大公房產(chǎn)訊  近日，仲量聯(lián)行發(fā)布“中國40城辦公樓市場指數(shù)”，涵蓋了辦公樓市場的體量、運營指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)，量化城市高品質(zhì)辦公樓商業(yè)價值，直觀反映了樓宇的經(jīng)營情況（出租率）和市場主體的承付能力（租金）。

 

　　研究顯示，各城市辦公樓市場差距顯著，中資企業(yè)下沉將帶動均衡發(fā)展。仲量聯(lián)行從全國200余座城市中，選取了政治經(jīng)濟綜合影響力排名前40城市進行比較，發(fā)現(xiàn)其辦公樓市場差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先。

 

　　具體看，一線城市在一季度的整體指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，但自3月以來，受疫情擾動及不確定因素影響，整體經(jīng)濟明顯承壓，風(fēng)險擔(dān)憂情緒上升，給市場復(fù)蘇趨勢蒙上陰影。二線城市在疫情以及經(jīng)濟放緩壓力的背景下，同樣表現(xiàn)出較大的市場觀望情緒，修復(fù)周期有所延長。

 

　　租金方面，全國20個重點城市中約有三分之二的城市甲級租金環(huán)比下降。其中，超過半數(shù)的城市處于正負1%的正常波動區(qū)間?？罩寐史矫?，全國20個重點城市中有9個城市的甲級空置率水平仍高于30%，面臨較大去化壓力；7個城市處于20%-30%的可控區(qū)間，以長三角城市為主；另有4個城市（北京、上海、廣州、成都）基本上長期維持在20%以內(nèi)的健康水平。

 

　　在京津冀城市群中，北京的辦公樓租賃市場強勢復(fù)蘇，租金實現(xiàn)三年以來首次上漲，空置率創(chuàng)過去10個季度以來最低水平，但在疫情干擾下市場情緒有所回落；天津及石家莊因新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系得到改善，但整體需求增長動力不足。

 

　　在長三角城市群中，新一輪疫情爆發(fā)前，上海和蘇州仍錄得租金正增長。上海一季度的凈吸納量達到29.5萬平方米，但疫情的爆發(fā)或?qū)⑹苟唐趦?nèi)新增租賃需求轉(zhuǎn)弱。蘇州在新興的數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為其辦公樓市場的穩(wěn)定性提供了有力支撐。

 

　　在大灣區(qū)城市群中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，疊加新冠疫情的短期沖擊，導(dǎo)致廣州和深圳一季度甲級辦公樓租賃需求疲軟；得益于深圳政府對疫情防控得當(dāng)，租賃問詢、交易活動自三月底逐步恢復(fù)正常。

 

　　在成渝城市群中，市場均面臨需求端吃緊的短期挑戰(zhàn)。受經(jīng)濟基本面影響，消費互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)需求均出現(xiàn)回落，增量需求總體較往年同期出現(xiàn)回落。金融、專業(yè)服務(wù)以及先進制造構(gòu)筑成渝雙城當(dāng)期辦公需求的主要增長動能。伴隨增量需求放緩及集中供應(yīng)到來，成都市場租金或?qū)⒃俅蜗抡{(diào)。重慶市場同樣面臨挑戰(zhàn)，但核心CBD的新增供應(yīng)放量有限，業(yè)主方的議價能力有望回升。

 

　　在長江中游城市群中，除武漢受供應(yīng)壓力的影響租金小幅下降以外，長沙和南昌的平均租金已開始緩慢回調(diào)，整體市場表現(xiàn)穩(wěn)中有進。