筆者較早前和立法會議員討論，有關(guān)“讓強積金款項做上車買樓首期之用”這個話題，對方亦分享了一個觀點：如果能夠解決市區(qū)重建的死結(jié)，就可大減“明日大嶼”的填海計劃規(guī)模，而且來得實際及經(jīng)濟。

　　筆者借此欄目分享個人看法。

　　市區(qū)重建計劃正是筆者提倡的將房產(chǎn)證券化的合適對象，即是善用證券財技解決現(xiàn)金不足的問題，及在同一個時空里面為平衡不同利益沖突的解決方案。

　　首先，大家要明白市區(qū)重建現(xiàn)在是一個難以完成的任務(wù)，但無論如何也必須要完成，因為眾多大廈的老化速度比重建快得多。

　　市區(qū)重建概念其實并不完美，只是遇上一個樓價在上升軌道才能抵銷成本上漲，但市區(qū)重建局卻擔(dān)任了發(fā)展商的角色。香港舊樓千萬間，如果市建局全部依靠發(fā)展商的角色，根本沒有可能處理。如果重建用公帑作收購，可以想像到市道好的時候，小業(yè)主心頭高不會甘心平賣，甚至?xí)_天殺價，但市道不好的時候，發(fā)展商不敢蝕本去做。

市建局宜擔(dān)任策劃統(tǒng)籌角色

　　筆者認(rèn)為十年之內(nèi)，大多數(shù)舊樓就會進(jìn)入一個困局，于是筆者提出以下的方案：

　　市建局的任務(wù)應(yīng)該是利用正確手段去促成市區(qū)重建，尤其是在速度方面，應(yīng)盡量減少發(fā)展商的持份，并賦于發(fā)展商在重建方案上的更多權(quán)利，令其可做策劃、統(tǒng)籌，甚至召集他人參與重建。

　　對于如何平衡不同市道下的強弱雙方矛盾？筆者認(rèn)為市區(qū)重建的計劃應(yīng)該是用房產(chǎn)信托基金計劃和“以物換物”的概念，其實所有利益是有數(shù)得計的。香港樓市制度本來很健康，每個單位其實都是有業(yè)權(quán)份數(shù)，用所有單位的業(yè)權(quán)份數(shù)就計到其權(quán)益基礎(chǔ)，憑這些權(quán)益份數(shù)，業(yè)主可得到房產(chǎn)信托基金或者同樣用權(quán)益份數(shù)計算出來的新建單位，甚至有機會兩樣都有。

　　另外，建屋成本亦是有數(shù)計的，發(fā)展商的建筑費也可以從發(fā)展總成本中計算收益持份。

　　這樣做，就算樓市之后下跌，業(yè)主可以憑業(yè)權(quán)份數(shù)很大機會可取回原本自住的同樣大小的重建物業(yè)，如果樓價升，業(yè)主可出售單位或出售有關(guān)房產(chǎn)信托基金。當(dāng)舊樓殘舊情況愈來愈嚴(yán)重時，會有更多業(yè)主參與這個計劃。

　　表面上看，發(fā)展商是賺少了，但發(fā)展商付出的投資也少了，在賠償環(huán)節(jié)上節(jié)省了很多金錢和時間成本的風(fēng)險更加低了，效率加快了，貨如輪轉(zhuǎn)。

　　在市場上，效率快了之余能夠參與的發(fā)展順利多了，成本輕了、風(fēng)險低了、發(fā)展商門檻又降了，令到市場能參與的人更多更活躍。

　　筆者只是拋磚引玉，幫助大家腦力激蕩（Brainstorm），希望可為香港未來發(fā)展帶來一些靈感。

（作者為祥益地產(chǎn)總裁）