世界旅游組織的數(shù)據(jù)顯示,2020年全球國際游客較2019年減少10億人次,下降74%,旅游收入減少1.3萬億美元,直接影響工作崗位1億至1.2億個。這是自1950年以來,世界旅游業(yè)經(jīng)歷的最嚴(yán)重的一次危機(jī)。
剛剛過去的2021年,在疫情常態(tài)化影響之下,國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的日子依然不好過。比如近期,曾經(jīng)紅極一時的拈花灣,就陷入了二度賣身的困境之中。
過去,在特色小鎮(zhèn)大政策背景之下,各色文旅小鎮(zhèn)如雨后春筍般出現(xiàn)在大眾視野里,但當(dāng)潮水退去,有些文旅項目活下來了,有些卻在默默消失,而大多數(shù)的特色小鎮(zhèn)也在面臨轉(zhuǎn)型的困境。
凈虧損1個億,拈花灣面臨資本困局
公開資料顯示,禪意小鎮(zhèn)·拈花灣是靈山集團(tuán)投資歷時五年打造出的一個重點文旅項目,位于無錫市濱湖區(qū)馬山國家風(fēng)景區(qū),運營主體為無錫拈花灣文化投資發(fā)展有限公司(下稱"無錫拈花灣文投),項目總建設(shè)用地約80公頃,于2015年11月14日開業(yè)。
企查查顯示,拈花灣文投的三大股東分別為無錫靈山文旅、無錫靈山景區(qū)管理中心、無錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán),持股比例分別為59.34%、20.74%、19.92%。而無錫靈山文旅控股的兩大股東又是無錫市靈山景區(qū)管理中心和無錫市國資委,持股比例分別為51%、48.18%,其中無錫市國資委還通過無錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司間接持股0.82%。可以想見,拈花灣這一項目在無錫靈山文旅中的重要地位。
自誕生以來,拈花灣小鎮(zhèn)就因為其"禪文化"和沉浸式體驗多次被評價為 "文旅小鎮(zhèn)典范"、無錫"城市客廳"、"文化名片",是從前大熱的網(wǎng)紅小鎮(zhèn),甚至還有人稱:"如果你想看唐朝長什么樣,來拈花灣就可以......"
諸多溢美之詞背后,都代表了拈花灣的繁極一時。
只是人有高山低谷,做產(chǎn)業(yè)也不會一直通達(dá)順利,曾經(jīng)號稱中國"小京都"的拈花灣,最后還是在2021年迎來兩次"賣身"的消息。
無錫產(chǎn)權(quán)交易所成交信息顯示,2021年6月和10月,無錫拈花灣文投曾兩次掛牌換讓公司股權(quán),一次是19.92%,另一次是10%。
成交公告顯示,第一次的19.92%股權(quán)已在2021年7月份由無錫國發(fā)開元股權(quán)投資中心(有限合伙)以5.13億元的價格競得。而第二次轉(zhuǎn)讓的10%股權(quán),也于近日顯示轉(zhuǎn)讓成功,成交金額為2.58億元。
上帝正在擲骰子,誰也不知道下一次賣身會何時到來。
不過值得注意的是,在這兩次股權(quán)變賣賣身背后,我們似乎窺見了拈花灣的資本困局。
掛牌文件里的數(shù)據(jù)顯示,在2020年末,無錫拈花灣文投實現(xiàn)收入8.58億元,凈利潤8140萬元。
而到了2021年3月底,公司收入就大幅下滑,凈利潤也由正轉(zhuǎn)負(fù)出現(xiàn)虧損。收入1.18億元,凈虧損5515萬元。與此同時,此時的拈花灣文投,還有有短期借款2.3億元,長期借款13.87億元,其中一年內(nèi)到期非流動負(fù)債13.76億元。
最新數(shù)據(jù)顯示,截至2021年9月30日,無錫拈花灣文投共實現(xiàn)營業(yè)收入約5.21億元,凈虧損已經(jīng)擴(kuò)大至1.09億元。目前,其資產(chǎn)總額為39.14億元,賬面評估凈資產(chǎn)為19.59億元,賬面評估總負(fù)債20.28億元。
與此同時,大公房產(chǎn)還注意到,此前6月份的掛牌文件顯示,無錫拈花灣文投有2處不動產(chǎn)被作為長期借款的抵押物,而10月份的標(biāo)的顯示,抵押的不動產(chǎn)已增加到了6處。
賣的賣抵的抵,曾經(jīng)的文旅項目"標(biāo)桿",何至于走到今天這種負(fù)債累累的局面?
