圖:房地產(chǎn)預售制對中國地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展均發(fā)揮巨大的積極作用。
在中國樓市急劇降溫、預期惡化背景下,隨著一些樓盤爛尾和業(yè)主單方面宣布強制停貸的消息爆出,主張廢除房地產(chǎn)預售制的呼聲頓時高漲。對于不滿樓價高昂及地產(chǎn)商社會形象的大眾而言,這樣的主張聽起來無疑是痛快解氣的;但縱觀全局,這樣的主張既有損經(jīng)濟與民生,又會帶來一系列長期負面影響。中國房地產(chǎn)預售制需要的是改進,而不是全盤取消。
在討論房地產(chǎn)預售制存廢問題時,我們需要認識到這個基本事實:樓盤爛尾和業(yè)主單方面宣布強制停貸,在當前的房地產(chǎn)市場上仍然是局部問題,不考慮償還到期債務、挪用等問題,僅就房地產(chǎn)開發(fā)投資資金需求而言,無論是去年還是今年到現(xiàn)在為止,房地產(chǎn)業(yè)實際到位資金完全足夠滿足當前房地產(chǎn)開發(fā)投資所需。因此,以局部的樓盤爛尾和業(yè)主宣布強制停貸現(xiàn)象為由,主張全面廢除預售制,在邏輯上站不住腳。
任何事物都是一分為二來看,我們不僅要看到廢除房地產(chǎn)預售制可能帶來的好處,還要看到這樣做可能帶來的問題。由于訂金及預收款、個人按揭貸款多年來一直占房地產(chǎn)業(yè)資金總供給很大比例,兩項合計占新到位資金總量比例,近年達一半左右,如果現(xiàn)在就全面廢除房地產(chǎn)預售制,可以肯定,這對于房地產(chǎn)業(yè)當前的資金來源格局堪稱釜底抽薪,行業(yè)整體資金狀況將由此急劇惡化。
地產(chǎn)業(yè)面臨流動性風險
不僅如此,今年前6個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額按年下降5.4%,除去年資金結(jié)余外的本年實際到位資金按年降幅則高達25.3%,表明今年房地產(chǎn)業(yè)資金供求狀況正在急速惡化;特別是前5個月的本年實際到位資金60404.4億元(人民幣,下同),甚至比去年資金結(jié)余66345.6億元還少約9%,這表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“吃老本”,更多地要靠以前結(jié)余資金熬過當下經(jīng)濟關口。
當我們?yōu)闃潜P爛尾和業(yè)主停貸而義憤時,我們需要明白,除單純的投機炒房客有著強烈內(nèi)在動機止損離場之外,購房自住的業(yè)主最需要的是爛尾樓盤盡快復工、完工、交房,而不是讓相關開發(fā)商倒閉,更不是讓整個產(chǎn)業(yè)垮臺。不僅如此,無論對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的陰暗面乃至罪惡有著多大的反感,我們都必須正視這一現(xiàn)實:住房是人類永恒的需求,因帶動了巨大的投資、相關產(chǎn)業(yè)需求和就業(yè),房地產(chǎn)業(yè)大體滿足了中國狂飆突進的城鎮(zhèn)化需求,顯著改善中國居民居住及工作、生活條件,在可預見未來仍將是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。
與多年來增長乏力的西方國家相比,強勁投資長期以來都是中國經(jīng)濟的優(yōu)勢;1986至2021年間,全國房地產(chǎn)投資從101.0億元上升至147602.1億元,增長1460倍,2021年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額比重已達26.7%。正因為如此,在房地產(chǎn)業(yè)深陷困境的當下,我們應該采取反周期措施助力其軟著陸,而不是全面廢除商品房預售制使其下滑更加猛烈。
1980年代至1990年代初,日本泡沫經(jīng)濟最突出表現(xiàn)之一也是房地產(chǎn)繁榮,高峰時期僅東京的地產(chǎn)價值總額就足以買下全美。治理泡沫勢在必行,但由于政府當局出手過激,導致日本在泡沫經(jīng)濟破滅之后陷入“失去的三十年”,以美元現(xiàn)價計算的日本名義GDP在1995年達到55456億美元高峰后一路萎縮,2021年只有49374億美元,相當于1995年高峰的89%;日本人均GDP相當于發(fā)達國家平均水平的比例在1995年達到164%頂峰,2021年已經(jīng)下滑至76%,日本這個1950年代以來公認的“經(jīng)濟優(yōu)等生”已經(jīng)全面滑落至“差生”行列。
房地產(chǎn)業(yè)的高負債特征本身并非罪惡,米勒─莫迪利亞尼模型(Miller-ModiglianiModel)早已指出,提高負債率有利于提高投資回報,二戰(zhàn)之后各國企業(yè)部門負債率因此普遍顯著提高,且房地產(chǎn)業(yè)的基本特征又使其最優(yōu)負債率高于其他多數(shù)行業(yè)。邁爾斯(StewartC.Myers)早已指出,有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓,技術、人力資本等無形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣,因此資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低,擁有巨額無形資產(chǎn)的企業(yè)破產(chǎn)成本高,導致前者的最優(yōu)負債率高于后者。資本密集正是房地產(chǎn)業(yè)的基本特征,客觀規(guī)律決定了該行業(yè)的最優(yōu)負債率高于其他多數(shù)行業(yè)。
