　當(dāng)我們?yōu)闃潜P爛尾和業(yè)主停貸而義憤時(shí)，我們需要明白，除單純的投機(jī)炒房客有著強(qiáng)烈內(nèi)在動(dòng)機(jī)止損離場(chǎng)之外，購房自住的業(yè)主最需要的是爛尾樓盤盡快復(fù)工、完工、交房，而不是讓相關(guān)開發(fā)商倒閉，更不是讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)垮臺(tái)。不僅如此，無論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的陰暗面乃至罪惡有著多大的反感，我們都必須正視這一現(xiàn)實(shí)：住房是人類永恒的需求，因帶動(dòng)了巨大的投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求和就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)大體滿足了中國狂飆突進(jìn)的城鎮(zhèn)化需求，顯著改善中國居民居住及工作、生活條件，在可預(yù)見未來仍將是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。

 

　　與多年來增長(zhǎng)乏力的西方國家相比，強(qiáng)勁投資長(zhǎng)期以來都是中國經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)；1986至2021年間，全國房地產(chǎn)投資從101.0億元上升至147602.1億元，增長(zhǎng)1460倍，2021年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額比重已達(dá)26.7%。正因?yàn)槿绱?，在房地產(chǎn)業(yè)深陷困境的當(dāng)下，我們應(yīng)該采取反周期措施助力其軟著陸，而不是全面廢除商品房預(yù)售制使其下滑更加猛烈。

 

　　1980年代至1990年代初，日本泡沫經(jīng)濟(jì)最突出表現(xiàn)之一也是房地產(chǎn)繁榮，高峰時(shí)期僅東京的地產(chǎn)價(jià)值總額就足以買下全美。治理泡沫勢(shì)在必行，但由于政府當(dāng)局出手過激，導(dǎo)致日本在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后陷入“失去的三十年”，以美元現(xiàn)價(jià)計(jì)算的日本名義GDP在1995年達(dá)到55456億美元高峰后一路萎縮，2021年只有49374億美元，相當(dāng)于1995年高峰的89%；日本人均GDP相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家平均水平的比例在1995年達(dá)到164%頂峰，2021年已經(jīng)下滑至76%，日本這個(gè)1950年代以來公認(rèn)的“經(jīng)濟(jì)優(yōu)等生”已經(jīng)全面滑落至“差生”行列。

 

　　房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)債特征本身并非罪惡，米勒─莫迪利亞尼模型（Miller-ModiglianiModel）早已指出，提高負(fù)債率有利于提高投資回報(bào)，二戰(zhàn)之后各國企業(yè)部門負(fù)債率因此普遍顯著提高，且房地產(chǎn)業(yè)的基本特征又使其最優(yōu)負(fù)債率高于其他多數(shù)行業(yè)。邁爾斯（StewartC.Myers）早已指出，有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓，技術(shù)、人力資本等無形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣，因此資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低，擁有巨額無形資產(chǎn)的企業(yè)破產(chǎn)成本高，導(dǎo)致前者的最優(yōu)負(fù)債率高于后者。資本密集正是房地產(chǎn)業(yè)的基本特征，客觀規(guī)律決定了該行業(yè)的最優(yōu)負(fù)債率高于其他多數(shù)行業(yè)。

 

　　不僅房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)而言，高負(fù)債率本身不是問題，盲目追求降低負(fù)債率可能妨礙社會(huì)充分實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力；我們更需要的是解決以短期存款支持長(zhǎng)期項(xiàng)目融資的期限錯(cuò)配、以外幣負(fù)債支持本幣融資的貨幣錯(cuò)配、過度投機(jī)等一系列問題，從而避免金融體系潛在的脆弱性爆發(fā)成為現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　正因?yàn)榭陀^規(guī)律決定了房地產(chǎn)業(yè)的最優(yōu)負(fù)債率明顯較高，強(qiáng)行全面廢除商品房預(yù)售制并不能改變行業(yè)高負(fù)債特征，而是會(huì)使得這個(gè)行業(yè)整體上更加依賴機(jī)構(gòu)貸款和外資。事實(shí)上，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)變化已經(jīng)出現(xiàn)了這種苗頭：今年前6個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金按年下降25.3%，其中，國內(nèi)貸款減少27.2%，利用外資增長(zhǎng)30.7%。如果不是適逢美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息而導(dǎo)致跨境資本回流，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)利用外資部分增幅應(yīng)該還會(huì)更大。

