作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一直是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的重要壓艙石。

 

　　在樓市上漲的通道中，由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，其可以拉動(dòng)諸如鋼鐵、建材、化工、家電、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)投資，以此帶動(dòng)整體GDP增長(zhǎng)。

 

　　但在樓市下行的周期中，房地產(chǎn)業(yè)的萎靡也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)向上下游傳導(dǎo)，并在推動(dòng)城市建設(shè)和提高居民生活水平等方面產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而制約整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

 

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為39154億元，同比下降2.7%；其中住宅投資29527億元，下降2.1%。從歷史數(shù)據(jù)來看，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資少有的增速為負(fù)的情況。

 

　　與開發(fā)投資增速同步下降的還有房屋銷售表現(xiàn)。今年前四個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。

 

　　正所謂穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，在此背景下，監(jiān)管層和地方政府正在合力打出穩(wěn)樓市“組合拳”。

 

　　對(duì)于居民來說，貸款購(gòu)房不僅是低成本解決住房問題的一大途徑，更是實(shí)現(xiàn)住有所居的重要渠道之一。

 

　　事實(shí)上，自二季度以來，全國(guó)各地樓市調(diào)控政策的優(yōu)化節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容已不止于提高公積金貸款額度及降低首付比例，而在向限購(gòu)、限售、加大購(gòu)房補(bǔ)貼以及下調(diào)房貸利率方面全面延伸。

 

 

　　自3月1日鄭州打響取消限購(gòu)“第一槍”、3月23日哈爾濱打響取消限售“第一槍”后，一場(chǎng)二、三線城市放松調(diào)控的大幕就此拉開。

 

　　4月1日，浙江衢州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，表明非衢州戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策。這也使得浙江衢州成為全國(guó)首個(gè)限購(gòu)、限售均取消的城市。

 

　　緊接著4月2日，河北秦皇島市人民政府宣布廢止《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》和《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。據(jù)悉這兩個(gè)文件為2017年的秦皇島政策，里面規(guī)定了外來人口購(gòu)房需1年社保，且首套房首付比例為30%。此次秦皇島對(duì)其廢除，也是對(duì)限購(gòu)進(jìn)行了放松。

 

　　而后4月5日，甘肅蘭州印發(fā)了《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》，明確提出降低個(gè)人購(gòu)房門檻、放松區(qū)域限購(gòu)以及放寬限售條件等。

 

　　在上述城市的率先“沖鋒”下，后面一段時(shí)間，河北廊坊廢取消限購(gòu)政策；河北唐山、黑龍江哈爾濱、湖北宜昌等地取消限售政策；大連高新區(qū)、南京六合區(qū)等地則放松限購(gòu)，允許外地戶籍購(gòu)買住房。

 

　　另外，江蘇蘇州、遼寧沈陽(yáng)等地均降低購(gòu)房門檻，前者政策調(diào)為非戶籍家庭購(gòu)房由三年內(nèi)連續(xù)2年社保改為累計(jì)2年社保，后者直接取消相關(guān)社保證明。

 

　　而?？?、濟(jì)南則對(duì)轉(zhuǎn)讓年限的計(jì)算起點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，從取得不動(dòng)產(chǎn)證的時(shí)間算起，改為網(wǎng)簽或合同備案時(shí)間算起；鄭州、蘭州、江西九江等地則允許父母等親屬投靠新購(gòu)一套房。

 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至到5月27日，全國(guó)已有杭州、濟(jì)南、安徽六安、江蘇常州、東莞、浙江金華、福建三明、江蘇徐州等30余個(gè)二、三線城市出臺(tái)關(guān)于取消或調(diào)整限購(gòu)、限售的樓市新政。

 

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，放松限購(gòu)實(shí)際上相當(dāng)于直接增加了購(gòu)房需求，尤其是對(duì)于外來人口。而放松限售則可以鼓勵(lì)一些房東把房子賣掉去購(gòu)買新房，有一種改善性的需求導(dǎo)向。但是本質(zhì)來講，這兩種調(diào)控政策都是從通過釋放不同人群的購(gòu)買力，來進(jìn)一步增加購(gòu)房需求。

 

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，隨著限購(gòu)、限售、限貸等政策放松的重點(diǎn)城市增多，5月以來二手房成交有所復(fù)蘇，其中蘇州、徐州日均成交較4月增長(zhǎng)超過130%，南京環(huán)比增長(zhǎng)超過50%，濟(jì)南、東莞等超八成的城市成交量均較4月增長(zhǎng)。

 

　　另外在看房次數(shù)上，5月以來，浙江杭州、江蘇蘇州、江蘇徐州、南京、安徽蕪湖等長(zhǎng)三角城市，及山西太原、山東濟(jì)南等北方城市二手房日均帶看客戶量均較4月有所增長(zhǎng)。

 

　　貝殼研究院表示，限售政策有利于增加二手房供應(yīng)，限購(gòu)、限貸等放松利于增加購(gòu)房需求，供求兩端政策結(jié)合將加快剛需、改善性合理住房需求的釋放。

 

　　對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)稱：“對(duì)于限售政策來說，一旦放松，那么市場(chǎng)上二手房掛牌率就會(huì)增加。放松限購(gòu)也是一樣，購(gòu)房者即可以購(gòu)買新房也可以購(gòu)買二手房，就加速了市場(chǎng)供求兩端的循環(huán)。”

 

　　貝殼研究院顯示，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇；經(jīng)過一定時(shí)間的去化，改善性群體賣掉現(xiàn)有住房，并新購(gòu)買改善型住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

 

 

　　值得注意的是，在密集出臺(tái)的調(diào)控政策中，另一則不可忽視的政策支持來自房貸利率的下調(diào)。

 

