大公房產(chǎn)訊  2月17日，北京2022年第一輪集中供地落下帷幕。至此，本輪推出的18宗地塊中成交17宗地塊，1宗地塊無(wú)人報(bào)價(jià)，總攬金480.225億元。

 

　　整體看，本輪推出地塊主要分布在石景山區(qū)和大興區(qū)，分別有3宗與4宗地塊，順義區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)均有2宗，通州區(qū)、懷柔區(qū)、房山區(qū)均有1宗。其中有6宗地塊內(nèi)設(shè)置了高標(biāo)準(zhǔn)方案評(píng)選環(huán)節(jié)。同時(shí)，11宗地塊設(shè)置了競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)以及搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)等環(huán)節(jié)。6宗地塊設(shè)有“70/90”限制，即規(guī)定出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。另外，有4宗地塊標(biāo)注配建“保障性租賃住房”。

 

　　具體看，昌平中關(guān)村生命科學(xué)園國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地C-30地塊為首日土拍熱度最高的地塊，共有10家房企報(bào)名競(jìng)拍，最終由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)以32.6億元底價(jià)摘得。

 

　　土地出讓文件顯示，該地塊為R2二類居住用地，建設(shè)用地面積5.96萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積13.11萬(wàn)平方米，土地用途為居住用地，起始價(jià)32.6億元。該項(xiàng)目居住用途全部建設(shè)商品住房，不再配建保障性住房。本次出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格37.49億元，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買(mǎi)人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》。

 

　　除了C-30，還有一宗地塊也有多家房企參與競(jìng)拍。北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊，共有10加房企參與競(jìng)拍，最終由建發(fā)以27.715億元競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

 

　　土地出讓文件顯示，該地塊為R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”），建設(shè)用地面積2.56萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積7.18萬(wàn)平方米，土地用途為居住用地，起始價(jià)24.1億元。本次出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。本次出讓宗地需配建社區(qū)服務(wù)站建筑規(guī)模不小于500平方米、社區(qū)文體活動(dòng)中心建筑規(guī)模不小于1200平方米，均不涉及獨(dú)立占地，均不出讓，由土地競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交政府相關(guān)管理部門(mén)。本次出讓宗地內(nèi)須配建3500平方米“保障性租賃住房”，具體要求嚴(yán)格按照本項(xiàng)目掛牌文件、《北京市新建住宅項(xiàng)目配建住房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》及政府相關(guān)文件執(zhí)行。

 

　　本輪土拍中的流拍地塊為石景山首鋼園東南區(qū)1612-830、831等地塊。據(jù)悉，此前華潤(rùn)曾報(bào)名競(jìng)拍該地塊，但線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)并未舉牌，最終該地塊流拍。

 

　　土地出讓文件顯示，該地塊為R2二類居住用地，建設(shè)用地面積約為3.06萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約為8.58萬(wàn)平方面，起始價(jià)為32.1萬(wàn)元。本次出讓宗地中1612-830地塊內(nèi)須配建2萬(wàn)平方米“保障性租賃住房”，本次出讓宗地中配建的“保障性租賃住房”將由競(jìng)得人完成建設(shè)，并由北京市燕景保障性住房建設(shè)投資有限公司回購(gòu)并持有，其中“保障性租賃住房”回購(gòu)價(jià)格12000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨(dú)立成棟，其配比的地下產(chǎn)權(quán)機(jī)動(dòng)車停車位按4200元/平方米的價(jià)格同步回購(gòu)。

 

　　大公房產(chǎn)注意到，華潤(rùn)、綠城參與多宗地塊競(jìng)價(jià)，最終分別競(jìng)得2宗、3宗地塊。

 

　　具體看，華潤(rùn)以22.82億元競(jìng)得北京市石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1612-824地塊。該地塊建設(shè)用地面積1.64萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積4.59萬(wàn)平方米，土地用途為居住用地，起始價(jià)22.7億元。另外，華潤(rùn)以57.12億元+6%政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村JJM-007地塊。該地塊溢價(jià)率為5%，建設(shè)用地面積3.35萬(wàn)平，規(guī)劃建筑面積8.54萬(wàn)平，土地用途為R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地。

 

　　綠城以43.47億元+41000平現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目30-L03-01地塊，該地塊建設(shè)用地面積4.11萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積9.24萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類居住用地、30-L03-03地塊A62社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施用地、30-L03-04地塊A334基礎(chǔ)教育用地、30-L03-05地塊U12供電用地（配建“保障性租賃住房”），起始價(jià)37.8億元。另外，綠城以40.17億元競(jìng)得北京市石景山區(qū)劉娘府綜合改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1604-654-1、654-2、696、728-1地塊，該地塊溢價(jià)率為6.55%，建設(shè)用地面積7.36萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積9.38萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A334基礎(chǔ)教育用地，起始價(jià)37.7億元。綠城以14.76億元競(jìng)得，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0017地塊。該地塊溢價(jià)率1.09%，建設(shè)用地面積2.21萬(wàn)平，規(guī)劃建筑面積4.42萬(wàn)平，土地用途為R2二類居住用地，起始價(jià)14.6億元。

 

　　就北京本輪土拍情況，地產(chǎn)營(yíng)銷人出品人韓樂(lè)向大公房產(chǎn)表示，首先房企是非常理性和謹(jǐn)慎的，雖然熱門(mén)地塊參與競(jìng)拍的房企較多，但是房企經(jīng)過(guò)理性和謹(jǐn)慎的測(cè)算，大部分還是相對(duì)保守的。第二，本輪拍地溢價(jià)率不是很高，而且有一個(gè)特點(diǎn)，房企最后應(yīng)該還是有不錯(cuò)的利潤(rùn)空間，這樣未來(lái)項(xiàng)目的品質(zhì)應(yīng)該是有保障的。如果未來(lái)追求銷售速度的話，項(xiàng)目可能會(huì)以比銷售指導(dǎo)價(jià)更低的價(jià)格入市，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)福音和利好。

 

　　韓樂(lè)還表示，本輪供地不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商各拿一宗地塊，像華潤(rùn)、綠城等幾個(gè)房企競(jìng)得兩宗或三宗土地，說(shuō)明拿地集中度在增加。同樣說(shuō)明在去年經(jīng)歷行業(yè)大幅震蕩、債務(wù)危機(jī)等情況后留下的開(kāi)發(fā)商，是相對(duì)有實(shí)力、穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商，他們拿地的數(shù)量在增加，說(shuō)明“頭部效應(yīng)”在增強(qiáng)。

 

　　韓樂(lè)還認(rèn)為，本輪土拍企業(yè)拿地區(qū)域也是有邏輯的，基本上都是在曾經(jīng)深耕過(guò)、或比較了解的區(qū)域拿地，這樣對(duì)相同區(qū)域的項(xiàng)目其實(shí)也是起到了一個(gè)護(hù)盤(pán)的作用，同時(shí)也有助于后續(xù)入市的樓盤(pán)快速銷售。

 

　　最后，韓樂(lè)表示，在目前并沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，頭部房企和比較有實(shí)力的國(guó)企央企，實(shí)際上在加倉(cāng)一線城市的土地。比如北京，在現(xiàn)有一定規(guī)模和優(yōu)勢(shì)下，部分房企繼續(xù)做大自己“盤(pán)子”。不過(guò)，在三四線城市，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，所以在一線城市加倉(cāng)，也是房企戰(zhàn)略層面上的一種考量。