大公房產(chǎn)訊 3月23日上午，旭輝永升服務(wù)舉行2021年線上業(yè)績會(huì)。就房企如何度過本輪地產(chǎn)“寒冬”，旭輝永升服務(wù)董事長林中表示：“身強(qiáng)力壯很重要。比如企業(yè)本身的經(jīng)營體制、企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)過往的經(jīng)營質(zhì)量等，這些都需要靠長期的堅(jiān)持、長期的積累。”

　　過去一段時(shí)間，旭輝深陷表外負(fù)債困局，而瑞銀的一份下調(diào)其評級的報(bào)告，更是造成公司股價(jià)大跌。

　　3月14日，瑞銀發(fā)表評級報(bào)告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調(diào)整至“中性”，并在報(bào)告中指出，旭輝的400多個(gè)項(xiàng)目中，有80%不是其全資子公司（未售出總建筑面積），約35-45%的項(xiàng)目沒有并表。

　　瑞銀認(rèn)為，在旭輝控股合作的民營房企中，“高危”房企持股比例達(dá)到5%。其預(yù)期，如果合作方違約，那么項(xiàng)目公司將遇到抽貸和銷售難的問題，旭輝也會(huì)受到波及，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，除了會(huì)有合作方“爆雷”帶來的風(fēng)險(xiǎn)，瑞銀還提到，旭輝可能有630-880億的表外債務(wù)。報(bào)告中，瑞銀指出，雖然年初至今旭輝的股價(jià)表現(xiàn)明顯優(yōu)于非國企同行，表明市場對旭輝的財(cái)務(wù)狀況仍有信心，但這只是市場對旭輝表外項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平缺乏明確認(rèn)識(shí)。

　　該份評級報(bào)告發(fā)出后，資本市場上，旭輝控股的股價(jià)下挫明顯，3月14日和15日兩個(gè)交易日，已累計(jì)跌去43.3%。

　　針對瑞銀的此番分析，旭輝控股集團(tuán)于3月16日晚間發(fā)布了澄清公告，駁斥關(guān)于公司“不公平負(fù)面陳述、欠缺嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u論、嚴(yán)重失實(shí)數(shù)據(jù)”等相關(guān)信息，強(qiáng)調(diào)公司經(jīng)營情況良好、現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，并將公司股份以及境內(nèi)境外債務(wù)證券成交價(jià)格的波動(dòng)歸因于分析報(bào)告等相關(guān)負(fù)面評論。

　　此外關(guān)于瑞銀指出的表外負(fù)債問題，旭輝亦在公告中稱，公司在手項(xiàng)目的并表比例實(shí)際約56%。對于合作項(xiàng)目，旭輝只需要承擔(dān)對應(yīng)自身股比的負(fù)債，而非所有負(fù)債，600-900億負(fù)債是基于所有項(xiàng)目負(fù)債推導(dǎo)得出，與現(xiàn)實(shí)情況不符。并且旭輝表示，公司非并表項(xiàng)目權(quán)益后負(fù)債為251.3億，無超股比擔(dān)保。

　　在旭輝永升服務(wù)3月22日的業(yè)績會(huì)上，林中再次強(qiáng)調(diào)了旭輝的經(jīng)營狀況良好，并指出，為了平穩(wěn)度過“寒冬”，公司早已做好充足準(zhǔn)備。具體來講：

　　第一，財(cái)務(wù)上的穩(wěn)定。“旭輝上市以后，一直堅(jiān)守財(cái)務(wù)底線、財(cái)務(wù)紀(jì)律、投資底線、投資紀(jì)律、經(jīng)營底線，這是能否‘過冬’的一個(gè)很重要的積累，而這種積累是短期內(nèi)調(diào)整不了的。”

　　第二，收緊資本性的開支。“去年6月份以后我們就減少了買地，把未來的資本開支收緊，量入為出，增收節(jié)支，并用這個(gè)方式指導(dǎo)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)。”

　　第三，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。“去年下半年到今年，公司都會(huì)用一個(gè)更長期的負(fù)債置換掉短期的負(fù)債，并將一些短期的負(fù)債及時(shí)歸還，所以我們現(xiàn)在債務(wù)結(jié)構(gòu)非常合理，平均在4.7年，短債比例占整個(gè)債務(wù)比重16%，與我們的開發(fā)周期相吻合。”

　　第四，降低負(fù)債率。“從2020年開始，公司就一直在降低負(fù)債率，平均6個(gè)月降0.5，到去年年底，旭輝已經(jīng)達(dá)到了三道紅線的綠檔。”

　　第五，保證現(xiàn)金流安全、加大回款。“去年公司的回款是2400個(gè)億，同比2020年增長了20%，同時(shí)，我們也在加大資金的管理和匹配。”

　　鑒于在上述方面的調(diào)整，林中認(rèn)為，通過長期積累，旭輝“過冬”的物品和御寒措施都十分妥當(dāng)，一定能平穩(wěn)度過此次“寒冬”。

　　此外，對于行業(yè)“洗牌”后旭輝的發(fā)展情況，林中認(rèn)為，經(jīng)過本輪行業(yè)調(diào)整，旭輝將迎來一個(gè)穩(wěn)定的成長期。而在這個(gè)成長期中，公司將會(huì)實(shí)現(xiàn)降低負(fù)債，穩(wěn)定規(guī)模，提升效益，迎來一個(gè)良性的、持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　對于旭輝未來五年的發(fā)展戰(zhàn)略，林中表示：

　　一是要做強(qiáng)做厚做久，從過去的長個(gè)子做規(guī)模到了18歲青年以后，開始長思想長智慧；

　　二是要從追求規(guī)模開始全面轉(zhuǎn)向追求效益、追求利潤導(dǎo)向；

　　三是要圍繞主業(yè)過去20年的積累形成的核心能力和資源開始往外拓，從地產(chǎn)到物業(yè)到商業(yè)到租賃，形成同心圓戰(zhàn)略。

　　四是輕重結(jié)合，“旭輝未來5年會(huì)大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，希望輕資產(chǎn)類的業(yè)務(wù)通過5~10年的努力能占到未來整個(gè)旭輝收入比重的30%~40%，使旭輝具備穿越周期的能力”。

　　五是轉(zhuǎn)變增長模式，未來五年要從過去的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益的增長模式。

　　六是要從過去純開發(fā)銷售為主，逐步過渡到“開發(fā)+運(yùn)營“為主的經(jīng)營模式，運(yùn)營的比重越來越大。