此前,拈花灣文投相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對虧損作出回應(yīng):"一季度的虧損主要是由于疫情造成的,目前的暑期旅游也受挫, 尤其是商旅會議項目,多數(shù)都選擇了退單,基本都處于歸零狀態(tài)。"
縱觀目前國內(nèi)的旅游業(yè),疫情的確給許多文旅地產(chǎn)項目帶來了生存危機(jī),不過,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對大公房產(chǎn)表示:"拈花灣所謂的成功其實都是表象,最多是設(shè)計與建造上的成功。在財務(wù)和投資回報上,拈花灣從來都是失敗的。"
柏文喜認(rèn)為,目前拈花灣面臨的最大困境是資產(chǎn)太重和負(fù)債過重,導(dǎo)致其運營壓力極大。
大公房產(chǎn)了解到,文旅小鎮(zhèn)的盈利模式一般都是先引入打造優(yōu)質(zhì)頂尖的文旅商業(yè)資源,以此提升土地價值、物業(yè)價值,然后依托房地產(chǎn)物業(yè)銷售收入來填補前期投資資金,同時維持著前期旅游項目的運營,后期則通過門票收入以及二消收入來推動景區(qū)的良性運營。拈花灣小鎮(zhèn)就是這樣模式的一個典型。
翻閱從前的資料,我們發(fā)現(xiàn)拈花灣的打造曾耗資48.74億元。開業(yè)后的兩年,拈花灣曾靠房產(chǎn)銷售回款約5個億,略微緩解了一下當(dāng)時的現(xiàn)金流壓力。不過明眼人都看得出,這對該項目前期的投入來說依然是杯水車薪。
與此同時,回看拈花灣2018年到2021年的酒店經(jīng)營情況,也是增長乏力。
以小鎮(zhèn)里的"禪修精舍"為例,2018年到2020年,其營業(yè)收入分別為1000.15萬元、784.33萬元、541.17萬元,呈現(xiàn)逐年下降的趨勢,2021年一季度,營業(yè)收入更是剛剛百萬出頭,幾乎是毫無助力的狀態(tài)。另一邊的"靈山君來波羅蜜多酒店和拈花客棧",上述年份間,入住率更是逐年下降,分別為56.25%、55.53%、42.56%、34.7%。
所以拋卻疫情的影響,實際上,拈花灣的盈利情況也是一年不如一年的。
對于從前的拈花灣來說,它的商業(yè)模式一大優(yōu)勢就在于接住了周邊濃厚的文化氛圍和項目腹地數(shù)量與規(guī)模巨大的潛在客源。"不過現(xiàn)在不行了,這種模式存在硬傷,在新鮮感過后和疫情的雙重壓力之下出現(xiàn)目前的困境是必然。"柏文喜表示。
對于如何才能改變項目現(xiàn)狀,柏文喜認(rèn)為,按目前的行業(yè)背景來看,拈花灣文旅可能需要做債務(wù)重整與商業(yè)模式的重新梳理才能突破自身目前的困境。
行業(yè)寒冬下,文旅地產(chǎn)行業(yè)如何破局?
