10月24日，港交所信息顯示，珠海萬達商管的上市申請材料已失效。10月25日，珠海萬達商管便向港交所更新了IPO申請材料，當日晚間，更新后的招股書申請就已掛網，中信證券、摩根大通和瑞信為聯(lián)席保薦人。

 

　　據了解，這已經是珠海萬達商管第三次提交上市申請。此前的2021年10月21日，萬達商管首度遞交招股書，不過該招股書后于2022年4月21日失效；2022年4月22日，該公司二次遞表，但招股書又在今年10月21日失效。

 

　　根據香港聯(lián)交所的規(guī)定，擬上市公司只要在原申請到期后三個月延續(xù)期內盡快重提申報材料，就不會影響上市進程。但每次從失效到重新遞交，珠海萬達商管都以雷霆之速準備好了上市前的"見面禮"，可見其在港交所主板上市的決心。

 

　　雖然上市之路異常坎坷，但好在王健林向來是個運氣比較好的人。不管是在2017年在那場信貸危機中上演的"絕地求生"，還是在當前行業(yè)情緒低迷的情況下以1050億元身家殺回胡潤全球房地產企業(yè)家榜，王健林總是擅長于"逆境"中創(chuàng)造價值。

 

 

　　作為中國內地最早切入商業(yè)地產的開發(fā)商之一，萬達在經歷多元化的蓬勃發(fā)展和危機四伏后，從2015年起，便全面開啟了商業(yè)地產的輕量化轉型。

 

　　對王健林來說，商業(yè)地產始終是他的主場。他也曾說過："什么都能放棄，就是萬達商業(yè)不能放棄。"

 

　　2021年3月底，萬達輕資產運營平臺落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股，珠海萬達商管就此開啟了新一輪上市沖刺。

 

　　2022年上半年，珠海萬達商管新增8個廣場，且均為獨立第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業(yè)主的項目數(shù)量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，占在管商業(yè)廣場總數(shù)32.9%。

 

　　目前，珠海萬達商管是萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)運營管理的唯一業(yè)務主體，也是中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商管公司。在截至2022年6月30日的196個儲備項目中，公司共有175個項目來自獨立第三方業(yè)主，占比達到89.3%。

 

　　公開資料顯示，截至2021年底，珠海萬達商管已在全國累計開業(yè)418座萬達廣場。

 

　　相較于國內其他商業(yè)運營龍頭企業(yè)，截至2021年底，萬達商管已開業(yè)的購物中心數(shù)量也是華潤的7.6倍，是龍湖的6.8倍。

 

　　根據招股書，截至2022年6月底，珠海萬達商管的總在管面積已由2021年底的5895.5萬平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米，其中來自獨立第三方業(yè)主的項目在管面積已從由2021年底的1644.8萬平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬平方米。

 

　　對于大部分持有商業(yè)地產的房企來說，縱橫商業(yè)領域二十多年的萬達有著十分豐富的運營經驗，商鋪資源也相對更強。新更新的招股書中，珠海萬達商管便稱，公司為業(yè)主提供全流程的商業(yè)運營服務，為商戶帶來大量客流并進行營銷賦能，同時滿足消費者的綜合消費需求。

 

　　在全國多地疫情反復的大環(huán)境下，今年上半年萬達廣場的車流量和客流量依然保持穩(wěn)定的高水平。截至2022年6月30日止12個月，萬達廣場的客流量為43.92億人次、車流量為3.51億車次。

 

　　此外，多年來，萬達廣場的平均出租率也一直處于行業(yè)較高水平。2018年、2019年及2020年，珠海萬達商管在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。2021年這一數(shù)字漲至99.3%，今年上半年也較去年同期提升至98.6%。

 

　　隨著廣場數(shù)量和在管面積的不斷上升，珠海萬達商管的規(guī)?；瘍?yōu)勢也愈加明顯。截至2022年6月30日，公司線下商戶數(shù)量達到90236家，線上商戶數(shù)量為73855。另外合作品牌數(shù)量也持續(xù)上升，達到21628個，其中核心品牌2304個。

 

 

　　對比之前的招股書，此次更新的招股書也新披露了今年上半年珠海萬達商管的業(yè)績情況。

 

　　在不斷上升的規(guī)模和良好的招商能力下，今年上半年珠海萬達商管財務結構持續(xù)得到優(yōu)化。2022年上半年，珠海萬達商管共實現(xiàn)收入134.8億元，較2021年上半年的106.4億元增長26.7%。

 

　　從毛利率來看，公司上半年毛利率達到48.9%，較2021年上半年的42.4%穩(wěn)步提升。凈利率方面，公司也從2021年上半年的6.2%大幅上漲至今年上半年的30%。

 

　　據招股書，營收、凈利雙增的主要原因包括委托管理模式下的商業(yè)管理服務收入同比大增230.7%至29.93億元。珠海萬達商管表示，在此前毛利率的提升的基礎上，公司的各項費用控制的較為出色，體現(xiàn)出整體管理效率的提升。

 

　　樂觀的財務數(shù)據是珠海萬達商管的底氣，同時也是其沖刺IPO的保障。

 

　　2022年上半年，珠海萬達商管的資產、股本收益指標顯著提升，其中ROA由2021年上半年的3.9%增長至2022年上半年的35.9%，ROE則由2021年上半年的45.5%增長至2022年上半年的117.5%。

 

　　此外，珠海萬達商管的資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3，負債壓力進一步減輕。

 

　　盡管受疫情反復影響，但在實體消費持續(xù)低迷的背景下，珠海萬達商管不僅保持著穩(wěn)定的盈利水平，還對資產和負債能力進一步優(yōu)化，為將來的上市構建了一條長期穩(wěn)健的發(fā)展道路。

 

　　2022年上半年，珠海萬達商管取得借款收到的現(xiàn)金為157.3億元，償還債務支付的現(xiàn)金為182.5億元。這也意味著，珠海萬達商管上半年償債凈流出超25億元。此外，公司分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金為39億元。

 

　　珠海萬達商管表示，截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財資金，在手貨幣資金超過158億人民幣，可以應對未來公司業(yè)務拓展的各項業(yè)務需求。

 

　　值得注意的是，為了提升估值，王健林一邊在等待港交所上市審批，一邊還在持續(xù)擴大商業(yè)管理規(guī)模。

 

　　今年上半年，珠海萬達商管先后接手遼寧葫蘆島興隆大家庭商業(yè)集團爛尾的項目、忻州田森匯項目和贛州巨億廣場，還和鑫苑集團、建業(yè)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的運營權。

 

　　下半年，公司又接管了奧克斯地產位于長沙、青島、杭州、成都的5家奧克斯廣場，并與海爾智家達成戰(zhàn)略合作，計劃雙方整合資源優(yōu)勢，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店。輕資產運營方面的優(yōu)勢，令珠海萬達商管在行業(yè)內聚集了不少優(yōu)質資源，也為獲取資本市場的良好反饋做足準備。

 

　　數(shù)據顯示，截至2022年6月底，珠海萬達商管通過合作模式租賃的已開業(yè)項目達到122個。

 

　　此前惠譽分析曾指出，珠海萬達商管依托于大規(guī)模、城市分布廣泛且富有彈性的經營能力為其獨立信用狀況提供支撐，預計到2022年，該公司的租金和管理費收入將在2021年的430億元人民幣基礎上繼續(xù)增長6%。

 

　　隨著輕資產優(yōu)勢不斷釋放，依托持續(xù)上升的規(guī)模效應及不斷優(yōu)化的資產水平，珠海萬達商管后續(xù)的表現(xiàn)也愈發(fā)值得期待。