方案顯示，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款（使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款）。

 

　　據(jù)了解，在二手房交易中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在“賣(mài)方未還清貸款、抵押尚未解除，買(mǎi)方也需要使用貸款購(gòu)房”的情況下選擇“帶押過(guò)戶(hù)”模式，則需要辦理“順位抵押”或“雙預(yù)告登記”。其中“順位抵押”辦理流程為，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，將買(mǎi)方的購(gòu)房款（包括首付款和銀行貸款）交由雙方選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（如銀行、公證機(jī)構(gòu)）進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款。在貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)賣(mài)雙方向貸款銀行線(xiàn)上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。

 

　　買(mǎi)方貸款銀行根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶(hù)中的購(gòu)房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣(mài)方貸款銀行結(jié)清貸款后，線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請(qǐng)，買(mǎi)方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶(hù)余額劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方。

 

　　方案指出，在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，交易房產(chǎn)需滿(mǎn)足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設(shè)立其他抵押的條件。

 

　　此外方案明確，在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”積累經(jīng)驗(yàn)。

 

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次深圳發(fā)布的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式具有很好的導(dǎo)向性，這算是2023年開(kāi)年一個(gè)很重要的金融創(chuàng)新，對(duì)一線(xiàn)城市政策創(chuàng)新有啟發(fā)作用，對(duì)全國(guó)其他城市也有積極借鑒意義，也對(duì)二手房交易背后的一些風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)了積極作用。

 

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“去年以來(lái)，深圳的二手房交易量一直在低位徘徊。要想穩(wěn)樓市，就必須先將二手房市場(chǎng)穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。目前國(guó)家對(duì)于住房改善、換房需求扶持力度較大，在此種背景下，深圳這次政策的出臺(tái)就十分及時(shí)。”

 

　　李宇嘉稱(chēng)：“‘轉(zhuǎn)按揭’最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易‘公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)’的三方協(xié)議，這就等同于將賣(mài)方借款或買(mǎi)方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶(hù)、買(mǎi)方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來(lái)。有了公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，能消除各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，比如賣(mài)方拿不到款但過(guò)了戶(hù)、買(mǎi)房給了錢(qián)但收不了房、銀行擔(dān)心交易過(guò)戶(hù)了但原債權(quán)得不到保障等。”

 

　　大公房產(chǎn)了解到，自2022年8月份以來(lái)，已經(jīng)超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線(xiàn)城市。不過(guò)值得注意的是，各個(gè)城市的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式實(shí)施效果也不盡相同。

 

　　李宇嘉指出，其一主要是不同銀行的貸款評(píng)估模式不一樣，對(duì)同一套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有差距；其二，房貸也是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體，如果買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行，先提前還貸贖樓，再到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。

 

　　他認(rèn)為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評(píng)估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟，完全可以一步跨到不同銀行“帶押過(guò)戶(hù)”。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤(pán)活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，促進(jìn)連環(huán)單交易，也能帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。