10個月前的物企上市浪潮中,劉永好打了一場港股IPO閃電戰(zhàn),如今,正好到了收割戰(zhàn)績的時候。
3月21日,新希望服務(wù)(03658.hk)發(fā)布2021年業(yè)績報告,這也是這家公司上市以來發(fā)布的第一份年度成績單。
報告顯示,2021年全年,新希望服務(wù)共實現(xiàn)營業(yè)收入9.25億元,同比增加57.2%;實現(xiàn)毛利3.77億元,同比增加52.3%;剔同權(quán)益股東應(yīng)占溢利為1.66億元,同比增加51.1%;每股盈利0.23元,派末期股息每股0.071元。
對比近期披露業(yè)績的多家物企,劉永好的物業(yè)公司表現(xiàn)并不算差,盈利情況十分良好。只是相比正向增長的收入和利潤,新希望服務(wù)的毛利率在2021年卻呈現(xiàn)出下降的趨勢。
毛利率創(chuàng)四年新低,生活服務(wù)業(yè)務(wù)成增長“新希望”
財報顯示,2018年至2020年,新希望服務(wù)的毛利率分別為42.6%、41.9%、42.1%,而在2021年,這一數(shù)據(jù)卻創(chuàng)下四年來最低值,同比下降1.4個百分比至40.7%。
對于毛利率下滑的原因,新希望服務(wù)管理層表示,這是由于不同收入結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的。
財報顯示,于2021年,新希望服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入為3.17億元,占總收入的34.3%,占比同比增長了2個百分點;非業(yè)主增值服務(wù)收入為2.34億元,占總收入的25.3%,占比同比下降了3.3個百分點;商業(yè)運營服務(wù)的收入為1.2億元,占總收入的13%,占比同比下降了6.2個百分點;生活服務(wù)的收入為2.53億元,占總收入的27.4%,占比同比增長了7.5個百分點。
“非業(yè)主增值服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)等毛利率較高的業(yè)務(wù)板塊的收入,較2020年出現(xiàn)了不同程度的下降,而毛利率相對較低的生活服務(wù)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù),均實現(xiàn)了高速增長。”
對于公司短期內(nèi)的毛利率情況,新希望服務(wù)管理層表示:“預(yù)計整體毛利率水平將維持在40%上下浮動,未來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化將對毛利率有一定挑戰(zhàn)。”
不過該公司管理層同時稱:“對于公司在規(guī)模發(fā)展過程中利潤和規(guī)模的持續(xù)增長,有信心。”
自信是好事,但底氣何來?
值得注意的是,從新希望服務(wù)的財報中可以看到,高毛利率業(yè)務(wù)收入的減少雖然導(dǎo)致了公司整體毛利率水平下降,但如物業(yè)管理服務(wù)等低毛利率業(yè)務(wù)收入的增加,也是公司整體收入上漲的關(guān)鍵因素。
數(shù)據(jù)顯示,在新希望服務(wù)的四大業(yè)務(wù)板塊中,生活服務(wù)是增長速度最快的板塊,年內(nèi)漲幅高達116.2%;其次是物業(yè)管理服務(wù),漲幅為63.2%。
集團管理層在業(yè)績會上表示,于2021年,得益于在管社區(qū)面積增加以及服務(wù)內(nèi)容增加,新希望服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)及社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)的收入大幅提升,最后實現(xiàn)生活服務(wù)業(yè)務(wù)的收入整體上漲。
根據(jù)過往報道,大公房產(chǎn)了解到,生活服務(wù)已被集團計劃為未來在社區(qū)增值業(yè)務(wù)中重要的盈利點,其主要的業(yè)務(wù)線有三條,分別是社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)和線上線下零售及餐飲業(yè)務(wù)。
財報顯示,上述三條細分業(yè)務(wù)線于2021年分別實現(xiàn)了1.6億元、4300萬元、5060萬元的收入,同比漲幅分別達到149.4%、107.6%、56.1%。
而對于生活服務(wù)未來的發(fā)展,新希望服務(wù)管理層透露,目前集團已形成自營團餐團隊,且正服務(wù)于四川省腫瘤醫(yī)院、農(nóng)行等企業(yè),未來計劃逐漸完善線上線下零售及餐飲業(yè)務(wù)的體系,將其打造為促進生活服務(wù)業(yè)務(wù)快速增長的內(nèi)生動力。
“新零售及團餐業(yè)務(wù)將成為這一板塊最有潛力的增長部分。”該公司管理層補充道。
