遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在龍崗開發(fā)的樓盤對(duì)外銷售，有中介表示其總體銷售并不太理想。 香港文匯報(bào)記者李昌鴻 攝

“這個(gè)冬天不好過(guò)”，是當(dāng)前內(nèi)地許多房地產(chǎn)開發(fā)商共同面臨的困境。今年以來(lái)，絕大部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷。截至11月底，全國(guó)152家房企境內(nèi)債券融資總金額高達(dá)6,231億元（人民幣，下同），較去年全年大增91%。在深圳，不少開發(fā)商為了換取現(xiàn)金，推出更多優(yōu)惠，實(shí)行“降價(jià)走量”促銷。中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在資金壓力巨大的情況下，大量開發(fā)商將優(yōu)勝劣汰，明年許多實(shí)力不濟(jì)的中小房企將會(huì)被整合和并購(gòu)。
 
過(guò)去發(fā)債高峰 現(xiàn)迎還貸高峰
 
宋丁表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)不利形勢(shì)非常突出，外部有中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，內(nèi)部因國(guó)家對(duì)地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，各地市有400多項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)，限購(gòu)限貸等抑制，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)收縮，內(nèi)外壓力明顯，開發(fā)商面臨二三十年來(lái)前所未有的困局。
 
宋丁指出，開發(fā)商的現(xiàn)金來(lái)源于自有資金、貸款和預(yù)售回款。其中，預(yù)售回款面臨政策調(diào)整，如果將預(yù)售改為現(xiàn)售，盡管現(xiàn)在沒(méi)有正式實(shí)施，但其占來(lái)源的三分之一規(guī)模。今年形勢(shì)不太好，銀行收縮信貸，開發(fā)商靠自有資金是有限的。他們面臨巨大的債務(wù)壓力，過(guò)去發(fā)債高峰，現(xiàn)在迎來(lái)還貸高峰。
 
本來(lái)看重土地儲(chǔ)備的大型開發(fā)商，現(xiàn)在也猶豫不決，一方面擔(dān)心囤地后賣不動(dòng)，另一方面又怕沒(méi)有充足土地儲(chǔ)備，往后沒(méi)房子可開發(fā)。
 
深圳力推新盤 促銷換取現(xiàn)金
 
此外，現(xiàn)在市場(chǎng)需求受到很大擠壓，限售限價(jià)限地，面粉甚至貴過(guò)面包，開發(fā)商要按政府備案價(jià)出售，市場(chǎng)出現(xiàn)收縮，許多一二線城市成交也低迷。為了積極套現(xiàn)，年底一些開發(fā)商給予更多銷售優(yōu)惠，紛紛降價(jià)走量，尤其是有債務(wù)壓力房企會(huì)積極銷售。
 
深圳11月新房住宅成交1,985套，環(huán)比上升8.17%，也只是在許多開發(fā)商推出大量新盤和給予多種優(yōu)惠才獲得的小幅增長(zhǎng)，與去年同期比較，成交量則下跌逾兩成。
 
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，臨近年底開發(fā)商大力推盤，房?jī)r(jià)促銷優(yōu)惠花樣百出，目的就是換取現(xiàn)金。
 
她認(rèn)為，全國(guó)樓市整體出現(xiàn)平穩(wěn)下滑的趨勢(shì)，隨著租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)足發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制正在慢慢形成。因此預(yù)計(jì)12月全國(guó)商品房的成交量雖仍然出現(xiàn)增長(zhǎng)，但增幅將放緩，并延續(xù)至2019年。談到深圳市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)，她預(yù)計(jì)到明年年中才有較為明顯的好轉(zhuǎn)。