過(guò)去一周又出現(xiàn)影響環(huán)球市場(chǎng)的重大事件，其一是美聯(lián)儲(chǔ)議息結(jié)果，一如預(yù)期減息0.25厘。但令人驚喜的是，本港大型銀行意外地跟減0.25厘，減幅已連續(xù)兩次高出市場(chǎng)預(yù)期，兩個(gè)月間累計(jì)減息半厘，相信將加速樓價(jià)回穩(wěn)，并刺激住宅物業(yè)的交投。

　　今次本港按息意外再減0.25厘，令業(yè)主供樓壓力有所紓緩。以樓按貸款500萬(wàn)元為例，并以30年還款期計(jì)算，最新P按息率為3.625厘，每月供款約2.2803萬(wàn)元，較9月18日未宣布減息前的P按息率為4.125厘相比累減半厘，每月供款減少1429元，供樓負(fù)擔(dān)下降，令置業(yè)上車(chē)更為容易。

　　在之前美國(guó)加息周期內(nèi)，香港先后五次加息，加幅為0.875厘。換句話(huà)說(shuō)，今次連續(xù)兩次超預(yù)期的減息后，減幅已達(dá)加幅的一半以上，幅度絕對(duì)不低，相信可為樓市帶來(lái)積極正面影響。

　　香港減息后的按揭利率，較9月差估署A類(lèi)私宅租金回報(bào)率3.7%更低。此外，租金節(jié)節(jié)上升。據(jù)美聯(lián)“租金走勢(shì)圖”，9月以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約37.9元，連升七個(gè)月及創(chuàng)五年新高，令不少細(xì)單位物業(yè)出現(xiàn)“供平過(guò)租”，勢(shì)吸引用家進(jìn)一步“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”。

　　市場(chǎng)不明朗因素盡退

　　息口走勢(shì)以外，美國(guó)總統(tǒng)大選同樣是全球聚焦的重點(diǎn)，最終特朗普勝選，事隔四年后再次入主白宮。值得留意的是，無(wú)論是哪位當(dāng)選總統(tǒng)都會(huì)持續(xù)“保護(hù)主義”政策，對(duì)中國(guó)商品增加關(guān)稅；同時(shí)，政局變化對(duì)投資市場(chǎng)的影響，往往相對(duì)短暫，所以大選結(jié)果對(duì)樓市的影響，早已被市場(chǎng)消化。

　　另一重點(diǎn)議題是全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議的刺激經(jīng)濟(jì)措施，公布規(guī)模約10萬(wàn)億元化解地方政府債務(wù)，以助市場(chǎng)解燃眉之急，大致符合市場(chǎng)預(yù)期。

　　個(gè)人估計(jì)，市場(chǎng)不明朗因素盡退，在眾多利好樓市因素支持下，預(yù)計(jì)四季度樓價(jià)有望回升約3%，全年跌幅將收窄至5%內(nèi)。至于交投方面，預(yù)期四季度成交量將超越原先預(yù)期，整體將“拾級(jí)而上”，估計(jì)一手成交量有望升至5500宗，按季急升逾1.3倍，并創(chuàng)自2019年二季度后的五年半新高；同期二手住宅成交量有望同步上升，挑戰(zhàn)1.15萬(wàn)宗，按季升約三成，創(chuàng)出近七個(gè)季度新高。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）