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              雅居樂(lè)闖"錢(qián)"關(guān)|財(cái)報(bào)透視

              2022-04-09 13:35:40大公房產(chǎn) 作者:江舟舟
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                在宣布延期發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告后,3月的最后一天,雅居樂(lè)還是發(fā)布了年度未經(jīng)審核財(cái)務(wù)報(bào)告。
                
                意料之中,這份報(bào)告并沒(méi)有給外界傳遞出積極的信號(hào),反而讓整個(gè)集團(tuán)都樂(lè)不起來(lái)。
                
              截圖自企業(yè)公告
                
                報(bào)告顯示,2021年,雅居樂(lè)各個(gè)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均同比2020年出現(xiàn)了不同程度的下滑:
                
                去年全年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額730.28億元,同比下降9%;凈利潤(rùn)為90.98億元,同比跌破百億至25.7%;歸母凈利潤(rùn)為67.12億元,同比下降29.2%;毛利為190.21億元,同比下降21.1%;每股基本盈利1.729元,同比下降29.1%。
                
                從上面的數(shù)字可以清晰的看到雅居樂(lè)在2021年的艱難處境,而這還已經(jīng)是多番"拯救"后的結(jié)果。
                
                在未經(jīng)審核報(bào)告發(fā)布的前一天,穆迪曾發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告,將雅居樂(lè)集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從"B1"下調(diào)至"B2",將該公司高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從"B2"下調(diào)至"B3"。
                未經(jīng)審核報(bào)告發(fā)布的第二天, 標(biāo)普也將雅居樂(lè)集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從"B+"下調(diào)至"B-",并將該公司擔(dān)保的以美元計(jì)價(jià)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從"B"下調(diào)至"CCC+",同時(shí)將該公司列入負(fù)面觀察名單。
                
                雖然后續(xù)標(biāo)普的評(píng)級(jí)由于"應(yīng)公司要求"被撤銷(xiāo),但雅居樂(lè)如今面臨的流動(dòng)性壓力早已是公開(kāi)的事實(shí)。
                
                對(duì)于2021年全面下滑的業(yè)績(jī)表現(xiàn),雅居樂(lè)于公告中表示因?yàn)槭艿揭咔橛绊?,不過(guò)實(shí)際上,在今年的財(cái)報(bào)季中,每一家"艱難"發(fā)布業(yè)績(jī)的房企都稱(chēng)自己受到了疫情的影響。
                
                一方面,疫情或許是影響房企業(yè)績(jī)的一部分因素,但更大程度上,企業(yè)自身存在的問(wèn)題應(yīng)該才是造成如今艱難處境的不可忽略的事實(shí)。
                
                物業(yè)發(fā)展收入下滑16%,
                年內(nèi)變賣(mài)資產(chǎn)套現(xiàn)46億元

                
                事實(shí)上,從去年4月底開(kāi)始,雅居樂(lè)的股價(jià)就開(kāi)始持續(xù)下跌,截至今年4月1日收盤(pán),整體跌幅已超過(guò)70%。
                
                而與股價(jià)一同出現(xiàn)震蕩的還有雅居樂(lè)的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)。
                
                報(bào)告顯示,2021年,雅居樂(lè)集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展的確認(rèn)銷(xiāo)售收入為584.02億元,較2020年的695.47億元下降了16%。雅居樂(lè)表示,出現(xiàn)減幅主要由于年內(nèi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行,確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)及面積下降所致。
                
                據(jù)了解,2021年雅居樂(lè)確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米13682元,較2020年的每平方米14099元下降了3%;確認(rèn)銷(xiāo)售總面積為427萬(wàn)平方米,同比下降13.5%。
                
                除此之外,雅居樂(lè)的商業(yè)收入(包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資)為也較2020年下降了4.9%,實(shí)現(xiàn)5.29億元。
                
                不過(guò)值得注意的是,集團(tuán)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和環(huán)保業(yè)務(wù)均較2020年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。前者2021年實(shí)現(xiàn)收入113億元,同比上漲44.3%;后者2021年實(shí)現(xiàn)27.67億元,同比上升20.9%。
                
