關(guān)關(guān)難過關(guān)關(guān)過。
　　
　　在宣布延期發(fā)布2021年業(yè)績報告后，3月的最后一天，雅居樂還是發(fā)布了年度未經(jīng)審核財務(wù)報告。
　　
　　意料之中，這份報告并沒有給外界傳遞出積極的信號，反而讓整個集團(tuán)都樂不起來。
　　

　　
　　報告顯示，2021年，雅居樂各個核心財務(wù)數(shù)據(jù)均同比2020年出現(xiàn)了不同程度的下滑：
　　
　　去年全年集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)額730.28億元，同比下降9%；凈利潤為90.98億元，同比跌破百億至25.7%；歸母凈利潤為67.12億元，同比下降29.2%；毛利為190.21億元，同比下降21.1%；每股基本盈利1.729元，同比下降29.1%。
　　
　　從上面的數(shù)字可以清晰的看到雅居樂在2021年的艱難處境，而這還已經(jīng)是多番"拯救"后的結(jié)果。
　　
　　在未經(jīng)審核報告發(fā)布的前一天，穆迪曾發(fā)布評級報告，將雅居樂集團(tuán)的公司家族評級(CFR)從"B1"下調(diào)至"B2"，將該公司高級無抵押評級從"B2"下調(diào)至"B3"。
　　未經(jīng)審核報告發(fā)布的第二天， 標(biāo)普也將雅居樂集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級從"B+"下調(diào)至"B-"，并將該公司擔(dān)保的以美元計價票據(jù)的長期發(fā)行評級從"B"下調(diào)至"CCC+"，同時將該公司列入負(fù)面觀察名單。
　　
　　雖然后續(xù)標(biāo)普的評級由于"應(yīng)公司要求"被撤銷，但雅居樂如今面臨的流動性壓力早已是公開的事實。
　　
　　對于2021年全面下滑的業(yè)績表現(xiàn)，雅居樂于公告中表示因為受到疫情影響，不過實際上，在今年的財報季中，每一家"艱難"發(fā)布業(yè)績的房企都稱自己受到了疫情的影響。
　　
　　一方面，疫情或許是影響房企業(yè)績的一部分因素，但更大程度上，企業(yè)自身存在的問題應(yīng)該才是造成如今艱難處境的不可忽略的事實。
　　
　　物業(yè)發(fā)展收入下滑16%，
　　年內(nèi)變賣資產(chǎn)套現(xiàn)46億元
　　
　　事實上，從去年4月底開始，雅居樂的股價就開始持續(xù)下跌，截至今年4月1日收盤，整體跌幅已超過70%。
　　
　　而與股價一同出現(xiàn)震蕩的還有雅居樂的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)。
　　
　　報告顯示，2021年，雅居樂集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展的確認(rèn)銷售收入為584.02億元，較2020年的695.47億元下降了16%。雅居樂表示，出現(xiàn)減幅主要由于年內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體下行，確認(rèn)銷售均價及面積下降所致。
　　
　　據(jù)了解，2021年雅居樂確認(rèn)銷售均價為每平方米13682元，較2020年的每平方米14099元下降了3%；確認(rèn)銷售總面積為427萬平方米，同比下降13.5%。
　　
　　除此之外，雅居樂的商業(yè)收入（包括酒店營運及物業(yè)投資）為也較2020年下降了4.9%，實現(xiàn)5.29億元。
　　
　　不過值得注意的是，集團(tuán)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和環(huán)保業(yè)務(wù)均較2020年出現(xiàn)大幅增長。前者2021年實現(xiàn)收入113億元，同比上漲44.3%；后者2021年實現(xiàn)27.67億元，同比上升20.9%。
　　
　　對于物業(yè)管理收入的增長，雅居樂于報告中表示，一方面是由于年內(nèi)收購了民瑞物業(yè)服務(wù)(上海)有限公司，而去年并沒有該業(yè)務(wù)收入；另一方面則是由于2020年收購的中民未來物業(yè)服務(wù)有限公司，于年內(nèi)錄得全年的營業(yè)收入，去年只錄得該收購項目后的部份期間收入。
　　
　　報告顯示，2021年集團(tuán)的物業(yè)管理經(jīng)營利潤為19.64億元，較2020年的18.42億元上升6.6%；在管的物業(yè)總建筑面積由2020年的約3.748億平方米，增加至2021年的約4.889億平方米。
　　
　　從整體盈利情況來看，雅居樂的毛利率增速已十分疲乏。從2018年到2021年，該項指標(biāo)先從43.95%下滑到30.47%，再從30.04%下滑到26.05%，數(shù)據(jù)已經(jīng)回到五年前。
　　