不僅房地產(chǎn)業(yè),對整個國民經(jīng)濟而言,高負債率本身不是問題,盲目追求降低負債率可能妨礙社會充分實現(xiàn)其經(jīng)濟增長潛力;我們更需要的是解決以短期存款支持長期項目融資的期限錯配、以外幣負債支持本幣融資的貨幣錯配、過度投機等一系列問題,從而避免金融體系潛在的脆弱性爆發(fā)成為現(xiàn)實的風險。
正因為客觀規(guī)律決定了房地產(chǎn)業(yè)的最優(yōu)負債率明顯較高,強行全面廢除商品房預售制并不能改變行業(yè)高負債特征,而是會使得這個行業(yè)整體上更加依賴機構(gòu)貸款和外資。事實上,今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)變化已經(jīng)出現(xiàn)了這種苗頭:今年前6個月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金按年下降25.3%,其中,國內(nèi)貸款減少27.2%,利用外資增長30.7%。如果不是適逢美聯(lián)儲激進加息而導致跨境資本回流,中國房地產(chǎn)市場利用外資部分增幅應該還會更大。
中國防范社會階層固化傾向,不能過度依靠政府主導的再分配,因為這樣會消磨全社會的自我奮斗精神,最重要的是要讓有才智有干勁但沒有多少家庭背景和資本的人,有足夠機會、空間通過自我奮斗實現(xiàn)向上流動。為此,許多產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的資本等項門檻不能設置得太高,如果那樣做的話,常常只是打著“正義”的旗號而行壟斷之實。
總體而言,自霍英東先生首創(chuàng)商品房預售制以來,這項制度無論對香港還是對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展都發(fā)揮了巨大的積極作用,其初衷也是加快開發(fā)建設速度,降低商品房成本和售價,及早滿足居民住房需求。房地產(chǎn)市場價格持續(xù)暴漲和泡沫,根源更多地不在于預售制,而在于快速城鎮(zhèn)化帶來的需求拉動,寬松貨幣政策帶來的貨幣供給推動,以及超低首期等一系列激勵投機的做法。
所以,我們不應全面廢除預售制,而是改進對開發(fā)商、銀行、政府有關部門的監(jiān)管,避免再出現(xiàn)挪用預售資金的情況;同時鼓勵開發(fā)商探索現(xiàn)房銷售模式,讓消費者在預售制和現(xiàn)房銷售兩種模式中自主選擇。隨著房地產(chǎn)市場供求關系總體上趨向?qū)捤桑上M者自主選擇的空間正在擴大。
優(yōu)化制度四點建議
具體而言,在改進預售制監(jiān)管的方面應當本著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的原則,保障購房人合法權(quán)益,又給予開發(fā)商必要的自主權(quán)以提高其如期完工交樓履約的效率,切實做到以下幾個關鍵點:
一、確保購房人的訂金、首付款、按揭款和其他方式的預售購房款,全部存入預售資金專用監(jiān)管賬戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。為確保這一點,可規(guī)定如房款不進入資金監(jiān)管賬戶,購房合同無效,買售雙方可隨時解除。監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的義務,則應承受相應處罰。
二、購房人申請抵押貸款的,確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。同樣為確保做到這一點,可規(guī)定如抵押貸款不進入資金監(jiān)管賬戶,購房合同無效,買售雙方可隨時解除;監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)抵押貸款資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的義務,則應承受相應處罰。
三、監(jiān)管賬戶中額度內(nèi)資金必須專款專用,使用用途包括設備款、建筑材料、施工款等;對政府監(jiān)管部門違規(guī)批準挪用劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金者,須依紀依規(guī)給予處分。
四、優(yōu)化改善市縣級城鄉(xiāng)建設部門審核工程造價合同等核定商品房預售資金監(jiān)管額度的程序及指標,進入專用賬戶的預售資金數(shù)額超過重點監(jiān)管額度后,超出的額度可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行必要程序后自由提取使用,通過保障開發(fā)商必要自主權(quán)而充分發(fā)掘其積極性、主動精神,提高其建設與交付效率。
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