圖：房地產(chǎn)預售制對中國地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展均發(fā)揮巨大的積極作用。

 

　　在中國樓市急劇降溫、預期惡化背景下，隨著一些樓盤爛尾和業(yè)主單方面宣布強制停貸的消息爆出，主張廢除房地產(chǎn)預售制的呼聲頓時高漲。對于不滿樓價高昂及地產(chǎn)商社會形象的大眾而言，這樣的主張聽起來無疑是痛快解氣的；但縱觀全局，這樣的主張既有損經(jīng)濟與民生，又會帶來一系列長期負面影響。中國房地產(chǎn)預售制需要的是改進，而不是全盤取消。

 

　　在討論房地產(chǎn)預售制存廢問題時，我們需要認識到這個基本事實：樓盤爛尾和業(yè)主單方面宣布強制停貸，在當前的房地產(chǎn)市場上仍然是局部問題，不考慮償還到期債務、挪用等問題，僅就房地產(chǎn)開發(fā)投資資金需求而言，無論是去年還是今年到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)業(yè)實際到位資金完全足夠滿足當前房地產(chǎn)開發(fā)投資所需。因此，以局部的樓盤爛尾和業(yè)主宣布強制停貸現(xiàn)象為由，主張全面廢除預售制，在邏輯上站不住腳。

 

　　任何事物都是一分為二來看，我們不僅要看到廢除房地產(chǎn)預售制可能帶來的好處，還要看到這樣做可能帶來的問題。由于訂金及預收款、個人按揭貸款多年來一直占房地產(chǎn)業(yè)資金總供給很大比例，兩項合計占新到位資金總量比例，近年達一半左右，如果現(xiàn)在就全面廢除房地產(chǎn)預售制，可以肯定，這對于房地產(chǎn)業(yè)當前的資金來源格局堪稱釜底抽薪，行業(yè)整體資金狀況將由此急劇惡化。

 

　　地產(chǎn)業(yè)面臨流動性風險

 

　　不僅如此，今年前6個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額按年下降5.4%，除去年資金結(jié)余外的本年實際到位資金按年降幅則高達25.3%，表明今年房地產(chǎn)業(yè)資金供求狀況正在急速惡化；特別是前5個月的本年實際到位資金60404.4億元（人民幣，下同），甚至比去年資金結(jié)余66345.6億元還少約9%，這表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“吃老本”，更多地要靠以前結(jié)余資金熬過當下經(jīng)濟關口。

 

　　當我們?yōu)闃潜P爛尾和業(yè)主停貸而義憤時，我們需要明白，除單純的投機炒房客有著強烈內(nèi)在動機止損離場之外，購房自住的業(yè)主最需要的是爛尾樓盤盡快復工、完工、交房，而不是讓相關開發(fā)商倒閉，更不是讓整個產(chǎn)業(yè)垮臺。不僅如此，無論對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的陰暗面乃至罪惡有著多大的反感，我們都必須正視這一現(xiàn)實：住房是人類永恒的需求，因帶動了巨大的投資、相關產(chǎn)業(yè)需求和就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)大體滿足了中國狂飆突進的城鎮(zhèn)化需求，顯著改善中國居民居住及工作、生活條件，在可預見未來仍將是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。

 

　　與多年來增長乏力的西方國家相比，強勁投資長期以來都是中國經(jīng)濟的優(yōu)勢；1986至2021年間，全國房地產(chǎn)投資從101.0億元上升至147602.1億元，增長1460倍，2021年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額比重已達26.7%。正因為如此，在房地產(chǎn)業(yè)深陷困境的當下，我們應該采取反周期措施助力其軟著陸，而不是全面廢除商品房預售制使其下滑更加猛烈。

 

　　1980年代至1990年代初，日本泡沫經(jīng)濟最突出表現(xiàn)之一也是房地產(chǎn)繁榮，高峰時期僅東京的地產(chǎn)價值總額就足以買下全美。治理泡沫勢在必行，但由于政府當局出手過激，導致日本在泡沫經(jīng)濟破滅之后陷入“失去的三十年”，以美元現(xiàn)價計算的日本名義GDP在1995年達到55456億美元高峰后一路萎縮，2021年只有49374億美元，相當于1995年高峰的89%；日本人均GDP相當于發(fā)達國家平均水平的比例在1995年達到164%頂峰，2021年已經(jīng)下滑至76%，日本這個1950年代以來公認的“經(jīng)濟優(yōu)等生”已經(jīng)全面滑落至“差生”行列。

 

