去年12月金管局推出一次性特別安排，幫助買入建筑期樓花但現(xiàn)時估值不足的買家上會，按揭成數(shù)提升至高達(dá)八成，供款占入息比率上限提高至60%。市場上最新有一個按揭保險以外、由一家金融服務(wù)公司推出的高成數(shù)按揭計劃，同樣適用于2021年至2023年買入建筑期樓花之買家，按揭成數(shù)按估值高達(dá)110%，以成交價高達(dá)90%為上限，幫助之前買入建筑期樓花之買家因估值下跌而出現(xiàn)估價不足，仍能以足夠按揭成數(shù)上會。

　　有助估價不足買家上會

　　樓價自2021年高位下跌約27%，而當(dāng)中近年買入樓花并選用建筑期的買家，若現(xiàn)時準(zhǔn)備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至逾20%而出現(xiàn)估價不足，銀行計算物業(yè)可造按揭成數(shù)以成交價及估值之低者為準(zhǔn)，若買家購買樓花選用建筑期付款，樓花期或長達(dá)一年至逾兩年不等，其間若樓價下滑導(dǎo)致買家申請按揭上會時物業(yè)估值下跌，買家可獲批之實質(zhì)按揭成數(shù)便會減少，須補(bǔ)付首期差額上會。

　　以2022年推售之?dāng)?shù)個一手新盤為例，現(xiàn)時估值對比成交價已下跌約15%，例如買家于2022年以1600萬元買入一手樓花單位，計劃申請七成按揭，但目前估值下跌15%至1360萬元，以估值計之七成按揭金額為952萬，對比成交價之七成1120萬元，買家須補(bǔ)首期差額168萬元。

　　與七成按揭作對比，若申請金管局特別安排銀行之高達(dá)估值八成按揭，若樓花物業(yè)單位估值下跌幅度不多于12.5%，樓花買家可以毋須補(bǔ)付首期差額而上會；換言之，若樓價及估值下跌幅度較大，買家仍需預(yù)備資金補(bǔ)付差額，但差額負(fù)擔(dān)已大幅減少。

　　上述例子計，若成功申請八成按揭，買家可獲之實質(zhì)按揭成數(shù)等同成交價之68%，首期差額已大幅由168萬元減少至32萬元。而若選用這個110%按揭計劃，買家的首期負(fù)擔(dān)更可大幅減輕，毋須首期差額便可獲高達(dá)成交價之九成按揭。（作者為中原按揭董事總經(jīng)理）