坊間近期熱烈討論“住宅供應量數(shù)據(jù)”的問題，而市民對相關數(shù)字存有誤解。筆者借本欄之便分享個人理解，而本文只討論數(shù)據(jù)，并不回應任何人的觀點。

　　在媒體上常接觸到的供應量計算有三種：

　　第一種是特區(qū)政府公布的“一手私樓潛在供應量”，內(nèi)容再細分為“已落成但未賣”、“已動工但未賣”及“已批出但未動工”。當然，任何數(shù)據(jù)都不應只看數(shù)字，要看數(shù)字背后代表的意義！

　　貨尾超一年樓花吸納量

　　“已落成但未賣”（即貨尾）的數(shù)量愈少代表現(xiàn)樓囤貨量愈少，對發(fā)展商發(fā)售愈有利；數(shù)字愈多，尤其是目前2.7萬伙已大過一年的樓花銷售量，會產(chǎn)生不少的困擾，現(xiàn)在就是這個情況。

　　“已動工但未賣”的數(shù)量如果不是太多又大部分仍只在建筑中或是初步興建，即是說發(fā)展商還可以憑建筑進度和其他手段以拿捏供應在什么時間推出。以往潛在供應量大、樓價仍繼續(xù)上升的情況，就是因為“已動工但未賣”的單位建筑進度趕不上市場需求，令發(fā)展商仍保持到奇貨可居的形勢，自然待價而沽。

　　如今“已動工但未賣”的單位數(shù)目已達6.8萬伙，相信未來好幾年時間也不容易消化到。發(fā)展商若要短期賣出可能要劈價求售，如果較長時間后賣出，除了樓價下跌的風險外，發(fā)展商又要付出昂貴的商業(yè)信貸息口。

　　從上述兩項數(shù)字來看，其實樓市是供應過多，現(xiàn)時需要就相關政策作微調(diào)。例如，起碼要檢討“已批出但未動工”的情況，以確定不會繼續(xù)為供應產(chǎn)生過量的壓力。否則招標出售地皮的結果不理想，特區(qū)政府財務就會出現(xiàn)考驗，或會是共輸?shù)木置妗?/p>

　　如果供應過多，其中一個考慮就是，重新審視明日大嶼填海計劃和定位。審時度勢給予更多時間和條件來收地及改革市區(qū)重建計劃等，找尋更好的方案。

　　第二種市民常見的供應數(shù)據(jù)就是很多報章所說的“今年將會發(fā)售的樓花量”，有關數(shù)字只能作參考并不能作指標，因為賣幾多是市場決定。

　　第三種是很多人問筆者的“房屋落成量是否等于供應量？”我相信這個計法只可能在租務上有參考性，在買賣上掌握不到其參考性的落實處。

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