　　房地產(chǎn)業(yè)的高負債特征本身并非罪惡，米勒─莫迪利亞尼模型（Miller-ModiglianiModel）早已指出，提高負債率有利于提高投資回報，二戰(zhàn)之后各國企業(yè)部門負債率因此普遍顯著提高，且房地產(chǎn)業(yè)的基本特征又使其最優(yōu)負債率高于其他多數(shù)行業(yè)。邁爾斯（StewartC.Myers）早已指出，有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓，技術、人力資本等無形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣，因此資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低，擁有巨額無形資產(chǎn)的企業(yè)破產(chǎn)成本高，導致前者的最優(yōu)負債率高于后者。資本密集正是房地產(chǎn)業(yè)的基本特征，客觀規(guī)律決定了該行業(yè)的最優(yōu)負債率高于其他多數(shù)行業(yè)。

 

　　不僅房地產(chǎn)業(yè)，對整個國民經(jīng)濟而言，高負債率本身不是問題，盲目追求降低負債率可能妨礙社會充分實現(xiàn)其經(jīng)濟增長潛力；我們更需要的是解決以短期存款支持長期項目融資的期限錯配、以外幣負債支持本幣融資的貨幣錯配、過度投機等一系列問題，從而避免金融體系潛在的脆弱性爆發(fā)成為現(xiàn)實的風險。

 

　　正因為客觀規(guī)律決定了房地產(chǎn)業(yè)的最優(yōu)負債率明顯較高，強行全面廢除商品房預售制并不能改變行業(yè)高負債特征，而是會使得這個行業(yè)整體上更加依賴機構貸款和外資。事實上，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構變化已經(jīng)出現(xiàn)了這種苗頭：今年前6個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金按年下降25.3%，其中，國內(nèi)貸款減少27.2%，利用外資增長30.7%。如果不是適逢美聯(lián)儲激進加息而導致跨境資本回流，中國房地產(chǎn)市場利用外資部分增幅應該還會更大。

 

　　中國防范社會階層固化傾向，不能過度依靠政府主導的再分配，因為這樣會消磨全社會的自我奮斗精神，最重要的是要讓有才智有干勁但沒有多少家庭背景和資本的人，有足夠機會、空間通過自我奮斗實現(xiàn)向上流動。為此，許多產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的資本等項門檻不能設置得太高，如果那樣做的話，常常只是打著“正義”的旗號而行壟斷之實。

 

　　總體而言，自霍英東先生首創(chuàng)商品房預售制以來，這項制度無論對香港還是對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展都發(fā)揮了巨大的積極作用，其初衷也是加快開發(fā)建設速度，降低商品房成本和售價，及早滿足居民住房需求。房地產(chǎn)市場價格持續(xù)暴漲和泡沫，根源更多地不在于預售制，而在于快速城鎮(zhèn)化帶來的需求拉動，寬松貨幣政策帶來的貨幣供給推動，以及超低首期等一系列激勵投機的做法。

 

　　所以，我們不應全面廢除預售制，而是改進對開發(fā)商、銀行、政府有關部門的監(jiān)管，避免再出現(xiàn)挪用預售資金的情況；同時鼓勵開發(fā)商探索現(xiàn)房銷售模式，讓消費者在預售制和現(xiàn)房銷售兩種模式中自主選擇。隨著房地產(chǎn)市場供求關系總體上趨向?qū)捤?，由消費者自主選擇的空間正在擴大。

 

　　優(yōu)化制度四點建議

 

　　具體而言，在改進預售制監(jiān)管的方面應當本著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的原則，保障購房人合法權益，又給予開發(fā)商必要的自主權以提高其如期完工交樓履約的效率，切實做到以下幾個關鍵點：

 

　　一、確保購房人的訂金、首付款、按揭款和其他方式的預售購房款，全部存入預售資金專用監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。為確保這一點，可規(guī)定如房款不進入資金監(jiān)管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時解除。監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的義務，則應承受相應處罰。

 

　　二、購房人申請抵押貸款的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。同樣為確保做到這一點，可規(guī)定如抵押貸款不進入資金監(jiān)管賬戶，購房合同無效，買售雙方可隨時解除；監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)抵押貸款資金未進入專用賬戶而未履行及時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門的義務，則應承受相應處罰。

 

　　三、監(jiān)管賬戶中額度內(nèi)資金必須專款專用，使用用途包括設備款、建筑材料、施工款等；對政府監(jiān)管部門違規(guī)批準挪用劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金者，須依紀依規(guī)給予處分。

 

　　四、優(yōu)化改善市縣級城鄉(xiāng)建設部門審核工程造價合同等核定商品房預售資金監(jiān)管額度的程序及指標，進入專用賬戶的預售資金數(shù)額超過重點監(jiān)管額度后，超出的額度可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行必要程序后自由提取使用，通過保障開發(fā)商必要自主權而充分發(fā)掘其積極性、主動精神，提高其建設與交付效率。

 

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