2021年，是中駿集團(tuán)提出“一體兩翼”戰(zhàn)略的第五年。以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，以FUNWORLD購(gòu)物中心和FUNLIVE方隅公寓為兩翼的發(fā)展模式，讓中駿在房地產(chǎn)行業(yè)變量周期之下實(shí)現(xiàn)變道超車，也為其筑造了穩(wěn)健增長(zhǎng)的“護(hù)城河”。

 

　　2021年也是中駿兩翼漸豐的一年。就在去年7月，中駿商管頂著“智慧商管第一股”的頭銜登陸港股，開(kāi)啟資本市場(chǎng)新篇章。

 

　　3月30日，中駿商管披露了第一份“年度成績(jī)單”，以一匹“黑馬”的姿態(tài)沖進(jìn)大家的視野。

 

 

　　這份“成績(jī)單”向行業(yè)釋放了哪些重要信息？大公房產(chǎn)深入觀察。

 

 

　　作為行業(yè)內(nèi)少數(shù)的以"商業(yè)+住宅"雙輪驅(qū)動(dòng)的物企，中駿商管的業(yè)態(tài)可分為住宅和商業(yè)兩大板塊。并于2021年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的全面增長(zhǎng)，其中營(yíng)收、毛利、凈利等多項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

 

　　報(bào)告顯示，中駿商管2021年實(shí)現(xiàn)收入12.3億元，同比增長(zhǎng)53%；毛利5.8億元，同比增長(zhǎng)63%；應(yīng)占核心溢利3.0億元，同比增長(zhǎng)84%，上市后首次派息每股5港分。

 

　　從收入結(jié)構(gòu)看，2021年中駿商管收入由商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)兩部分組成。其中，住宅物管業(yè)務(wù)收入6.7億元，同比增長(zhǎng)54%；毛利達(dá)2.6億元，同比增長(zhǎng)88%；商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入5.6億元，同比大幅提升51%；毛利達(dá)3.2億元，同比提升47%。

 

　　在2021年特殊的市場(chǎng)環(huán)境下，中駿商管仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)及盈利能力，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利的雙增長(zhǎng)，體現(xiàn)出自身穿越周期的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。

 

　　在商業(yè)物管及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，中駿商管也表現(xiàn)出全面增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年商業(yè)物管的簽約項(xiàng)目42個(gè)，簽約面積達(dá)560萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目16個(gè)，在管面積達(dá)160萬(wàn)平方米，鎖定約3.6倍的增長(zhǎng)。

 

　　住宅物管業(yè)務(wù)簽約項(xiàng)目213個(gè)，簽約面積達(dá)4050萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目128個(gè)，在管面積達(dá)2080萬(wàn)平方米鎖定1.9倍的增長(zhǎng)。

 

　　不僅簽約面積及在管面積雙雙大幅增長(zhǎng)，綜合對(duì)比其他已上市的物企，中駿商管在現(xiàn)有的在管規(guī)模下，盈利能力十分突出。尤其是毛利率增速達(dá)到了63%，應(yīng)占核心溢利增速達(dá)到了84%，在同業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

 

　　此外，目前中駿商管的住宅增值服務(wù)已形成公共區(qū)域管理、廣告位管理、停車場(chǎng)管理、美居服務(wù)、家政及清潔、二手房交易、案場(chǎng)管理、交付前檢驗(yàn)、停車場(chǎng)銷售9大板塊。

 

　　在多項(xiàng)實(shí)用增值服務(wù)的加持下，中駿商管住宅物管業(yè)務(wù)的盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)，2021年其平均物業(yè)管理費(fèi)已由2020年末的2.4元升至2.6元。

 

　　值得注意的是，中駿商管具備財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)良特質(zhì)，這在房地產(chǎn)下行周期之下尤為珍貴。2021年公司流動(dòng)負(fù)債約為6.08億元，非流動(dòng)負(fù)債約為844萬(wàn)元，合約負(fù)債約為1.92億元，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為28.996億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到了475.4%。

 

 

　　購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓“兩翼”發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已成為集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。

 

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，F(xiàn)UNWORLD中駿世界城是中駿商業(yè)快速發(fā)展的核心業(yè)務(wù)版塊，拓寬數(shù)智互動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)景，助推零售、餐飲、娛樂(lè)、社交、文化等多元化綜合型的“生活體驗(yàn)中心”不斷升級(jí)。

 

　　作為以商管為特色的物企之一，中駿商管在商業(yè)拓展方面取得了較高的增長(zhǎng)速度。不僅如此，中駿商管在商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入增速達(dá)51%，同類型企業(yè)，例如華潤(rùn)萬(wàn)象生活這項(xiàng)數(shù)據(jù)為23.2%，星盛商業(yè)為29.5%。

 

　　在商業(yè)方面，2021年中駿商管在全國(guó)各地布局32座中駿世界城，截至目前，已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項(xiàng)目。
 

　　2021年12月，中駿商管在全國(guó)集中開(kāi)業(yè)了4座中駿世界城——泰州中駿世界城、河源中駿世界城、平頂山中駿世界城以及張家港中駿世界城，并取得了近100%滿鋪開(kāi)業(yè)的優(yōu)異表現(xiàn)。

 