　　
　　對于毛利率的下跌，雅居樂在公告中歸結(jié)為房地產(chǎn)市場整體下行，確認(rèn)銷售均價較2020年下降3%，而土地及建筑等相關(guān)平均成本較2020年上升3.1%。
　　
　　報告顯示，2021年雅居樂銷售及分銷成本共實現(xiàn)31.02億元，同比增長了30.06%，為歷年來數(shù)據(jù)最高的一次，對應(yīng)費用率為4.25%。
　　
　　此外，2021年雅居樂的其他收益凈額為48.40億元，較2020年的人民幣37.4億元上升29.4%，變動的其中一個因素就是出售附屬公司實現(xiàn)收益42.61億元，較2020年增加了18.36億元。
　　
　　梳理集團(tuán)去年的動態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，為了提振業(yè)績，早從2021年上半年開始，雅居樂就進(jìn)入了瘋狂甩賣資產(chǎn)的狀態(tài)。
　　
　　根據(jù)今年1月10日披露的公告，在2021年7月1日至12月31日期間，雅居樂共出售了14項非核心物業(yè)，包括酒店（含酒店用地）5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗，共計套現(xiàn)28億元。
　　
　　而在后面兩個月，雅居樂也沒有停止"賣賣賣"的步伐。
　　
　　1月12、19及28日，雅居樂先后出售5家環(huán)保公司，總交易對價為11.29億元。其中8億元為現(xiàn)金支付，另外3.29億元為股東貸款，這一交易為雅居樂帶來1.26億元利潤。
　　
　　1月21日、24日及28日，雅居樂又將合營公司廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)、廣州亞運城項目26.66%的股份及3個地產(chǎn)項目的股權(quán)出售給了中國海外發(fā)展，合計交易對價為46.86億元。
　　
　　最近一次是3月25日，雅居樂的間接全資附屬公司廣州雅居樂實業(yè)投資與海螺創(chuàng)業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以總代價為6.62億元出售旗下湖南惠明環(huán)?？萍加邢薰?0%的股權(quán)。據(jù)了解，這是雅居樂向海螺創(chuàng)業(yè)出售的第6家公司股權(quán)。
　　
　　由公開數(shù)據(jù)計算可得，截至目前，雅居樂今年已通過出售資產(chǎn)回籠資金約46.33億元
　　
　　年內(nèi)到期債務(wù)295.8億
　　流動性壓力仍未緩解
　　
　　不過，通過變賣資產(chǎn)回籠的資金真的能解決雅居樂的流動性問題嗎？
　　
　　截至報告期末，雅居樂總現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元，同比減少24.47%。其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目228.03億元，同比減少45.61%；受限制現(xiàn)金達(dá)到156.17億元，同比大增74.71%。
　　
　　與此同時，集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)為295.8億元，在手現(xiàn)金完全無法覆蓋短期負(fù)債，流動性風(fēng)險進(jìn)一步增大。
　　
　　公開數(shù)據(jù)顯示，于2022年，雅居樂有兩筆美元債將于8月14日及8月31日到期，總額為6.77億美元。此外，該公司未來兩個月還有6筆私募ABN到期或面臨行權(quán)，余額約為4.92億元，下半年更有65億至70億元的債券將到期。
　　
　　值得注意的是，除了資產(chǎn)處置，今年以來，雅居樂還不斷贖回3月到期的4.365億美元優(yōu)先票據(jù)，并宣布對本金總額14.5億元的"21番雅01"進(jìn)行付息，以解決到期債務(wù)的問題。
　　
　　不過穆迪在下調(diào)該公司評級的報告中表示，雅居樂不太可能用所有現(xiàn)金償還債務(wù)，因其必須在項目和公司的運營層面上保持相當(dāng)數(shù)量的資金。并且，鑒于目前市場情緒疲軟和融資條件緊張，其進(jìn)一步處置資產(chǎn)以償還債務(wù)和改善流動性的時機(jī)尚不確定。
　　
　　除了上述可查的負(fù)債，雅居樂似乎還存在"明股實債"的情況。
　　
　　報告顯示，2021年雅居樂權(quán)益總額為90.07億元，其中公司擁有人應(yīng)占全面收益總額為66.36億元，同比增多了15.19億元，占總權(quán)益比73.68%；非控股權(quán)益應(yīng)占全面收益總額為13.88億元，同比增多了7.29億元，占總權(quán)益比15.41%。

　　而集團(tuán)凈利潤總額為90.98億元，其中非控股權(quán)益應(yīng)占利潤為14.02億元，同比增多了14.22億元，占利潤比15.41%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤為67.12億元，同比增多了7.29億元，占年內(nèi)利潤筆73.77%。
　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出： "少數(shù)股東權(quán)益、歸母權(quán)益、少數(shù)股東損益之間的不匹配一般代表了股東間存在結(jié)構(gòu)化安排以及明股實債操作。"失衡的股東權(quán)益和凈利潤占比，為雅居樂的債務(wù)情況更添一絲迷霧。
　　  
　　此外，在其它類型的負(fù)債中，報告顯示，雅居樂2021年還向若干獨立第三方提供了合計41.79億元的貸款融資擔(dān)保，這筆費用較2020年的16.77億元，同比大增了25.02億元。
　　
　　而永續(xù)債方面，在償付了大約6.22億元之后，截至報告期末，雅居樂仍有永久資本證券約130.15億元，占凈資產(chǎn)比例近15%。
　　
　　不過雅居樂報告期內(nèi)的借款成本有所降低，為68.36億元，同比減少了6.8%，年內(nèi)實際借貸利率由6.56%下降至5.87%。
　　
　　或許由于盈利能力的下降及持續(xù)的債務(wù)壓力，2021年，雅居樂也減緩了在土地市場的步伐。報告顯示，集團(tuán)去年全年新增項目僅有29個，分別位于紹興、宜安、淮安等地，這與2020年的40個項目相比，直接減少了11個。
　　
　　而與之相對應(yīng)的，2021年雅居樂拿地的總建筑面積也同比2020年的836萬平方米下降了49.3%，僅為424萬平方米。其中集團(tuán)應(yīng)占預(yù)計總建筑面積為281.1萬平方米，相關(guān)應(yīng)付土地金額為124.5億元。
　　
　　這一情況最后也反應(yīng)到銷售數(shù)據(jù)上。
　　
　　2021年全年，雅居樂連同集團(tuán)合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預(yù)售金額合計為1390.1億元，目標(biāo)完成率為92.7%，并未完成此前定下的1500億元的目標(biāo)。
　　
　　截至2022年3月31日止三個月，雅居樂集團(tuán)連同集團(tuán)合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預(yù)售金額合計為211.1億元。中指研究院榜單顯示，該公司的銷售額目前排名20。