遠洋地產(chǎn)在龍崗開發(fā)的樓盤對外銷售，有中介表示其總體銷售并不太理想。 香港文匯報記者李昌鴻 攝

“這個冬天不好過”，是當前內(nèi)地許多房地產(chǎn)開發(fā)商共同面臨的困境。今年以來，絕大部分一二線城市房地產(chǎn)市場成交低迷。截至11月底，全國152家房企境內(nèi)債券融資總金額高達6,231億元（人民幣，下同），較去年全年大增91%。在深圳，不少開發(fā)商為了換取現(xiàn)金，推出更多優(yōu)惠，實行“降價走量”促銷。中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在資金壓力巨大的情況下，大量開發(fā)商將優(yōu)勝劣汰，明年許多實力不濟的中小房企將會被整合和并購。
 
過去發(fā)債高峰 現(xiàn)迎還貸高峰
 
宋丁表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)不利形勢非常突出，外部有中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，內(nèi)部因國家對地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，各地市有400多項調(diào)控政策出臺，限購限貸等抑制，國內(nèi)市場出現(xiàn)收縮，內(nèi)外壓力明顯，開發(fā)商面臨二三十年來前所未有的困局。
 
宋丁指出，開發(fā)商的現(xiàn)金來源于自有資金、貸款和預售回款。其中，預售回款面臨政策調(diào)整，如果將預售改為現(xiàn)售，盡管現(xiàn)在沒有正式實施，但其占來源的三分之一規(guī)模。今年形勢不太好，銀行收縮信貸，開發(fā)商靠自有資金是有限的。他們面臨巨大的債務(wù)壓力，過去發(fā)債高峰，現(xiàn)在迎來還貸高峰。
 
本來看重土地儲備的大型開發(fā)商，現(xiàn)在也猶豫不決，一方面擔心囤地后賣不動，另一方面又怕沒有充足土地儲備，往后沒房子可開發(fā)。
 
深圳力推新盤 促銷換取現(xiàn)金
 
此外，現(xiàn)在市場需求受到很大擠壓，限售限價限地，面粉甚至貴過面包，開發(fā)商要按政府備案價出售，市場出現(xiàn)收縮，許多一二線城市成交也低迷。為了積極套現(xiàn)，年底一些開發(fā)商給予更多銷售優(yōu)惠，紛紛降價走量，尤其是有債務(wù)壓力房企會積極銷售。
 
深圳11月新房住宅成交1,985套，環(huán)比上升8.17%，也只是在許多開發(fā)商推出大量新盤和給予多種優(yōu)惠才獲得的小幅增長，與去年同期比較，成交量則下跌逾兩成。
 
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，臨近年底開發(fā)商大力推盤，房價促銷優(yōu)惠花樣百出，目的就是換取現(xiàn)金。
 
她認為，全國樓市整體出現(xiàn)平穩(wěn)下滑的趨勢，隨著租賃市場的長足發(fā)展，房地產(chǎn)市場的長效機制正在慢慢形成。因此預計12月全國商品房的成交量雖仍然出現(xiàn)增長，但增幅將放緩，并延續(xù)至2019年。談到深圳市場表現(xiàn)時，她預計到明年年中才有較為明顯的好轉(zhuǎn)。