　　而中駿商管也沒(méi)有一味地追求商業(yè)項(xiàng)目布局和開(kāi)業(yè)速度，做到了質(zhì)量與速度并舉。去年12月集中開(kāi)業(yè)的四座世界城項(xiàng)目，彼此間也并沒(méi)有因資源競(jìng)爭(zhēng)而影響開(kāi)業(yè)效果。例如，平頂山中駿世界城開(kāi)業(yè)當(dāng)天客流量突破三十萬(wàn)人次；而泰州中駿世界城在開(kāi)業(yè)當(dāng)天突破一千五百萬(wàn)元的銷售額，以上的開(kāi)業(yè)成績(jī)高于去年同期開(kāi)業(yè)的兩座中駿世界城。

 

　　中駿商管優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理能力，也得到了商戶的高度認(rèn)可。2021年中駿商管旗下在管世界城管理費(fèi)平均收繳率高達(dá)98.8%，平均出租率為95%。

 

　　中駿商管堅(jiān)持“全國(guó)連鎖、區(qū)域深耕、核心輻射、重點(diǎn)布局”戰(zhàn)略發(fā)展策略。數(shù)據(jù)顯示，截止2021年12月31日，中駿商管已在全國(guó)布局60個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)255個(gè)管理項(xiàng)目。

 

 

　　其業(yè)務(wù)布局也覆蓋了長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)等五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)，在發(fā)展過(guò)程中，中駿商管根據(jù)不同的城市等級(jí)、消費(fèi)潛力、目標(biāo)客群等“量身定制”，通過(guò)精細(xì)經(jīng)營(yíng)，建立自身的獨(dú)特定位標(biāo)簽。

 

　　同時(shí)，中駿商管每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都不做簡(jiǎn)單的復(fù)制，而是通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厝宋囊约吧虡I(yè)的獨(dú)到解讀，中駿商管迎合了城市的發(fā)展脈絡(luò)與居民的消費(fèi)習(xí)慣，驅(qū)動(dòng)城市消費(fèi)升級(jí)。

 

 

　　近年來(lái)，隨著購(gòu)物中心同質(zhì)化加劇和互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊，購(gòu)物中心傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式面臨壓力，考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)商的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，利用大數(shù)據(jù)和科技手段提升運(yùn)營(yíng)效率、改善客流、提高運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)估值成為商業(yè)地產(chǎn)商的共同選擇。

 

　　作為港股“智慧商管第一股”，中駿商管自帶“智慧”屬性。

 

　　2019年，中駿商業(yè)板塊升級(jí)，確定“購(gòu)物中心百貨化經(jīng)營(yíng)及數(shù)字化運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)方針，及都市流行、品質(zhì)生活及都市奧萊三條產(chǎn)品線。

 

　　2020年底，中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽(yáng)曾指出，中駿商管將通過(guò)購(gòu)物中心百貨化經(jīng)營(yíng)及數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，兌現(xiàn)并持續(xù)提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。在黃朝陽(yáng)的規(guī)劃中，未來(lái)中駿將繼續(xù)投入大量的資源在信息化的建設(shè)上。“利用數(shù)字化的一些工具，賦能我們的商戶和我們的團(tuán)隊(duì)，精準(zhǔn)地去找到我們的顧客想要的東西。”

 

　　中駿商管執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席黃倫也曾提到：“隨著開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的越來(lái)越多，團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是數(shù)字化科技賦能方面，未來(lái)的規(guī)模甚至還會(huì)再加速。”

 

　　具體來(lái)看，中駿商管的“智慧化”戰(zhàn)略也并非虛無(wú)縹緲。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和IoT技術(shù)，中駿商管建立了智能停車場(chǎng)、智能Wi-Fi、智能客戶人流管理及智能視覺(jué)引導(dǎo)等智慧系統(tǒng)。

 

　　大數(shù)據(jù)中臺(tái)和CR會(huì)員營(yíng)銷系統(tǒng)也是一大亮點(diǎn)。DMP大數(shù)據(jù)中臺(tái)基本上整合商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù),例如商業(yè)交易數(shù)據(jù)、訪客和車輛交通數(shù)據(jù)及會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)。通過(guò)數(shù)據(jù)清理數(shù)據(jù)建模及計(jì)算進(jìn)行分析,以指引業(yè)務(wù)并協(xié)助管理層及雇員做出更明智的決策。

 

　　中駿商管還針對(duì)在管零售商業(yè)物業(yè)訪客的CRM會(huì)員營(yíng)銷系統(tǒng)涵蓋會(huì)員提升及注冊(cè)會(huì)員級(jí)別、會(huì)員特權(quán)及會(huì)員計(jì)劃的其他方面、并增強(qiáng)運(yùn)作會(huì)員系統(tǒng)、提升及維護(hù)會(huì)員的忠誠(chéng)度以及進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷的能力。

 

　　可以看到，中駿商管已將智能化元素滲透到每一個(gè)購(gòu)物中心里，不僅極大提升了合作商戶和消費(fèi)者的體驗(yàn)，還能起到明顯的降本增效的作用。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)是一門長(zhǎng)期的生意，中駿商管也一直遵循“長(zhǎng)期主義”，正在憑借智慧科技等差異化優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展鋪就堅(jiān)實(shí)道路，并持續(xù)助力城市高質(zhì)量發(fā)展。

 

　　同時(shí)，中駿商管也將繼續(xù)借助資本力量，繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及投入，不斷研發(fā)專業(yè)的科技手段使多元服務(wù)增值。