關(guān)關(guān)難過(guò)關(guān)關(guān)過(guò)。
　　
　　在宣布延期發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告后，3月的最后一天，雅居樂(lè)還是發(fā)布了年度未經(jīng)審核財(cái)務(wù)報(bào)告。
　　
　　意料之中，這份報(bào)告并沒(méi)有給外界傳遞出積極的信號(hào)，反而讓整個(gè)集團(tuán)都樂(lè)不起來(lái)。
　　

　　
　　報(bào)告顯示，2021年，雅居樂(lè)各個(gè)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均同比2020年出現(xiàn)了不同程度的下滑：
　　
　　去年全年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額730.28億元，同比下降9%；凈利潤(rùn)為90.98億元，同比跌破百億至25.7%；歸母凈利潤(rùn)為67.12億元，同比下降29.2%；毛利為190.21億元，同比下降21.1%；每股基本盈利1.729元，同比下降29.1%。
　　
　　從上面的數(shù)字可以清晰的看到雅居樂(lè)在2021年的艱難處境，而這還已經(jīng)是多番"拯救"后的結(jié)果。
　　
　　在未經(jīng)審核報(bào)告發(fā)布的前一天，穆迪曾發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，將雅居樂(lè)集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從"B1"下調(diào)至"B2"，將該公司高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從"B2"下調(diào)至"B3"。
　　未經(jīng)審核報(bào)告發(fā)布的第二天， 標(biāo)普也將雅居樂(lè)集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從"B+"下調(diào)至"B-"，并將該公司擔(dān)保的以美元計(jì)價(jià)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從"B"下調(diào)至"CCC+"，同時(shí)將該公司列入負(fù)面觀察名單。
　　
　　雖然后續(xù)標(biāo)普的評(píng)級(jí)由于"應(yīng)公司要求"被撤銷(xiāo)，但雅居樂(lè)如今面臨的流動(dòng)性壓力早已是公開(kāi)的事實(shí)。
　　
　　對(duì)于2021年全面下滑的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，雅居樂(lè)于公告中表示因?yàn)槭艿揭咔橛绊?，不過(guò)實(shí)際上，在今年的財(cái)報(bào)季中，每一家"艱難"發(fā)布業(yè)績(jī)的房企都稱(chēng)自己受到了疫情的影響。
　　
　　一方面，疫情或許是影響房企業(yè)績(jī)的一部分因素，但更大程度上，企業(yè)自身存在的問(wèn)題應(yīng)該才是造成如今艱難處境的不可忽略的事實(shí)。
　　
　　物業(yè)發(fā)展收入下滑16%，
　　年內(nèi)變賣(mài)資產(chǎn)套現(xiàn)46億元
　　
　　事實(shí)上，從去年4月底開(kāi)始，雅居樂(lè)的股價(jià)就開(kāi)始持續(xù)下跌，截至今年4月1日收盤(pán)，整體跌幅已超過(guò)70%。
　　
　　而與股價(jià)一同出現(xiàn)震蕩的還有雅居樂(lè)的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)。
　　
　　報(bào)告顯示，2021年，雅居樂(lè)集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展的確認(rèn)銷(xiāo)售收入為584.02億元，較2020年的695.47億元下降了16%。雅居樂(lè)表示，出現(xiàn)減幅主要由于年內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)及面積下降所致。
　　
　　據(jù)了解，2021年雅居樂(lè)確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米13682元，較2020年的每平方米14099元下降了3%；確認(rèn)銷(xiāo)售總面積為427萬(wàn)平方米，同比下降13.5%。
　　
　　除此之外，雅居樂(lè)的商業(yè)收入（包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）為也較2020年下降了4.9%，實(shí)現(xiàn)5.29億元。
　　
　　不過(guò)值得注意的是，集團(tuán)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和環(huán)保業(yè)務(wù)均較2020年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。前者2021年實(shí)現(xiàn)收入113億元，同比上漲44.3%；后者2021年實(shí)現(xiàn)27.67億元，同比上升20.9%。