                對(duì)于物業(yè)管理收入的增長(zhǎng),雅居樂(lè)于報(bào)告中表示,一方面是由于年內(nèi)收購(gòu)了民瑞物業(yè)服務(wù)(上海)有限公司,而去年并沒(méi)有該業(yè)務(wù)收入;另一方面則是由于2020年收購(gòu)的中民未來(lái)物業(yè)服務(wù)有限公司,于年內(nèi)錄得全年的營(yíng)業(yè)收入,去年只錄得該收購(gòu)項(xiàng)目后的部份期間收入。
                
                報(bào)告顯示,2021年集團(tuán)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為19.64億元,較2020年的18.42億元上升6.6%;在管的物業(yè)總建筑面積由2020年的約3.748億平方米,增加至2021年的約4.889億平方米。
                
                從整體盈利情況來(lái)看,雅居樂(lè)的毛利率增速已十分疲乏。從2018年到2021年,該項(xiàng)指標(biāo)先從43.95%下滑到30.47%,再?gòu)?0.04%下滑到26.05%,數(shù)據(jù)已經(jīng)回到五年前。
                
              截圖自東方財(cái)富網(wǎng)
                
                對(duì)于毛利率的下跌,雅居樂(lè)在公告中歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行,確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)較2020年下降3%,而土地及建筑等相關(guān)平均成本較2020年上升3.1%。
                
                報(bào)告顯示,2021年雅居樂(lè)銷(xiāo)售及分銷(xiāo)成本共實(shí)現(xiàn)31.02億元,同比增長(zhǎng)了30.06%,為歷年來(lái)數(shù)據(jù)最高的一次,對(duì)應(yīng)費(fèi)用率為4.25%。
                
                此外,2021年雅居樂(lè)的其他收益凈額為48.40億元,較2020年的人民幣37.4億元上升29.4%,變動(dòng)的其中一個(gè)因素就是出售附屬公司實(shí)現(xiàn)收益42.61億元,較2020年增加了18.36億元。
                
                梳理集團(tuán)去年的動(dòng)態(tài)可以發(fā)現(xiàn),為了提振業(yè)績(jī),早從2021年上半年開(kāi)始,雅居樂(lè)就進(jìn)入了瘋狂甩賣(mài)資產(chǎn)的狀態(tài)。
                
                根據(jù)今年1月10日披露的公告,在2021年7月1日至12月31日期間,雅居樂(lè)共出售了14項(xiàng)非核心物業(yè),包括酒店(含酒店用地)5宗、商場(chǎng)2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗,共計(jì)套現(xiàn)28億元。
                
                而在后面兩個(gè)月,雅居樂(lè)也沒(méi)有停止"賣(mài)賣(mài)賣(mài)"的步伐。
                
                1月12、19及28日,雅居樂(lè)先后出售5家環(huán)保公司,總交易對(duì)價(jià)為11.29億元。其中8億元為現(xiàn)金支付,另外3.29億元為股東貸款,這一交易為雅居樂(lè)帶來(lái)1.26億元利潤(rùn)。
                
                1月21日、24日及28日,雅居樂(lè)又將合營(yíng)公司廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.66%的股份及3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)出售給了中國(guó)海外發(fā)展,合計(jì)交易對(duì)價(jià)為46.86億元。
                
                最近一次是3月25日,雅居樂(lè)的間接全資附屬公司廣州雅居樂(lè)實(shí)業(yè)投資與海螺創(chuàng)業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以總代價(jià)為6.62億元出售旗下湖南惠明環(huán)??萍加邢薰?0%的股權(quán)。據(jù)了解,這是雅居樂(lè)向海螺創(chuàng)業(yè)出售的第6家公司股權(quán)。
                
                由公開(kāi)數(shù)據(jù)計(jì)算可得,截至目前,雅居樂(lè)今年已通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金約46.33億元
                
                年內(nèi)到期債務(wù)295.8億
                流動(dòng)性壓力仍未緩解

                
                不過(guò),通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)回籠的資金真的能解決雅居樂(lè)的流動(dòng)性問(wèn)題嗎?
                