疫情給文旅產(chǎn)業(yè)帶來的影響是長期而深遠(yuǎn)的,當(dāng)前行業(yè)危機(jī)仍未過去。
從世界旅游組織的數(shù)據(jù)來看,2021年1月至5月,國際游客較2019年同期減少4.6億人次,下降85%。外有疫情,內(nèi)有模式受限,對于文旅地產(chǎn)商來說,如不尋求改變,則只能被歷史的洪流淹沒。
一位知名投資人對大公房產(chǎn)表示,文旅地產(chǎn)投資資產(chǎn)重、周期長,在當(dāng)今全球文化交融發(fā)展的大背景下,以短中長期負(fù)債資金來支撐缺乏IP的文旅地產(chǎn)運營,是非常艱難的。
他補充道,以拈花灣為例,剛開業(yè)時因為項目的新鮮感十足,加上有著散售型地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流支持,就尚有余力維持。但在后續(xù)的發(fā)展過程中,由于運營收入上不去,加上新鮮感過去了游客復(fù)去率上不去,再加上疫情的影響,出現(xiàn)難以維系的結(jié)果也是必然。
高舉高打的重資產(chǎn)模式,終究是企業(yè)"生命不能承受之重",綜合實力如萬達(dá)這樣的企業(yè),在彼時現(xiàn)金流斷裂時,也不得不選擇割愛文旅城。
"地產(chǎn)開發(fā)商和運營商負(fù)債高是一個共同的特點,目前國內(nèi)缺乏長期穩(wěn)定的股權(quán)資金,這也是一種無奈,而文化旅游地產(chǎn)的長周期開發(fā)和運營特點,讓情況更糟糕。"上述投資人表示。
事實上,縱觀國內(nèi)文旅地產(chǎn)項目,尤其是文旅小鎮(zhèn),也不止拈花灣一個項目面臨著困境。去年年初,中青旅以2020年"血虧"2.32億元的年報成績,就暴露了其名下的古北水鎮(zhèn)在抗風(fēng)險能力上的尷尬處境。
某知名投資人表示,拋開疫情這個不可抗力的因素之外,這些旅游地產(chǎn)項目能否產(chǎn)生復(fù)合吸引力,以及產(chǎn)生長期的運營收入就對項目未來的發(fā)展很重要了。如果擴(kuò)張?zhí)欤菀鬃浇笠娭狻?/div>
從前,文旅地產(chǎn)是一個大風(fēng)口,不少嗅覺敏銳的開發(fā)商早早就開始布局文旅板塊,其中不乏一些亮眼的項目。但另一方面,"難在產(chǎn)業(yè)上、苦在特色上、倒在房子上、差在文化上、死在市場上"依然是文旅地產(chǎn)發(fā)展的最大難題。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢,加之我國目前老人口老齡化的發(fā)展速度,不管是被動還是主動,大多數(shù)房企都已走上轉(zhuǎn)型之路。有數(shù)據(jù)顯示,目前TOP100房企中,經(jīng)營純住宅項目的公司占比已不到3%,康養(yǎng)、文旅等領(lǐng)域,成了他們涉足最多的幾條賽道。
不過目前來看,要想做好文旅項目,還是要在三個方面做好積累:一是資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;二是IP和內(nèi)容的培育;三是去化和持有的平衡。
以拈花灣為例,對于這個項目來說,當(dāng)前最主要的就是要盡快解決資金結(jié)構(gòu),引入長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略股權(quán)投資合伙人,否則接下來債務(wù)到期,現(xiàn)金流情況只能繼續(xù)弱化。長期來說,則要考慮如何解決項目IP和運營的長期優(yōu)勢問題。
IP向來是我國文旅項目創(chuàng)新發(fā)展的一個難點,它代表著個性和生命力。如果只是簡單的空間堆砌,是無法獲得游客的長期價值認(rèn)同,也就難以擁有穩(wěn)定的運營效果。
但是當(dāng)前,我國本土IP打造依然處于一個起步階段,所以盡管不少文旅項目已開始意識到IP開發(fā)的重要性,但缺乏深層次的積累,依然讓運營商面臨著內(nèi)部和外部的雙重困境。
那么,房企做文旅地產(chǎn)未來還會明朗嗎?
面對大公房產(chǎn)的問題,柏文喜認(rèn)為,當(dāng)然有未來,除了以文旅項目作為拿地的IP、并實現(xiàn)文旅與房地產(chǎn)的互補之外,還可以通過提升運營和優(yōu)化文旅項目的商業(yè)模式,來實現(xiàn)生存和盈利。另外,文旅也是房企在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)壓力之下實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。
"文旅地產(chǎn)風(fēng)口仍在,就看企業(yè)能不能把握機(jī)會了。"柏文喜表示。
責(zé)任編輯:江舟舟
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