　　自2020年4月以來保持19個(gè)月不變的LPR，在去年12月和紀(jì)念1月連續(xù)下調(diào)后。1月以來，多地陸續(xù)下調(diào)主流房貸利率。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價(jià)模式，對(duì)于存量房貸，從2020年下半年開始，很多銀行也開始批量進(jìn)行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價(jià)模式。一般房貸利率會(huì)隨著市場(chǎng)貸款利率水平的波動(dòng)而波動(dòng)，如果LPR下降了，對(duì)應(yīng)的房貸利息也會(huì)跟著下降。

 

　　據(jù)了解，目前LPR利率分為兩種：一種是1年期，主要給實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款提供參考；另一種是5年期，主要給房貸利率提供參考。

 

　　5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，按4月20發(fā)布的5年期以上LPR(4.6％)計(jì)算為4.4％。隨后，天津、蘇州、濟(jì)南、青島、昆明等二、三線城市接連跟進(jìn)將首套房貸利率下調(diào)至4.4％。總體來看，山東省內(nèi)城市利率調(diào)整速度較快。

 

　　5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，其中1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。據(jù)了解，這是自LPR改革以來第一次5年期單獨(dú)降息，也創(chuàng)下了單次最大降幅。

 

　　在這之后，北上廣深等一線城市相繼下調(diào)房貸利率。其中，深圳、上海等地首套房貸利率低于5%，北京房貸利率更是自2020年年中以來首次環(huán)比下降。

 

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份已有80城房貸主流利率下調(diào)，其中11城房貸利率已低至首套4.4%，二套5.2%的最低利率要求。

 

　　分城市群看，目前長(zhǎng)江中游地區(qū)首套主流利率最高，平均5.06%；京津冀城市群首套主流利率最低，平均4.85%。長(zhǎng)三角城市群平均簽約放款周期最短，5月平均僅19天。

 

　　張大偉認(rèn)為：“如果說過去降息的目標(biāo)是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，那么這一次單獨(dú)降息5年期，就是為了穩(wěn)樓市，因?yàn)榉€(wěn)樓市才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于樓市來說，可以說是最近幾年最大的利好。”

 

　　中銀國(guó)際證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，5月以來，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低；平均放款周期為29天，與上月持平。行業(yè)寬松方面，高能級(jí)城市加入松綁行列。

 

 

　　不過從現(xiàn)實(shí)情況來看，盡管二季度以來越來越多城市優(yōu)化樓市政策，以及疊加個(gè)人住房貸款利率的下調(diào)，但居民的購(gòu)房意愿仍舊不強(qiáng)。

 

　　此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70個(gè)大中城市中，一、二、三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。和上個(gè)月相比，一線城市商品住宅銷售價(jià)格略漲，二三線城市下降。

 

　　中誠(chéng)信托認(rèn)為，自2021年7月以來，單月商品住宅銷售量同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，且跌幅在近期有加速擴(kuò)大的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，4月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比下降的城市分別為50個(gè)和56個(gè)，出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。近期一系列房貸利率下調(diào)政策正是在此背景下出臺(tái)的，目的是釋放市場(chǎng)潛在的購(gòu)房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)形勢(shì)。

 

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)大公房產(chǎn)表示：“理論來講，對(duì)限購(gòu)的放松和下調(diào)公積金貸款首付比例，對(duì)樓市的提振效果最為直接，因?yàn)橄穹抠J利率這種只是能夠激活購(gòu)房需求，但是短期內(nèi)不能降低購(gòu)房成本，而放松限購(gòu)某種程度上來說是直接從不能買房到可以買房了，是一種很直接的效益。”

 

　　不過郭毅也指出，單純的一類政策對(duì)于市場(chǎng)的拉動(dòng)作用肯定還是相對(duì)有限的，但是包括對(duì)公積金貸款、商貸、限購(gòu)、限售、認(rèn)房又認(rèn)貸等一系列的這種政策組合拳，就有可能會(huì)對(duì)目前的購(gòu)房需求產(chǎn)生一個(gè)比較明顯的拉動(dòng)。

 

　　“短期來看，政策總體會(huì)進(jìn)一步放松，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向會(huì)比較明顯。但長(zhǎng)期來看的話，還是要看房?jī)r(jià)的情況。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充稱。

 

　　東方金誠(chéng)在研報(bào)中表示，從近期穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集出臺(tái)來看，后期針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步向?qū)?，房貸利率還有下調(diào)空間，但政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)還需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)年中前后樓市銷量繼續(xù)同比下滑，但幅度可能不再擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資同比降幅可能進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“磨底”階段。

 

　　對(duì)于后續(xù)是否還會(huì)出臺(tái)新政，中銀國(guó)際證券認(rèn)為，多數(shù)城市會(huì)抓住5月下旬到6月窗口期出臺(tái)，前期已出新政的城市也可能進(jìn)一步松綁。當(dāng)前行業(yè)邏輯已經(jīng)逐步從“政策是否會(huì)寬松”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;政策能否起到實(shí)際效果”，雖然政策對(duì)市場(chǎng)的傳導(dǎo)仍需要時(shí)間，但從歷史周期來看，降息和行業(yè)寬松同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，或帶動(dòng)行業(yè)量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

 

　　值得注意的是，日前央行宣布降息之后，中央又多次在后續(xù)的會(huì)議中提出“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”。5月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“因城施策支持剛性和改善型住房需求”，多位業(yè)內(nèi)專家表示，這為進(jìn)一步加大政策放松力度提供了支持。

 

　　目前來看，各地優(yōu)化調(diào)整樓市政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變。