此外,在生活服務(wù)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上,據(jù)悉,新希望服務(wù)已與貝殼達成合作。當(dāng)初前者在港交所上市時,后者曾以基石投資人的身份出現(xiàn)在招股書中,而在貝殼過往的D輪融資上,劉永好的新希望集團也參與其中。
公開資料顯示,今年的2月16日,新希望服務(wù)與貝殼共同打造的合作品牌“新貝”,曾開業(yè)第一家名為“紐扣選鄰”的物業(yè)租售中心門店。不過截止目前,該品牌以及該門店都暫未有任何發(fā)展動態(tài)。
收并購無收獲,第三方外拓速度緩慢
分析物業(yè)公司,自然離不開規(guī)模論,新希望服務(wù)也不例外。
作為2021年第一家奔赴港股的物企,脫胎于新希望地產(chǎn)的新希望服務(wù),和其他有母公司依賴癥的物業(yè)子公司一樣,都急于通過擴張“證明自己”。
過往報道顯示,彼時新希望服務(wù)掛牌上市時,共募得資金凈額7.9億港元。而這些資金的用途,招股書顯示,70%將被用于戰(zhàn)略收購及投資;15%將被用于升級信息系統(tǒng)及設(shè)備;10%將被用于營運資金及一般企業(yè)用途;5%將被用在人才招募及團隊建設(shè)。
七成資金用于收并購,可見其規(guī)模擴張壓力之大。
但從實際情況來看,過去一年,新希望服務(wù)在企業(yè)運營、物業(yè)管理支持系統(tǒng)升級、生活服務(wù)支持系統(tǒng)升級等方面均有著不同程度的投資,唯獨在收并購上沒有絲毫動作。
對于這一點,集團管理層也在業(yè)績會上作出解釋:“公司一直在持續(xù)尋找合適標(biāo)的,很遺憾2021年沒有斬獲。”
不過對于此方面未來的計劃,集團管理層進一步指出,收并購依然是公司持續(xù)擴大規(guī)模的方法,但在另一個層面,公司比較審慎,希望能將第三方市場外拓作為公司規(guī)模發(fā)展最為重要的方式,而收并購作為一個補充手段。
數(shù)據(jù)顯示,截至報告期末,新希望服務(wù)共進軍了全國23個城市,簽約160個項目,擁有合約樓面面積為2638萬平方米,同比增長約72.2%;在管項目數(shù)量為104個,在管樓面面積約為1620萬平方米,同比增長約58.3%。
其中,來自第三方開發(fā)商的在管樓面面積為738.3萬平方米,占總在管樓面面積的45.5%;新希望地產(chǎn)來自母公司的在管樓面面積為856.5萬平方米,同比增長約18.3%,占總在管樓面面積的52.9%。
結(jié)合過往的數(shù)據(jù)來看,事實上,在2019年以前,新希望服務(wù)的在管項目都是完全來源于母公司,直到2020年,集團才自己拓展了兩個來自獨立第三方的項目。
一年內(nèi)第三方在管項目增加了兩倍之多,可以看出新希望服務(wù)在擺脫母公司方面所作出的努力,只不過從實際情況來看,這部分收入的份額占比依然較小,仍不及來自其母公司的在管項目收入的二分之一。
而這也不得不令人疑惑,不打算靠收并購手段,而將擴張希望寄托于第三方資源外拓方面的新希望服務(wù),究竟要用何種方式才能加快獨立之路?
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進指出,新希望服務(wù)未來面臨的挑戰(zhàn)還是在于行業(yè)本身,如果沒有過硬的物業(yè)把控能力,單純擴大規(guī)模,可能也只是提高了運營成本,于效益或效果是并不大的。
不過對于集團收并購計劃,新希望服務(wù)的管理層表示:“在區(qū)域相對比較趨同的項目,或者說對品質(zhì)服務(wù)相對有共識的標(biāo)的,同時在估值方面又相對理性的合作伙伴,新希望服務(wù)非常歡迎,接下來將持續(xù)尊重市場價格倍數(shù),也更加關(guān)注潛在伙伴在管理和運營理念方面的契合度,希望說進一步可以用好募集資金,能夠獲得良好的標(biāo)的。”
對地產(chǎn)公司而言,2022年可以說是不良資產(chǎn)“豐收”大年,有所求的新希望服務(wù)或許會在這一年收獲到自己想要的項目,但是需要注意的是,在努力實現(xiàn)“單飛”之前,其還是要先改善下自己在業(yè)務(wù)上的區(qū)域局限性。
翻閱招股書可以發(fā)現(xiàn),在新希望服務(wù)的在管面積區(qū)域分布上,西南和華東地區(qū)幾乎占據(jù)了集團的半壁江山。從2018年到2020年,新希望服務(wù)在西南區(qū)域的在管面積比例就一直高達67.3%、52.1%及50.7%,來到2021年,這一占比雖有下降,但仍達到49.6%;而華東區(qū)域也一直是集團的業(yè)務(wù)倚重高地,今年的占比更是同比增加了6.8個百分點至35.7%。
對于集團未來是否還會局限于這兩個區(qū)域發(fā)展,新希望服務(wù)管理層在業(yè)績會上表示:“未來除了成渝和華東將持續(xù)保持深耕之外,目前也在看整個大灣區(qū),這也是我們整個華南片區(qū)將重點選擇的區(qū)域。”
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)加速重構(gòu),資源豐厚的粵港澳大灣區(qū)便逐漸成為各路開發(fā)商新的掘金地。只是目前來說,新希望服務(wù)的全國化布局仍未完成,區(qū)域局限性明顯,偏安西南的它,真的能在遙遠的南方分得一杯羹嗎?