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              鑫苑商業(yè)總裁王亞平:商業(yè)地產(chǎn)人要擁抱新概念

              2022-01-06 19:10:39大公房產(chǎn)
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                1月6日,由大公網(wǎng)指導、大公房產(chǎn)主辦,中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院、北京商業(yè)經(jīng)濟學會、以及北京國際商貿(mào)中心研究基地等單位共同協(xié)辦的2021中國不動產(chǎn)風向大會——暨“回歸初心”商業(yè)地產(chǎn)平行論壇線上啟幕。
               
                本期論壇上,行業(yè)內(nèi)知名專家、投資人;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)嘉賓代表齊聚,凝聚多方共識,解析行業(yè)復蘇破局之道。
               
                作為本期論壇嘉賓代表之一,鑫苑商業(yè)總裁王亞平在商業(yè)地產(chǎn)領域深耕十余年,也歷經(jīng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的滄桑變革。本期論壇,這位商業(yè)實戰(zhàn)家分享了他的商業(yè)方法論和對行業(yè)周期變化的思考、以及對“初心“的理解。
               
              鑫苑商業(yè)總裁 王亞平

                危機與轉機
               
                在王亞平看來,當前是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展三十多年來非常嚴峻的一個階段,行業(yè)從業(yè)者也深深感受到了危機的存在。
               
                那么“危”都體現(xiàn)在哪些方面?
               
                王亞平認為,危機的產(chǎn)生是房地產(chǎn)行業(yè)的屬性決定的。因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個金融屬性很強的行業(yè),當金融屬性受到系統(tǒng)性擠兌的時候,就會產(chǎn)生各種危機。而商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)行業(yè)的一個子行業(yè),必然也會受到一些影響。
               
                而當資金流動性不佳、不充足的情況下,處置旗下的資產(chǎn)已經(jīng)成為各大房企緩解危機的主流方式,但在這個過程中,房企的商業(yè)地產(chǎn)項目到底能給社會帶來多大作用,能不能將價值真正的挖掘出來,就是房企在當前行業(yè)周期下一個新的的機會點。
               
                王亞平眼中的另一個行業(yè)機會點,就是國家正在大力支持“城市更新”領域。但城市更新不能單純復制已有的項目,而是需要拿出個性化解決方案,也需要量體裁衣。
               
                商業(yè)地產(chǎn)是服務于消費領域的空間載體,王亞平認為,應該關注未來城市的迭代更新,并關注一些新概念,比如“新消費”、“物聯(lián)網(wǎng)”以及目前比較熱門的“元宇宙”等領域,從有限的空間和無限的空間,以及新技術的結合上發(fā)力。
               
                商業(yè)地產(chǎn)的資本邏輯
               
                目前,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已是一片紅海,對于戰(zhàn)略布局以及運營能力有著極高要求。大量企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn),在商業(yè)存量過剩的大背景下,商業(yè)地產(chǎn)市場從開發(fā)時代進入運營和資管時代。
               
                那么如何才能用運營手段提升資產(chǎn)價值?“其實是需要解決兩個邏輯”,王亞平認為。
               
                首先是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營本身的邏輯。事實上,目前大部分商業(yè)資產(chǎn)都運營得不好,無法走上坪效提升、空間有效利用的更新之路,提升資產(chǎn)價值、做資產(chǎn)證券化也就無從談起。
               
                王亞平分享了一個行業(yè)數(shù)據(jù)——目前在商業(yè)地產(chǎn)領域,超過十萬方的購物中心最終能夠?qū)崿F(xiàn)開業(yè)的大概在50%左右,絕大多數(shù)的項目實際上都還是在建或者在規(guī)劃的過程,而開業(yè)的項目,又有很多低銷的資產(chǎn)。而真正能做到像萬達和龍湖這樣頭部企業(yè)的坪效的,占比大概不到20%。
               
                這就意味著,要提升資產(chǎn)價值,首先是要解決好運營邏輯,這也是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個關鍵點。
               
                第二個關鍵點,就是當無風險利率下行各項機制健全后,運營能力突出、資產(chǎn)回報率有保障的存量商業(yè),可以做成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
               
                王亞平補充道,商業(yè)地產(chǎn)實際上是一個非常重資產(chǎn)的行業(yè),動輒幾億、十幾億的項目,讓一個房企單獨持有不是未來發(fā)展的方向。目前國家也推出很多政策,REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將進一步成熟完善,在未來,這些金融工具大眾也可以進行投資,這會變成一個很活躍且規(guī)模龐大的交易市場。
               
                如何理解“新周期”
               
                實際上,一個經(jīng)濟周期是來自于大家對于經(jīng)濟前景預期的改變,但對于商業(yè)地產(chǎn)而言,現(xiàn)實中的運營手段并沒有發(fā)生大的變化。
               
                從前,地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被玩成了偏金融的行業(yè),卻忘了這個行業(yè)最終的目標,實際上是要蓋好房子,是為真正想要買房的人建設好屋子。
               
                當王亞平談到本期的論壇主題時感言,如果說地產(chǎn)行業(yè)回歸初心是應該把房子建好,那么商業(yè)地產(chǎn)的回歸初心就是要把空間經(jīng)營好,在業(yè)務場景里解決應該解決的問題,這也是和其他行業(yè)有區(qū)別的地方。
               
                在王亞平看來,商業(yè)地產(chǎn)要“回歸初心”,首先要思考的問題就是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的是一個空間,要如何運用空間去為顧客提供一些相對不錯的服務或商品。如果只是把商業(yè)地產(chǎn)當作一個資產(chǎn),就會把包袱越背越重。
               
                同時,王亞平建議,要做精細化的創(chuàng)新運營讓商業(yè)空間實現(xiàn)價值,除了開發(fā)一些新業(yè)態(tài),還可以結合新概念、虛擬技術,讓商業(yè)空間變得更科技、更未來。
               
                一個好的購物中心,商品和業(yè)態(tài)場景是不斷變化的。“把商業(yè)地產(chǎn)的空間做好,就是回歸初心。”王亞平表示。
              責任編輯:李琪
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