內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，一路以來(lái)都是以香港樓市作為借鑒，無(wú)論是土地批租制的推出，還是商品房預(yù)售制的建立，概莫能外。近期爆出的停貸風(fēng)波愈演愈烈，甚至有網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁廢除預(yù)售制，但爛尾樓問(wèn)題的癥結(jié)在哪里，也許我們需要從香港“樓花”制度的沿革中尋找答案。

　　二戰(zhàn)結(jié)束后，香港住宅損毀嚴(yán)重，加之大量移民涌入，彼時(shí)私樓只接受整棟全款購(gòu)買(mǎi)，社會(huì)基層只能居住于簡(jiǎn)易木屋內(nèi)，港人稱之為徙置區(qū)，其衛(wèi)生環(huán)境堪憂，且存在安全隱患。也因此，增加房屋供給及降低購(gòu)房門(mén)檻成為解決民生問(wèn)題的當(dāng)務(wù)之急。在此背景下，愛(ài)國(guó)商人霍英東于1954年首創(chuàng)“賣(mài)樓花”及分期付款的供樓方式。

　　賣(mài)樓花其實(shí)就是預(yù)售制的雛形，發(fā)展商在動(dòng)工前先收取訂金，用于項(xiàng)目工程的啟動(dòng)，余款則分期支付。這種方式極大縮短了房企資金回籠周期，也減輕了買(mǎi)房者的上車負(fù)擔(dān)。但隨著香港樓市的蓬勃發(fā)展，坊間炒賣(mài)樓花幾近瘋狂，直接導(dǎo)致了上世紀(jì)六十年代的地產(chǎn)金融危機(jī)，一大批地產(chǎn)商倒閉。

　　這一時(shí)期最出名的爛尾樓當(dāng)屬鲗魚(yú)涌的“怪獸大廈”，樓盤(pán)規(guī)劃時(shí)原名為“百嘉新邨”，但發(fā)展商因樓花擠兌而跑路，其后由五間地產(chǎn)公司合作接力，改為海山樓、海景樓、福昌樓、益發(fā)大廈及益昌大廈等五座唐樓。2014年上映的《變形金剛4》在此取景，“怪獸大廈”遂成為網(wǎng)紅打卡地。

　　其后港英政府也曾打壓樓花炒賣(mài)行為，但預(yù)售制度還是存在漏洞。直到2003年，均來(lái)集團(tuán)旗下茵翠豪庭及愛(ài)琴灣雙雙爆出爛尾。特區(qū)政府借此契機(jī)，推動(dòng)了《預(yù)售樓花同意書(shū)》制度的建立及《一手銷售條例》的完善，從資質(zhì)背書(shū)、資金監(jiān)管及買(mǎi)方保障三方面加強(qiáng)了預(yù)售制度的管理。

　　資質(zhì)背書(shū)方面，發(fā)展商在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)要做出兩項(xiàng)保證：一是確保地價(jià)已全數(shù)支付，二是要證明自身有財(cái)力支付建筑費(fèi)用。特別是后者，發(fā)展商往往需要通過(guò)“建筑按揭”或“銀行承諾書(shū)”的方式，獲得銀行或財(cái)務(wù)公司的擔(dān)保。一旦發(fā)展商沒(méi)有能力支付建筑費(fèi)，會(huì)由金融機(jī)構(gòu)支付余下建筑費(fèi)，直至整個(gè)建筑期完成。

　　資金監(jiān)管方面，當(dāng)樓盤(pán)開(kāi)始預(yù)售，買(mǎi)家訂金會(huì)存放在律師樓的信托戶口。發(fā)展商在完成一定工序后，經(jīng)過(guò)合資格建筑師驗(yàn)證，才能從信托戶口提取資金。這種做法類似于“實(shí)報(bào)實(shí)銷”，確保資金不被挪作他用。

　　買(mǎi)方保障方面，《一手銷售條例》寫(xiě)明“如賣(mài)方于預(yù)計(jì)關(guān)鍵日期、或任何經(jīng)延展日期或之前未能完成該發(fā)展項(xiàng)目，買(mǎi)方可以踢契。”踢契意味著買(mǎi)方可以單方面撤銷合約，要求返還所有支付款項(xiàng)及相應(yīng)利息，甚至獲得賠償。

　　由上可知，發(fā)展商是在律師樓、建筑師、銀行等多方監(jiān)督下完成建樓流程，各方的權(quán)責(zé)范圍清晰，購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)被降到最低。事實(shí)上，爛尾樓問(wèn)題的癥結(jié)不在于預(yù)售制，而在于購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)。內(nèi)地也有相關(guān)的監(jiān)管制度，但因?yàn)槁鋵?shí)不到位，成為了業(yè)主選擇集體斷供的誘因。