　　
　　對(duì)于物業(yè)管理收入的增長(zhǎng)，雅居樂(lè)于報(bào)告中表示，一方面是由于年內(nèi)收購(gòu)了民瑞物業(yè)服務(wù)(上海)有限公司，而去年并沒(méi)有該業(yè)務(wù)收入；另一方面則是由于2020年收購(gòu)的中民未來(lái)物業(yè)服務(wù)有限公司，于年內(nèi)錄得全年的營(yíng)業(yè)收入，去年只錄得該收購(gòu)項(xiàng)目后的部份期間收入。
　　
　　報(bào)告顯示，2021年集團(tuán)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為19.64億元，較2020年的18.42億元上升6.6%；在管的物業(yè)總建筑面積由2020年的約3.748億平方米，增加至2021年的約4.889億平方米。
　　
　　從整體盈利情況來(lái)看，雅居樂(lè)的毛利率增速已十分疲乏。從2018年到2021年，該項(xiàng)指標(biāo)先從43.95%下滑到30.47%，再?gòu)?0.04%下滑到26.05%，數(shù)據(jù)已經(jīng)回到五年前。
　　

　　
　　對(duì)于毛利率的下跌，雅居樂(lè)在公告中歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)較2020年下降3%，而土地及建筑等相關(guān)平均成本較2020年上升3.1%。
　　
　　報(bào)告顯示，2021年雅居樂(lè)銷(xiāo)售及分銷(xiāo)成本共實(shí)現(xiàn)31.02億元，同比增長(zhǎng)了30.06%，為歷年來(lái)數(shù)據(jù)最高的一次，對(duì)應(yīng)費(fèi)用率為4.25%。
　　
　　此外，2021年雅居樂(lè)的其他收益凈額為48.40億元，較2020年的人民幣37.4億元上升29.4%，變動(dòng)的其中一個(gè)因素就是出售附屬公司實(shí)現(xiàn)收益42.61億元，較2020年增加了18.36億元。
　　
　　梳理集團(tuán)去年的動(dòng)態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，為了提振業(yè)績(jī)，早從2021年上半年開(kāi)始，雅居樂(lè)就進(jìn)入了瘋狂甩賣(mài)資產(chǎn)的狀態(tài)。
　　
　　根據(jù)今年1月10日披露的公告，在2021年7月1日至12月31日期間，雅居樂(lè)共出售了14項(xiàng)非核心物業(yè)，包括酒店（含酒店用地）5宗、商場(chǎng)2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗，共計(jì)套現(xiàn)28億元。
　　
　　而在后面兩個(gè)月，雅居樂(lè)也沒(méi)有停止"賣(mài)賣(mài)賣(mài)"的步伐。
　　
　　1月12、19及28日，雅居樂(lè)先后出售5家環(huán)保公司，總交易對(duì)價(jià)為11.29億元。其中8億元為現(xiàn)金支付，另外3.29億元為股東貸款，這一交易為雅居樂(lè)帶來(lái)1.26億元利潤(rùn)。
　　
　　1月21日、24日及28日，雅居樂(lè)又將合營(yíng)公司廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.66%的股份及3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)出售給了中國(guó)海外發(fā)展，合計(jì)交易對(duì)價(jià)為46.86億元。
　　
　　最近一次是3月25日，雅居樂(lè)的間接全資附屬公司廣州雅居樂(lè)實(shí)業(yè)投資與海螺創(chuàng)業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以總代價(jià)為6.62億元出售旗下湖南惠明環(huán)?？萍加邢薰?0%的股權(quán)。據(jù)了解，這是雅居樂(lè)向海螺創(chuàng)業(yè)出售的第6家公司股權(quán)。
　　
　　由公開(kāi)數(shù)據(jù)計(jì)算可得，截至目前，雅居樂(lè)今年已通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金約46.33億元
　　
　　年內(nèi)到期債務(wù)295.8億
　　流動(dòng)性壓力仍未緩解
　　
　　不過(guò)，通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)回籠的資金真的能解決雅居樂(lè)的流動(dòng)性問(wèn)題嗎？
　　
　　截至報(bào)告期末，雅居樂(lè)總現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元，同比減少24.47%。其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目228.03億元，同比減少45.61%；受限制現(xiàn)金達(dá)到156.17億元，同比大增74.71%。