 

　　中國防范社會(huì)階層固化傾向，不能過度依靠政府主導(dǎo)的再分配，因?yàn)檫@樣會(huì)消磨全社會(huì)的自我奮斗精神，最重要的是要讓有才智有干勁但沒有多少家庭背景和資本的人，有足夠機(jī)會(huì)、空間通過自我奮斗實(shí)現(xiàn)向上流動(dòng)。為此，許多產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的資本等項(xiàng)門檻不能設(shè)置得太高，如果那樣做的話，常常只是打著“正義”的旗號(hào)而行壟斷之實(shí)。

 

　　總體而言，自霍英東先生首創(chuàng)商品房預(yù)售制以來，這項(xiàng)制度無論對(duì)香港還是對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展都發(fā)揮了巨大的積極作用，其初衷也是加快開發(fā)建設(shè)速度，降低商品房成本和售價(jià)，及早滿足居民住房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)暴漲和泡沫，根源更多地不在于預(yù)售制，而在于快速城鎮(zhèn)化帶來的需求拉動(dòng)，寬松貨幣政策帶來的貨幣供給推動(dòng)，以及超低首期等一系列激勵(lì)投機(jī)的做法。

 

　　所以，我們不應(yīng)全面廢除預(yù)售制，而是改進(jìn)對(duì)開發(fā)商、銀行、政府有關(guān)部門的監(jiān)管，避免再出現(xiàn)挪用預(yù)售資金的情況；同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)商探索現(xiàn)房銷售模式，讓消費(fèi)者在預(yù)售制和現(xiàn)房銷售兩種模式中自主選擇。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系總體上趨向?qū)捤?，由消費(fèi)者自主選擇的空間正在擴(kuò)大。

 

　　優(yōu)化制度四點(diǎn)建議

 

　　具體而言，在改進(jìn)預(yù)售制監(jiān)管的方面應(yīng)當(dāng)本著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的原則，保障購房人合法權(quán)益，又給予開發(fā)商必要的自主權(quán)以提高其如期完工交樓履約的效率，切實(shí)做到以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

 

　　一、確保購房人的訂金、首付款、按揭款和其他方式的預(yù)售購房款，全部存入預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。為確保這一點(diǎn)，可規(guī)定如房款不進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除。監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未進(jìn)入專用賬戶而未履行及時(shí)告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的義務(wù)，則應(yīng)承受相應(yīng)處罰。

 

　　二、購房人申請(qǐng)抵押貸款的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。同樣為確保做到這一點(diǎn)，可規(guī)定如抵押貸款不進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除；監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)抵押貸款資金未進(jìn)入專用賬戶而未履行及時(shí)告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的義務(wù)，則應(yīng)承受相應(yīng)處罰。

 

　　三、監(jiān)管賬戶中額度內(nèi)資金必須?？顚Ｓ?，使用用途包括設(shè)備款、建筑材料、施工款等；對(duì)政府監(jiān)管部門違規(guī)批準(zhǔn)挪用劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金者，須依紀(jì)依規(guī)給予處分。

 

　　四、優(yōu)化改善市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核工程造價(jià)合同等核定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的程序及指標(biāo)，進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，超出的額度可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行必要程序后自由提取使用，通過保障開發(fā)商必要自主權(quán)而充分發(fā)掘其積極性、主動(dòng)精神，提高其建設(shè)與交付效率。

 

　?。ㄎ恼聝?nèi)容僅代表筆者個(gè)人意見）