                截至報(bào)告期末,雅居樂(lè)總現(xiàn)金及銀行存款為384.2億元,同比減少24.47%。其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目228.03億元,同比減少45.61%;受限制現(xiàn)金達(dá)到156.17億元,同比大增74.71%。
                
                與此同時(shí),集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)為295.8億元,在手現(xiàn)金完全無(wú)法覆蓋短期負(fù)債,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。
                
                公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,于2022年,雅居樂(lè)有兩筆美元債將于8月14日及8月31日到期,總額為6.77億美元。此外,該公司未來(lái)兩個(gè)月還有6筆私募ABN到期或面臨行權(quán),余額約為4.92億元,下半年更有65億至70億元的債券將到期。
                
                值得注意的是,除了資產(chǎn)處置,今年以來(lái),雅居樂(lè)還不斷贖回3月到期的4.365億美元優(yōu)先票據(jù),并宣布對(duì)本金總額14.5億元的"21番雅01"進(jìn)行付息,以解決到期債務(wù)的問(wèn)題。
                
                不過(guò)穆迪在下調(diào)該公司評(píng)級(jí)的報(bào)告中表示,雅居樂(lè)不太可能用所有現(xiàn)金償還債務(wù),因其必須在項(xiàng)目和公司的運(yùn)營(yíng)層面上保持相當(dāng)數(shù)量的資金。并且,鑒于目前市場(chǎng)情緒疲軟和融資條件緊張,其進(jìn)一步處置資產(chǎn)以償還債務(wù)和改善流動(dòng)性的時(shí)機(jī)尚不確定。
                
                除了上述可查的負(fù)債,雅居樂(lè)似乎還存在"明股實(shí)債"的情況。
                
                報(bào)告顯示,2021年雅居樂(lè)權(quán)益總額為90.07億元,其中公司擁有人應(yīng)占全面收益總額為66.36億元,同比增多了15.19億元,占總權(quán)益比73.68%;非控股權(quán)益應(yīng)占全面收益總額為13.88億元,同比增多了7.29億元,占總權(quán)益比15.41%。

                而集團(tuán)凈利潤(rùn)總額為90.98億元,其中非控股權(quán)益應(yīng)占利潤(rùn)為14.02億元,同比增多了14.22億元,占利潤(rùn)比15.41%;公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)為67.12億元,同比增多了7.29億元,占年內(nèi)利潤(rùn)筆73.77%。
                IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出: "少數(shù)股東權(quán)益、歸母權(quán)益、少數(shù)股東損益之間的不匹配一般代表了股東間存在結(jié)構(gòu)化安排以及明股實(shí)債操作。"失衡的股東權(quán)益和凈利潤(rùn)占比,為雅居樂(lè)的債務(wù)情況更添一絲迷霧。
                  
                此外,在其它類(lèi)型的負(fù)債中,報(bào)告顯示,雅居樂(lè)2021年還向若干獨(dú)立第三方提供了合計(jì)41.79億元的貸款融資擔(dān)保,這筆費(fèi)用較2020年的16.77億元,同比大增了25.02億元。
                
                而永續(xù)債方面,在償付了大約6.22億元之后,截至報(bào)告期末,雅居樂(lè)仍有永久資本證券約130.15億元,占凈資產(chǎn)比例近15%。
                
                不過(guò)雅居樂(lè)報(bào)告期內(nèi)的借款成本有所降低,為68.36億元,同比減少了6.8%,年內(nèi)實(shí)際借貸利率由6.56%下降至5.87%。
                
                或許由于盈利能力的下降及持續(xù)的債務(wù)壓力,2021年,雅居樂(lè)也減緩了在土地市場(chǎng)的步伐。報(bào)告顯示,集團(tuán)去年全年新增項(xiàng)目?jī)H有29個(gè),分別位于紹興、宜安、淮安等地,這與2020年的40個(gè)項(xiàng)目相比,直接減少了11個(gè)。
                
                而與之相對(duì)應(yīng)的,2021年雅居樂(lè)拿地的總建筑面積也同比2020年的836萬(wàn)平方米下降了49.3%,僅為424萬(wàn)平方米。其中集團(tuán)應(yīng)占預(yù)計(jì)總建筑面積為281.1萬(wàn)平方米,相關(guān)應(yīng)付土地金額為124.5億元。
                
                這一情況最后也反應(yīng)到銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上。
                
                2021年全年,雅居樂(lè)連同集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為1390.1億元,目標(biāo)完成率為92.7%,并未完成此前定下的1500億元的目標(biāo)。
                
                截至2022年3月31日止三個(gè)月,雅居樂(lè)集團(tuán)連同集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為211.1億元。中指研究院榜單顯示,該公司的銷(xiāo)售額目前排名20。
               
              責(zé)任編輯:江舟舟
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