　　
　　與此同時(shí)，集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)為295.8億元，在手現(xiàn)金完全無(wú)法覆蓋短期負(fù)債，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。
　　
　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，于2022年，雅居樂(lè)有兩筆美元債將于8月14日及8月31日到期，總額為6.77億美元。此外，該公司未來(lái)兩個(gè)月還有6筆私募ABN到期或面臨行權(quán)，余額約為4.92億元，下半年更有65億至70億元的債券將到期。
　　
　　值得注意的是，除了資產(chǎn)處置，今年以來(lái)，雅居樂(lè)還不斷贖回3月到期的4.365億美元優(yōu)先票據(jù)，并宣布對(duì)本金總額14.5億元的"21番雅01"進(jìn)行付息，以解決到期債務(wù)的問(wèn)題。
　　
　　不過(guò)穆迪在下調(diào)該公司評(píng)級(jí)的報(bào)告中表示，雅居樂(lè)不太可能用所有現(xiàn)金償還債務(wù)，因其必須在項(xiàng)目和公司的運(yùn)營(yíng)層面上保持相當(dāng)數(shù)量的資金。并且，鑒于目前市場(chǎng)情緒疲軟和融資條件緊張，其進(jìn)一步處置資產(chǎn)以償還債務(wù)和改善流動(dòng)性的時(shí)機(jī)尚不確定。
　　
　　除了上述可查的負(fù)債，雅居樂(lè)似乎還存在"明股實(shí)債"的情況。
　　
　　報(bào)告顯示，2021年雅居樂(lè)權(quán)益總額為90.07億元，其中公司擁有人應(yīng)占全面收益總額為66.36億元，同比增多了15.19億元，占總權(quán)益比73.68%；非控股權(quán)益應(yīng)占全面收益總額為13.88億元，同比增多了7.29億元，占總權(quán)益比15.41%。

　　而集團(tuán)凈利潤(rùn)總額為90.98億元，其中非控股權(quán)益應(yīng)占利潤(rùn)為14.02億元，同比增多了14.22億元，占利潤(rùn)比15.41%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)為67.12億元，同比增多了7.29億元，占年內(nèi)利潤(rùn)筆73.77%。
　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出： "少數(shù)股東權(quán)益、歸母權(quán)益、少數(shù)股東損益之間的不匹配一般代表了股東間存在結(jié)構(gòu)化安排以及明股實(shí)債操作。"失衡的股東權(quán)益和凈利潤(rùn)占比，為雅居樂(lè)的債務(wù)情況更添一絲迷霧。
　　  
　　此外，在其它類(lèi)型的負(fù)債中，報(bào)告顯示，雅居樂(lè)2021年還向若干獨(dú)立第三方提供了合計(jì)41.79億元的貸款融資擔(dān)保，這筆費(fèi)用較2020年的16.77億元，同比大增了25.02億元。
　　
　　而永續(xù)債方面，在償付了大約6.22億元之后，截至報(bào)告期末，雅居樂(lè)仍有永久資本證券約130.15億元，占凈資產(chǎn)比例近15%。
　　
　　不過(guò)雅居樂(lè)報(bào)告期內(nèi)的借款成本有所降低，為68.36億元，同比減少了6.8%，年內(nèi)實(shí)際借貸利率由6.56%下降至5.87%。
　　
　　或許由于盈利能力的下降及持續(xù)的債務(wù)壓力，2021年，雅居樂(lè)也減緩了在土地市場(chǎng)的步伐。報(bào)告顯示，集團(tuán)去年全年新增項(xiàng)目?jī)H有29個(gè)，分別位于紹興、宜安、淮安等地，這與2020年的40個(gè)項(xiàng)目相比，直接減少了11個(gè)。
　　
　　而與之相對(duì)應(yīng)的，2021年雅居樂(lè)拿地的總建筑面積也同比2020年的836萬(wàn)平方米下降了49.3%，僅為424萬(wàn)平方米。其中集團(tuán)應(yīng)占預(yù)計(jì)總建筑面積為281.1萬(wàn)平方米，相關(guān)應(yīng)付土地金額為124.5億元。
　　
　　這一情況最后也反應(yīng)到銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上。
　　
　　2021年全年，雅居樂(lè)連同集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為1390.1億元，目標(biāo)完成率為92.7%，并未完成此前定下的1500億元的目標(biāo)。
　　
　　截至2022年3月31日止三個(gè)月，雅居樂(lè)集團(tuán)連同集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為211.1億元。中指研究院榜單顯示，該公司的銷(xiāo)售額目前排名20。